Intressanta och något motstridiga uppgifter delas om den flyktiga kontorsmarknaden i New York City, särskilt när det gäller klass A eller trofétillgångar.
VTS Office Demand Index (VODI) för februari visade att dessa högkvalitativa byggnader hade stått för en växande andel av rundturerna medan Moody’s Analytics sa att mängden hyrda klass A-kontorslokaler i centrala affärsdistrikt minskade under fjärde kvartalet för första gången sedan 2021 .
“Varje fastighetsägare som säger “Oh, vi mår bra” lurar sig själva lite, säger Thomas LaSalvia, chef för ekonomisk forskning på Moody’s Analytics, till Wall Street Journal i en ny artikel om de växande tecknen på nöd i exklusiva kontorsbyggnader.
Samtidigt sa Savills att nästan 19 % av alla exklusiva kontorslokaler på Manhattan var tillgängliga för uthyrning under fjärde kvartalet – en andel som bara var något högre än tillgänglighetsgraden i klass B- och klass C-byggnader. I början av 2019 var tillgänglighetsgraden för klass A 11,5 %, sa mäklarfirman.
För att vara säker, visar annan statistik att dessa avancerade byggnader fortsätter att ha på kontorsanvändare.
En rapport som snart kommer att släppas från Avison Young visar att troféfastigheter, även om de bara representerade de 10 % av kontorsmarknaden på Manhattan, stod för 29,6 % av uthyrningsaktiviteten under första kvartalet 2023. Toppprodukten fortsätter att få en överdimensionerad andel av efterfrågan.
Den fortsatta efterfrågan på trofétillgångar har lett till att tillgänglighetsgraden för Trophy-fastigheter på Manhattan är 17,7 % – 200 räntepunkter lägre än på Manhattan totalt. Även om trofétillgängligheten, ungefär som på Manhattan, har ökat med 390 punkter sedan pandemin började.
Men med efterfrågan som koncentrerats till den avancerade miljön under de senaste kvartalen, har de senaste veckornas ekonomiska chocker förvärrat en redan mjukad marknad och påverkat klass A-leasingmiljön mer akut, säger Sarah Orcutt, forskningschef vid Lee NYC, till GlobeSt. com.
Under första kvartalet 2023 hittills sa Orcutt att klass A-leasingaktiviteten uppmättes bara 2,5 miljoner kvadratfot, en minskning med 55 % från föregående kvartal. Klass B&C-leasing, även om den fortfarande släpar efter high-end-marknaden, tog 2,25 miljoner kvadratfot QTD, en marginell minskning med 2,1% från samma period.
Under fjärde kvartalet 2022 uppgick klass A-leasing till 5,5 miljoner kvadratfot, vilket släpar efter det treåriga (2017-2019) kvartalsgenomsnittet före pandemin på 7,2 miljoner kvadratfot med 23,2 %. Klass B&C-leasing uppgick till 2,3 miljoner kvadratfot, 37,9 % under det pre-pandemiska kvartalsgenomsnittet på 3,7 miljoner kvadratfot.
År 2022 levererades 6,9 miljoner kvadratfot nytt klass A-utrymme, vilket utökade ett redan rikligt utbud.
“För närvarande finns det över 102 miljoner kvadratfot tillgängligt utrymme på marknaden på Manhattan, varav två tredjedelar är klass A-utrymme,” sa Orcutt. “Sedan Q4 2019 finns ytterligare 21,9 miljoner kvadratfot high-end utrymme tillgängligt på marknaden, med klass A-tillgänglighet som för närvarande är 18,9%.”
VTS sa att efterfrågan på nya kontor i februari förblev “relativt stabil under de senaste månaderna”, med Trophy och klass A kontorslokaler som står för “en ökande andel av turnéerna, vilket tyder på en ny avgränsning mellan de utrymmen som fortsätter att dra efterfrågan och de som flundrar .”
VTS tillade att New York Citys andel av kontorsresor i Trophy och Class A kontorslokaler har gradvis ökat under det senaste året.
Faktum är att februari innehöll den högsta andelen Trophy and A kontorsresor på marknaden (81,6 procent) – upp från 76 procent för ett år sedan och den högsta andelen över tiden sedan oktober.
Ryan Masiello, Chief Strategy Officer för VTS, sa i förberedda kommentarer, “Vi ser att efter pandemin, mycket av efterfrågan i New York City är centrerad kring de mest främsta tillgångarna.
“Alla kontorslokaler är inte skapade lika, och vissa är mycket mer prestigefyllda och har bättre lägen än andra. Våra data illustrerar “flight-to-quality” som har utvecklats eftersom efterfrågan på de mest prestigefyllda Trophy- och klass A-platserna tenderar att vara mer motståndskraftiga.”
VTS VD Nick Romito tillade i förberedda kommentarer, “Kontorsleasingmarknaden kom ur viloläge som den alltid gör i februari, och allas ögon är på mars för att se om vi ser den explosion av våraktivitet som vi är vana vid.”
