Seattle, San Jose, Austin och Phoenix är bland de snabbast kylande bostadsmarknaderna
Enligt den nationella fastighetsmäklaren Redfin svalnar tekniktunga amerikanska bostadsmarknader och hotspots för pandemisk migration över hela landet snabbare än andra delar av USA eftersom tekniksektorn vacklar och bolåneräntorna förblir höga.
Austin, TX svalnade snabbast under det senaste året när den amerikanska bostadsmarknaden härstammade från sin boom från pandemin. Fed började höja räntorna för att bekämpa inflationen – vilket ledde till en höjning av bolåneräntorna – för ett år sedan. Austin följs av Seattle, Phoenix, Tacoma, WA och Denver. Las Vegas, Stockton, CA, San Jose, CA, Sacramento, CA och Oakland, CA rundar topp 10.
Höga priser, lågt utbud, tekniska uppsägningar dämpar efterfrågan i västkustens nav
Mått på efterfrågan på bostadsköp och konkurrens minskade snabbt i tekniska centra, inklusive Seattle, San Jose och Oakland.
Det typiska San Jose-hemmet såldes för bara 0,6% över utropspriset i februari, jämfört med 12% över utropspriset ett år tidigare – den största procentenhetsminskningen i USA Seattle hade den tredje största nedgången, gå från 8 % över utropspriset till 1 % under det senaste året. Försäljningen av väntande bostäder minskade med 40 % från år till år i Seattle, och de minskade med 38 % i San Jose.
Redfin bad sina agenter att dela med sig av hur stor roll ökningen av tekniska uppsägningar, den skakiga aktiemarknaden och bankoron spelar i nedkylningen, och fann att kustnav svalnar snabbt av en kombination av anledningar. Vissa rapporterade att uppsägningar och otrygga tekniska aktier avskräcker köpare. Andra tillskriver nedgången främst till andra faktorer, inklusive superlågt lager; San Jose och Oakland är bland de fem amerikanska tunnelbanorna där nya listor faller av snabbast.
Bostadsmarknaderna i tekniska nav svalnar snabbt av flera anledningar:
- Topsy-turvy tech aktier. Teknikaktier föll med mer än 30 % under 2022, även om de har ökat lite sedan dess. Skakiga tekniska aktier drabbar Bay Area och Seattle hårt eftersom köpare som är anställda i teknikindustrin ofta använder aktieintäkter för handpenning.
- Tekniska uppsägningar. Uppsägningar inom teknikindustrin, till stor del koncentrerad till Bay Area och Seattle-området, är utbredda. Shelley Rocha, en Redfin-chef i Bay Area, sa att vissa köpare har avböjt sin sökning eller avbrutit kontrakt för att de har förlorat sitt jobb eller är oroliga för att förlora det. Andra agenter säger att uppsägningar och krympande tekniska jobbutsikter hindrar vissa förstagångsköpare från att överhuvudtaget komma in på marknaden.
- Lågt lager. Det finns gott om invånare i Bay Area och Seattle som inte skjuts upp av utsikterna till uppsägningar och en stenig börs. Men det begränsade antalet bostäder som kommer ut på marknaden dämpar efterfrågan från dem också.
- Pandemipriser på huspriser är ohållbara. Bostadspriserna i tekniska hubbar steg snabbt under många år, särskilt under pandemin, och prissatte invånare som inte arbetade på Google, Meta, Amazon, Microsoft eller något annat teknikföretag. Nu när tekniken kämpar och bolåneräntorna är höga, har en ännu större del av lokalbefolkningen inte råd med bostäder.
- Höga bolåneräntor. Bolåneräntorna ligger runt 6,4 %, mer än dubbelt så högt som rekordlåga på ~3 % som var vanligt i slutet av 2020 och början av 2021. Det har drivit upp månatliga bostadsbetalningar avsevärt på dyra marknader. Den typiska bostadsköparen i Seattle betalar 4 210 $ per månad med dagens 6,4% ränta, jämfört med cirka 3 200 $ för ett år sedan med en ränta på 3,5%.
- Fortfarande höga bostadspriser. Bostadspriserna faller i Bay Area och Seattle, men de är fortfarande höga, till stor del på grund av begränsat lager. De typiska husen i San Jose och Seattle säljs för 1 250 000 $ respektive 710 000 $ jämfört med 386 000 $ nationell median. Höga bolåneräntor förvärrar utgiften och driver ut många potentiella köpare.
Det är värt att notera att även om dessa marknader svalnade snabbt från februari 2022 till februari 2023, märker vissa agenter nu konkurrens på rättvisa bostäder eftersom bolåneräntorna sjunker från sin topp och utbudet förblir lågt.
“Jag ser budkrig på bostäder som prissätts rättvist och korrekt, och den totala marknaden ser stark ut den här veckan”, säger San Jose Redfin-agenten Laxmi Penupothula. “Overprissatta listor är de som sitter på marknaden.”
Kollapsen av Silicon Valley Bank, som lånade ut pengar till många startups i Bay Area, har en blandad inverkan på den lokala bostadsmarknaden (banken kollapsade i mars, efter tidsramen för uppgifterna i denna rapport). Redfin-agenter rapporterar att osäkerheten kring stabiliteten i bank- och teknikindustrin förvärrar nerverna hos vissa köpare och säljare. Men bankens misslyckande – tillsammans med oron kring andra banker – fick Fed att endast höja räntorna blygsamt denna vecka, vilket redan har sänkt bolåneräntorna och kan hjälpa till att få tillbaka några köpare.
New Yorks tunnelbana (rankad som nummer 66 när det gäller marknader som kyls snabbast) kommer sannolikt också att känna effekten av bankoron eftersom så många av dess invånare arbetar inom finanssektorn. Nästan en av fem amerikanska finansjobb finns i New York och finans är den högst betalda branschen i staden. Bankinstabilitet kan dämpa efterfrågan på bostadsköp i området eftersom finansarbetare oroar sig för sin bransch.
Pandemic boomtowns går från hotspots till inte-så-hot spots
Austin ökade i popularitet 2021 och början av 2022 när en tillströmning av distansarbetare utanför stan flyttade in från dyra kustområden och utnyttjade historiskt låga bolåneräntor.
Men nu minskar mått på bostadsköpkonkurrens och efterfrågan i Austin snabbt. Dess totala utbud av bostäder till salu steg med 140 % jämfört med föregående år i februari, den näst största ökningen i USA (endast North Port, FL, hade en större ökning). Väntande försäljning sjönk med 40 % och bara 16 % av bostäderna gick under kontrakt inom två veckor efter att de kom ut på marknaden i februari, en minskning från 38 % ett år tidigare.
Ökningen av välbärgade bostadsköpare pressade upp de lokala bostadspriserna, och den efterföljande höjningen av bolåneräntorna prissatte ännu fler lokala invånare. Även om Austins medianpris per kvadratfot sjönk med 13 % från år till år i februari, den största minskningen av någon större amerikansk tunnelbana, är det fortfarande högre än det var för två år sedan och inkomsten som behövs för att köpa ett hus där är fortfarande mycket högre än vad typiska lokala tjänar.
Historien är liknande i Phoenix, Las Vegas och Sacramento, även magneter för distansarbetare som lämnar dyra områden för mer prisvärda hem och soligare väder. Phoenix, Las Vegas och Sacramento är alla stöttepelare på Redfins lista över mest populära migrationsdestinationer och gick snabbt från relativt prisvärda till inte så prisvärda – åtminstone för befintliga invånare – under pandemin.
Nu gör bostadsmarknaderna i dessa boomtowns en omvälvning när priserna stiger. Tekniska problem bidrar också till en dämpad efterfrågan i dessa områden eftersom många distansarbetare kämpar med uppsägningar och utsikterna till dem. Bay Area och/eller Seattle är bland de främsta ursprungen för bostadsköpare som flyttar till Austin, Phoenix, Las Vegas och Sacramento.
Den ökande andelen husförsäljare som sjunker sitt begärda pris illustrerar hur mycket vissa av dessa marknader har svalnat. I Phoenix hade 70 % av de till salu husen ett prisfall i februari, jämfört med 21 % ett år tidigare – den näst största ökningen i USA. Den följs tätt av Denver, där 37 % av husen hade ett prisfall i februari, jämfört med 13 % ett år tidigare.
Las Vegas och Phoenix är också bland de platser som har sett de största ökningarna i säljare som erbjuder eftergifter för att uppvakta köpare under det senaste året.
Delar av Connecticut, delstaten New York och Mellanvästern håller sig bäst under skakig amerikansk bostadsmarknad
Relativt prisvärda bostadsmarknader i Connecticut, delstaten New York och Mellanvästern håller sig bäst när den totala marknaden vacklar.
Hartford, CT håller sig bäst, enligt denna analys. I Hartford är bostadsmarknaden inte nödvändigtvis het – den väntande försäljningen sjönk med 16 % från år till år i februari och nya listor sjönk också med tvåsiffriga siffror – men andra mätvärden visar att det fortfarande finns konkurrens om bostäder. Bland bostäderna som säljs är det fler som går under kontrakt inom två veckor än ett år tidigare och medianpriset per kvadratmeter är upp 8%.
Därefter kommer Milwaukee, följt av två andra tunnelbanor i Connecticut och två tunnelbanor i delstaten New York: New Haven, Bridgeport, Albany och Rochester. Lake County, IL, McAllen, TX, Wilmington, DE och Chicago rundar av topp 10.
Bostäder på alla dessa platser är relativt prisvärda; nio av de 10 har ett medianförsäljningspris under den nationella medianen (Bridgeport är undantaget). Det betyder att uppgången i bolåneräntorna inte gör lika stor skillnad i dollar i månatliga bostadsbetalningar som i dyra områden.
