Baserat på ATTOMs årsslut 2022 US Home Flipping Report, vände 407 417 enfamiljshus och lägenheter i USA 2022. Det var en ökning med 14 procent från 357 666 2021 och en ökning med 58 procent från 2020, till den högsta punkten sedan dess. åtminstone 2005.
Rapporten avslöjar att antalet bostäder som vänts av investerare förra året representerade 8,4 procent av alla bostadsförsäljningar, också den största siffran sedan åtminstone 2005. Den senaste andelen var upp från 5,9 procent 2021 och 5,8 procent 2020.
Men även när snabba köp-renoveringar och återförsäljningar av investerare sköt upp, sjönk bruttovinstmarginalerna på hemvändningar 2022 till sin lägsta nivå sedan 2008 efter den andra stora nedgången på två år.
Bostäder som vändes 2022 genererade vanligtvis en bruttovinst på 67 900 USD i hela landet (skillnaden mellan medianförsäljningspriset och medianbeloppet som ursprungligen betalades av investerare). Det var en minskning med 3 procent från 70 000 USD 2021 och översattes till bara en avkastning på investeringen på 26,9 procent jämfört med det ursprungliga förvärvspriset. Den senaste rikstäckande ROI (före redovisning av bolåneräntor, fastighetsskatter, renoveringskostnader och andra innehavskostnader) sjönk från 32,6 procent 2021 och från 41,9 procent 2020.
Investerare såg sina vinstmarginaler sjunka för femte gången under de senaste sex åren eftersom medianvärdet på bostäderna de vänt steg långsammare än medianpriset de betalade för att köpa fastigheter – 12 procent mot 17 procent.
Nedgången i vinster för hemvändning under 2022 fortsatte att kasta ett negativt ljus på en nisch på den amerikanska bostadsmarknaden som växer men som också kämpar för att ta reda på hur man kan dra nytta av förändrade pristrender.
Den senaste nedgången kom under ett år då landets decennielånga bostadsprisuppgången började avstanna, vilket ledde till de svagaste årliga uppgångarna på tre år och till och med en nedgång under andra halvåret 2022. Det hände som stigande bostadslån räntor, konsumentprisinflation och andra krafter minskade vad bostadssökande hade råd med, vilket minskade efterfrågan och minskade priserna som investerare kunde få på återförsäljning. Men vinsterna för husflipper hade börjat minska under 2017 även när den bredare bostadsmarknaden blomstrade.
“Förra året upplevde hemmaflipper i hela USA ytterligare en tuff period då avkastningen fick ännu en träff. För andra året i rad höll fler investerare på att vända men hittade ingen enkel väg till snabba vinster”, säger Rob Barber, vd på ATTOM. “Faktiskt är avkastningen nu vid den punkt där de lätt kan utplånas av bärkostnaderna under renoverings- och reparationsprocessen, som vanligtvis står för 20 till 33 procent av återförsäljningspriset. I år kommer att avslöja mer om huruvida investerare bestämmer sig för att hitta olika sätt att dra nytta av hemvändning eller ta ett steg tillbaka och vänta på att förhållandena ska bli bättre.”
Bostadsvängningstakten ökar på nästan alla bostadsmarknader, med största ökningar i syd och väst
Hemvändningar som en del av all bostadsförsäljning ökade från 2021 till 2022 i 216 av de 218 storstadsstatistiska områden som analyserades i rapporten (99 procent). Bland de 25 största ökningarna av årliga vändningshastigheter var 20 i söder och väster. De leddes av Burlington, VT (upp 283,7 procent); Prescott, AZ (upp 183,1 procent); Bremerton, WA (upp 182,7 procent); Jackson, MS (upp 176 procent) och Honolulu, HI (upp 172,6 procent). Metroområden kvalificerade sig för rapporten om de hade en befolkning på minst 200 000 och minst 100 hemvändningar 2022.
Bortsett från Honolulu, var de största ökningarna av växlingskurser 2022 i storstadsområden med en befolkning på 1 miljon eller fler i Sacramento, Kalifornien (ökning med 116,4 procent); Atlanta, GA (upp 94,3 procent); Minneapolis, MN (upp 72,8 procent) och Orlando, FL (upp 72,2 procent).
De enda storstadsområdena där priserna för hemväxling minskade från 2021 till 2022 var New Orleans, LA (kurs ned 8,2 procent) och Green Bay WI (ned 2,9 procent).
Hemvändningar som köps med kontantfinansiering minskar igen medan kontanttransaktioner ökar
Nationellt minskade andelen vända bostäder köpta med finansiering 2022 till 35,2 procent, en minskning från 35,9 procent 2021 och från 41 procent 2020.
Samtidigt köptes 64,8 procent av bostäderna 2022 med kontanter, upp från 64,1 procent 2021 och från 59 procent två år tidigare.
Bland storstadsområden med en befolkning på 1 miljon eller mer och tillräckligt med data för att analysera, inkluderade Boston, MA (53,7 procent) de med den högsta andelen omvända bostäder köpta av investerare med finansiering 2022; San Diego, CA (51 procent); Seattle, WA (50,8 procent); Providence, RI (50,5 procent) och San Jose, Kalifornien (50,1 procent).
I samma grupp inkluderade storstadsområdena med den högsta andelen flips köpta med alla kontanter Detroit, MI (84,7 procent); Atlanta, GA (80,7 procent); Buffalo, NY (80,6 procent); Indianapolis, IN (77,4 procent) och Cleveland, OH (77,1 procent).
Typiska bruttovinster på hemvändningar minskar i halva landet
Bostäder som vänts 2022 såldes för ett medianpris i hela landet på 320 000 USD, vilket genererade en bruttovinst på 67 900 USD över det medianpris som investerare betalade på 252 100 USD. Den nationella bruttovinstsiffran sjönk från 70 000 USD 2021 (höjdpunkten sedan åtminstone 2005) men fortfarande upp från 67 000 USD 2020.
Bland de 56 storstadsområdena i USA med en befolkning på 1 miljon eller mer, var de med den största bruttovinsten 2022 San Jose, CA (242 625 USD); San Francisco, CA ($163 000); Washington, DC ($146 728); New York, NY (141 332) och Seattle, WA (137 664 $).
De lägsta bruttovinsterna bland storstadsområden med en befolkning på minst 1 miljon år 2022 var i Kansas City, MO ($26 963); San Antonio, TX ($29 000); Houston, TX (29 901 USD); Indianapolis, IN ($34,532) och Dallas, TX ($36,970).
Avkastningen för hemvändning sjunker i tre fjärdedelar av USA och når den lägsta rikstäckande nivån på över 15 år
Bruttovinstmarginalen på den typiska hemvändningen i USA förra året sjönk till 26,9 procent – den lägsta investeringsavkastningen sedan åtminstone 2005. ROI på medianprissatta hemvändningar i hela landet har sjunkit 15 procentenheter sedan 2020 och är lägre än 24 punkter sedan 2016.
Marginalerna sjönk förra året då medianpriset för det nationella återförsäljningspriset på vända hus ökade med bara 12,3 procent, från 285 000 USD 2021 till 320 000 USD 2022. Det var mindre än 17,3 procents ökning av priset som investerare betalade när de köpte bostäder (från 205 001 USD till 205 001 USD) ).
Den typiska avkastningen på hemvända investeringar minskade från 2021 till 2022 i 168, eller 77 procent, av de 218 analyserade storstadsområdena.
Bland storstadsområden med en befolkning på 1 miljon eller mer var de största procentenheters minskningar i vinstmarginaler under 2022 i Rochester, NY (ROI ned från 100,4 procent 2021 till 55,6 procent 2022); Oklahoma City, OK (ned från 63,6 procent till 35,1 procent); Philadelphia, PA (ned från 106,3 procent till 78 procent); Richmond, VA (ned från 91,4 procent till 68,6 procent) och Washington, DC (ned från 61 procent till 42,7 procent).
I samma grupp av marknader med en befolkning på minst 1 miljon, var de största ökningarna i avkastningen på investeringar på typiska hemvändningar i Cleveland, OH (ROI upp från 26,8 procent 2021 till 41,4 procent 2022); New Orleans, LA (upp från 54,1 procent till 64,6 procent); Cincinnati, OH (upp från 38,4 procent till 47,4 procent); Honolulu, HI (upp från 5,7 procent till 7,4 procent) och Orlando, FL (upp från 17,6 procent till 18,7 procent).
Bland storstadsområden med en befolkning på minst 1 miljon var de största bruttovinstmarginalerna 2022 i Pittsburgh, PA (114,2 procent); Buffalo, NY (90,7 procent); Philadelphia, PA (78 procent); Baltimore, MD (72,9 procent) och Richmond, VA (68,6 procent). De minsta var i Honolulu, HI (7,4 procent); Austin, TX (8,2 procent); Sacramento, CA (9,4 procent); Phoenix, AZ (10,6 procent) och Houston, TX (11,3 procent).
Genomsnittliga dagar att vända rikstäckande ökningar
Hemflipper som sålde bostäder 2022 tog i genomsnitt 164 dagar, eller cirka 5 ½ månad, att slutföra vändningarna. Det var en ökning från 152 dagar för bostäder som vände 2021 men fortfarande ned från 182 dagar 2020.
Procenten av vända bostäder som säljs till FHA-köpare backar upp
Av de 407 417 amerikanska bostäderna som vändes 2022 såldes bara 8,4 procent till köpare med ett lån med stöd av Federal Housing Administration (FHA). Det var upp något från 8 procent 2021 men förblev ned 13,9 procent 2020. Det var mindre än en tredjedel av de 27,4 procent som såldes till FHA-köpare 2010.
Bland de 218 storstadsområdena med en befolkning på minst 200 000 och minst 100 hemvändningar 2022, var Merced, CA (25,6) de med den högsta andelen omvända hem som såldes 2022 till FHA-köpare – vanligtvis förstagångsköpare procent); Visalia, CA (24,6 procent); Springfield, MA (22,2 procent); Laredo, TX (21,9 procent) och Modesto, Kalifornien (20,6 procent).
Mer än 200 län hade en hemvändningsfrekvens på minst 10 procent 2022
Bland 955 län med minst 50 bostäder 2022 fanns det 219 län där flip stod för minst 10 procent av all bostadsförsäljning förra året. De fem bästa var alla i Georgia: Douglas County, GA (utanför Atlanta) (19,5 procent); Lumpkin County, GA (norr om Atlanta) (19,2 procent); Clayton County, GA (utanför Atlanta) (18,6 procent); Paulding County, GA (utanför Marietta) (18,5 procent) och Rockdale County, GA (utanför Atlanta) (18 procent).
“Även om sjunkande marginal verkligen är en anledning till försiktighet, är det viktigt att komma ihåg att dessa siffror är något bakåtblickande eftersom de återspeglar avyttringar av fastigheter som förvärvades 2021 eller början av 2022 mitt i de Covid-inducerade budgivningskrigen på många platser”, sa Maksim Stavinsky, medgrundare och VD för Roc360. “Å andra sidan är det uppmuntrande att investerare kunde röja över fyrahundratusen fastigheter – det mesta någonsin – i en miljö med stigande räntor, utan en meningsfull ökning av projekttidsplanerna.” Roc360 tillkännagav förra veckan stängningen av sitt tillgångsförvärv av Finance of America Commercial, en långivare för affärsändamål, så det fortsätter att satsa på tillväxt i utrymmet.
Hämtat på hög nivå från data från fjärde kvartalet 2022:
- De 80 335 hemvändningarna under fjärde kvartalet 2022 representerade en vändningshastighet på 8,4 procent.
- Andelen bostäder vände under fjärde kvartalet 2022 som köptes av investerare med finansiering representerade 33,5 procent av alla bostäder som vände under kvartalet, en minskning från 36,3 procent föregående kvartal och från 34,3 procent fjärde kvartalet 2021. köpta med kontanter steg till 66,5 procent, upp från 63,7 procent tredje kvartalet 2022 och 65,7 procent fjärde kvartalet 2021.
- Bruttovinsten på medianprissatta hemvändningar under fjärde kvartalet 2022 var 50 000 USD, det lägsta beloppet sedan första kvartalet 2013. Den senaste siffran representerade en typisk 20-procentig avkastning på investeringen (andel av det ursprungliga köpeskillingen). Det var en minskning från 24,9 procent under föregående kvartal och från 27,3 procent under samma period 2021, till den lägsta punkten sedan första kvartalet 2009.
- Den kvartalsvisa minskningen av ROI var den åttonde under de senaste nio kvartalen.
- Hemvändningar som genomfördes under fjärde kvartalet 2022 tog i genomsnitt 165 dagar, upp från 153 dagar fjärde kvartalet 2021.
