Flerfamiljssektorn blomstrar i hela landet när efterfrågan på fler lägenheter fortsätter att växa. Men det har inte undgått effekterna av stigande räntor och takpriser på långivare och investerare.
Utlånings- och kapitalexperter vid GlobeSts vårkonferens för flerfamiljer delade med sig av sin syn på effekterna av räntor och takräntor och deras prognoser för 2023.
“Det handlar inte mycket om handel, och om det är så måste det,” sa Doug Faron, grundare av Shoreham Capital. “Fler kommer att handla innan räntorna har chansen att sjunka, men vi är verkligen optimistiska att vi kommer att se en viss normalisering av räntorna och eller normalisera spreadarna också.”
Enligt Faron gynnades flerfamiljssektorn och drevs av en lågräntemiljö.
“I dag ser vi den förändringen. Om det var en fantastisk möjlighet skulle det kunna vara en 3 cap eller en 2,75 cap. Jag tror att motsvarande tillgång idag kommer ut på 5 cap, sa han.
Tom Noble, senior vice president och COO för Archway Capitalsa att det är svårt att se en väg framåt om inte hyrestillväxten också minskar.
“Eftersom hyrorna är en så stor del av kärninflationsmåttet som Fed tittar på, kan du inte ha båda,” sa Noble. “Antingen kommer hyrorna att fortsätta att stiga, eller så kommer priserna förmodligen att förbli höga eller stiga, eller så kommer hyrorna att dämpas och sjunka och priserna kommer att följa. I flerfamiljssektorn är det den stora motvinden som vi har riktigt svårt att sätta pennan på. Det har varit sant det senaste året.”
Tillståndet på marknaden har varit bra för långivare, säger paneldeltagarna.
“När banker drar sig tillbaka och övergångskapitalmarkörer känner av vissa friktioner och affärer inte går igenom banken eller kreditföreningen och kapitalet, är det vår tid att lysa. Det är vår mest hektiska tid”, sa Noble. “Vi lånar bestämt ut i mitten av 9-talet cirka 10%. Vår kupong är traditionellt lite högre än vad du ser där ute. Vi var väldigt fokuserade på tillgången och värdet av den. Nu är vårt fokus på likviditet och inte vad den här saken är värd utan vad du kan sälja den för inom en rimlig tid.”
Men det är en annan historia för flerfamiljsinvesterare.
“Om du köper ett flerfamiljsprojekt, eller något kommersiellt projekt egentligen, och du är i betydande hyrestillväxt, vässa din penna,” sa Noble.
En av de största utmaningarna för flerfamiljsinvesterare är att strukturera sin investering. För Hen Shoval, rektor och investeringsdirektör på Pensam Capitalnyckeln till att uppnå det är att köpa rätt typ av kapital, särskilt om du är en långsiktig investerare.
“Om du fokuserar på en affärsplan och arbetar med tillgången, så tror jag att du verkligen har en chans att tjäna mycket pengar,” sa Shoval.
Enligt Faron har kontorsutbudet i West Palm Beach fördubblats under de senaste två åren eftersom nya anställda söker en hög livskvalitet och söker lägenheter eftersom människor bestämmer sig för att hyra istället för att köpa.
“Vi tror att den här massiva tillväxten vi såg i Covid bara är den första vågen,” sa han. “Vi ser dämpning, men under de kommande fem till tio åren kommer vi fortfarande att se tillväxt på den här marknaden, eftersom människor tänker på helheten och vilken livskvalitet som måste hända.”
När ekonomin förändras förändras avtalsvillkor och strategier, sa Shoval.
“De flesta affärer har kassaflödesutmaningar vilket innebär fler reserver i förväg, du vill definitivt ha pengarna. Det finns en ränterisk, och de flesta fall kräver antingen pengar eller räntetak på marknaden som tenderar att vara ganska dyra, säger Shoval. “Jag skulle säga att senast är de största förändringarna som vi har sett i de typer av affärer vi gör bara mer flexibilitet när det kommer till skuldförbindelser.”
Som Faron ser det är det viktigast att bygga relationer då marknaden är osäker. “Du vill ha en partner, inte någon precis som, okej, här är testet, vi ses senare,” sa han.
Framöver är paneldeltagarna överens om att hyrorna måste se en nedgång innan priserna sjunker.
“Det enda vi diskuterar mycket är uppfattningen att räntan går upp till måttlig inflation men att det i grunden förstör möjligheten att utveckla en ny produkt. Det är en formel som är svår att förutse, vilket delvis är anledningen till att jag fortfarande är hausse på flerfamiljshus på lång sikt eftersom jag tror att hyrorna kommer att ha ökat. Kanske kommer de att anpassa sig på kort sikt men på lång sikt i teorin borde vi se en positiv tillväxt, säger Shoval.
