Ett lån på en kontorsfastighet som närmar sig förfall är inte detsamma som att en gangster går in i ditt företag, frågar om betalning och påpekar hur det skulle vara fruktansvärt om något dåligt hände med platsen.
Men känslan hos många investerare, ägare och utvecklare i kontorslokalen kan kännas kusligt lika. Med tanke på läget för nuvarande räntor och villkor möter många CRE-lån som håller på att förfalla en obekväm press.
Commercial Edge rapporterar att under de kommande tre åren kommer 9 500 byggnader, eller cirka 17 % av allt kontorsbestånd, att stå för förnyelse. Mängden utrymme med lån som förfaller under de kommande tre åren kommer att hålla på cirka 380 miljoner kvadratmeter. Det betyder inte att det blir trevligt.
“De senaste högprofilerade standardinställningarna tyder på att smärtan kanske bara börjar för kontorsägare”, skrev företaget. “Columbia Property Trust misslyckades med 1,7 miljarder dollar i lån med stöd av sju byggnader, Brookfield Asset Management misslyckades med 784 miljoner dollar i lån för två kontorstorn i centrala Los Angeles och RXR ska enligt uppgift överväga att lämna över nycklarna till långivaren för minst två av sina kontor i New York.”
Fördelningen av fastigheterna med förfallande lån är inte heller jämn, vilket innebär att det kommer att finnas delar av områden som drabbas mycket hårdare. Atlanta, Denver och Portland, Oregon har alla mer än 10% av sina aktier förfaller. Chicago och Los Angeles kommer att se vardera cirka 7 % av sina aktier mogna.
“Under de kommande tre åren kommer åtta av de 25 bästa marknaderna att se minst 20 % av aktierna föremål för ett förfallande lån, ledda av Atlanta (29,1 % förfaller i slutet av 2025), följt av Portland (27,5 %), Denver (24,3%), Chicago (23,0%), Los Angeles (21,5%), Washington, DC (20,4%), Austin (20,0%) och Dallas-Fort Worth (20,0%)”, skrev Commercial Edge. “Vissa av dessa marknader har också vakansgrader över det nationella genomsnittet – med Atlanta på 20,5%, Chicago 19,2% och Denver 17,6% – vilket kommer att öka osäkerheten för ägarna.”
Att refinansiera dessa byggnader kommer att bli knepigt. En del inkluderar sannolikt äldre om inte föråldrade kontor. Låntagare kan behöva visa “fasta hyresavtal med hyresgäster av hög kvalitet” och förvänta sig att få in ytterligare eget kapital till ett lån. Ägare kan frestas att sälja, men priserna har sjunkit från och i genomsnitt 299 USD per kvadratfot under fjärde kvartalet 2021 till 214 USD i slutet av 2022. Om en betydande mängd aktier i någon storstadsregion kommer ut på den marknaden, kan det leda till brandförsäljning. Även om Commercial Edge noterade att fallande priser kan öka populariteten för adaptiv återanvändning – förutsatt att byggnaderna har de fysiska egenskaperna för att få en omvandling att fungera.
