Du känner till dragspelsvecket: fram och bak med några remsor lutande åt ena sidan och andra åt motsatt håll. Det är vad flerfamiljshyror gör just nu: upp månad för månad, ned år för år, med antagandet att de längre hyror kommer att vinna över kortsiktig optimism.
Lägenhetslistans hyresrapport för mars börjar med en nationell vy där deras indexerade mått för hyra sjönk med 0,5 % från februari till mars. Det är den andra ökningen månad över månad och är högre än februari-över-januari.
“Denna månads ökning är av samma storleksordning som den typiska prisförändringen i mars som vi såg under åren före pandemi,” sade rapporten. “Efter att 2022 stängdes med rekordstora prisnedgångar verkar det som om hyresefterfrågan återhämtar sig i linje med den vanliga säsongstrenden.”
Men så är det Lady of Spains baksida: förändringarna från år till år. “Hyrestillväxten från år till år fortsätter att bromsa in och ligger nu på 2,6 procent, den lägsta nivån sedan april 2021”, sa företaget. “Tillväxten från år till år går nu något under den genomsnittliga takten från 2018 till 2019 (2,8 procent), och kommer sannolikt att minska ytterligare under de kommande månaderna.”
En faktor som troligtvis fungerar är lättnader på utbudssidan. Lägenhetslistans vakansindex ligger på 6,6 %, vilket är ungefär i nivå med pre-pandeminormer. Överväg att lägga till enheter under uppbyggnad och företaget säger, “2023 kan vara första gången sedan de tidiga stadierna av pandemin som vi ser fastighetsägare konkurrera om hyresgäster, snarare än tvärtom.”
Hittills har det handlat om genomsnitt. Hyrorna ökade månad för månad i 78 av de 100 största storstadsområdena. Förra månaden var det 62 av de största städerna. Om man tittar på årliga förändringar ser 28 av de 100 bästa städerna negativ tillväxt, medan den förra månaden var 25.
Det finns några saker att komma ihåg om lägenhetslistan. En är att det handlar om marknadshyror, det vill säga hyror som betalas av nya hyresgäster som kan vara högre än hyror som betalas av befintliga hyresgäster, något företaget uttryckligen pekar på. En annan, som kanske är omöjlig att bedöma, är att annonserade priser kanske inte är vad ens nya hyresgäster faktiskt betalar.
Ben Phillips, docent vid Australian National University, noterade att i Australien – och logiken gäller för USA – är annonserade hyror en liten bråkdel av de som betalas. Utöver pågående uthyrning, betyder en utannonserad hyra inte nödvändigtvis vad en hyresgäst betalar, eftersom det finns en viss förhandling som kan hända och inte alla fastigheter annonseras.
