Med räntorna som fortfarande stiger, priserna drar sig tillbaka och krediten försvinner – och ett stressat banksystem som går för att stärka balansräkningarna – förväntar sig fler brandförsäljningar av äldre CMBS-lån och en acceleration av sjunkande CRE-värden på marknader över hela USA.
Förra månaden tändes en brandförsäljning av CMBS-lån då 72 miljarder dollar i tillgångar från den misslyckade Silicon Valley Bank (SVB) såldes. SVB-tillgångarna – inklusive cirka 13 miljarder dollar i fastighetsexponering och minst 2,6 miljarder dollar i CRE-lån – såldes med en rabatt på 16,5 miljarder dollar, vilket motsvarar cirka 77 cent på dollarn, enligt en rapport i MarketWatch.
Federal Deposit Insurance Corp. har tänt en säkring på en ännu större brandförsäljning av tillgångar – ett bål i termer av CRE-lån – för NYC-baserade Signature Bank, som liksom SVB var en regional bank som kollapsade och togs över av tillsynsmyndigheter senast månad.
FDIC förra veckan använde Newmark för att sälja 60 miljarder dollar i tillgångar som innehas av Signature, enligt Wall Street Journal, inklusive nästan 36 miljarder dollar i CMBS-lån som främst backas upp av flerfamiljsfastigheter, den största delen av dem i New York City. Sedan 2020 har Signature initierat mer än 13,4 miljarder dollar i lån med stöd av NYC-byggnader, det mesta av alla långivare.
Experter som är specialiserade på att prissätta CRE-lån tror att en rabatterad försäljning lika stor som avyttringen av Signatures tillgångar kommer att påskynda en nedskrivning av värderingar av banker som tills nyligen varit ovilliga att sätta igång en nedåtgående spiral. De 77 cents på dollarriktmärket som fastställts av SVB-försäljningen kommer sannolikt att vara toppen av vart priserna är på väg, säger experterna.
”SVB-handeln skapade en baslinje för marknaden. För mig är det den övre delen, inte den nedre delen, för CRE-lån, säger David Blatt, VD för CapStack Partners, till MarketWatch. CapStack är en kreditfond som köper CMBS-lån från banker och skapar kortfristiga brygglån och mezzaninskulder.
“Vad alla har varit verksamma under är detta håll-till-förfall faner,” sa Blatt, med hänvisning till banker som har fortsatt att värdera lån till 100 cent på dollarn, känd som par.
I kölvattnet av SVB-tillgångsförsäljningen, “det finns helt enkelt inget sätt att dessa saker löses till pari,” sa Blatt och tillade “nedskrivningen är typ underförstådd.”
“Alla dammar av sin gamla lekbok. Det har bara inte funnits [as] mycket nöd i flera år”, berättade Jack Mullen, grundare av Summer Street Advisors Marketwatch. “Folk kommer inte att låta det fortsätta in i nästa år. På den reglerande sidan, det kommer till framkant av linjen. Folk är superuppmärksamma på det.”
Den stigande skuldkostnaden skar i värdet på äldre lågkuponglån innan SVB och Signature lades ner. Nu gissar alla hur låga priserna kommer att gå på CMBS-lån i spåren av brandförsäljningarna av de fallna långivarnas portföljer.
En färsk rådgivning från Cohen & Steers uppskattar att värdeminskningen sannolikt kommer att vara minst 25%. Lån associerade med flerfamiljsfastigheter kommer inte att vara immuna mot värderingsträffen; lägenhetshyrorna sjönk för femte gången på sex månader från januari till februari.
För kontorsfastigheter, särskilt på Manhattan, kommer värdenedgången att vara mycket brantare. Äldre kontorsfastigheter i NYC står inför en klippdykning på upp till 70 %, enligt Stijn Van Nieuwerburgh, professor i fastigheter och finans vid Columbia University.
Columbia-professorn var medförfattare till en akademisk artikel som publicerades förra sommaren som förutspådde en kollaps av NYC-kontorsvärderingar på mer än 500 miljarder dollar. Han talade förra veckan vid ett Volcker Alliance-evenemang för att främja omvandlingar från kontor till bostäder i NYC.
