Bland de sektorer som drabbats hårdast av pandemin, fortsätter kontorssektorn att kämpa när post-pandemiska affärsnormer utvecklas och företag har en försiktig inställning till rymdåtaganden. Inför en tuff marknad för 2023 och framåt, utmanas ägare och förvaltare av kontorsfastigheter att bevara värdet genom uthyrningsinsatser och måste anamma resursstarka, kreativa kapitalförvaltnings- och ompositioneringsstrategier.
Leasing utmaningar
Vägen “återgång till arbete” ser olika ut för varje arbetsgivare, eftersom företag balanserar de anställdas förväntningar med kraven på att göra affärer. Kommer anställda att arbeta på distans, på kontoret, eller kommer de att anta en hybrid arbetsmodell? Anställdas scheman förblir i förändring, så utrymmeskraven är svåra att definiera. Företag väntar med att fatta rymdbeslut tills de tvingas göra det genom att hotande leasingavtal löper ut eller förnyelsealternativ som de måste utnyttja eller avböja.
Den mjukare arbetsmarknaden kan bidra till att öka efterfrågan på kontor. Med mindre konkurrens om de anställda har arbetsgivarna mer inflytande för att få arbetstagare tillbaka till kontoret. Tiden får utvisa om detta gör en väsentlig skillnad i kontorsbeläggning.
Vissa marknader är mer konkurrenskraftiga när det gäller kontorsefterfrågan, som Dallas, Miami, Raleigh och Nashville. Det finns många anledningar till detta, men en huvudfaktor är att dessa städer ses som “företagsvänliga” marknader, som erbjuder aggressiva incitamentpaket för företag att verka där och har ett gynnsammare skatteklimat.
Sammantaget har vi ännu inte sett någon väsentlig förändring i hyresgästernas efterfrågan på kontorslokaler. Det är en hyresgästmarknad och hyresvärdar är mycket tillmötesgående för att få affärer gjorda. De håller hyrespriserna så mycket som möjligt, men hyresgästförbättringsbidrag och hyresavdrag minskar inte.
Asset Management
Vissa fastighetsägare använde fönstret med låg beläggning under covid-avstängningen som en möjlighet att uppgradera sina fastigheter med fräscha lobbyer, destinationsdirekta hissar och nya bekvämligheter. Även om vi inte såg den återhämtning vi förväntade oss 2022, kommer dessa fastigheter att ha en mer konkurrenskraftig position när marknaden börjar återhämta sig.
Medan beläggningen är fortsatt låg och transaktionsvolymerna minskar, kan kontorsägare fortsätta att fokusera på kapitalförvaltning. Nu är det dags att komma ikapp med uppskjutet underhåll och ta itu med utestående regulatoriska eller efterlevnadsproblem för att skydda tillgångens värde. Att investera i byggnadseffektivitet kan minska driftskostnaderna och öka tillgångens värde. Att utforska alternativa intäktskällor, som solel eller teknikhyresgäster på taket, kan avslöja alternativ för att öka rörelseintäkterna och tillgångsvärdet.
Ompositionering via konvertering
Vissa ägare och förvaltare av kontorsportföljer letar efter kreativa strategier för att stärka värdet och vill konvertera kämpande fastigheter till mer lönsamma användningsområden, såsom flerfamiljshus, hotell, studentbostäder eller självhushåll.
Kostnaden är det primära hindret för framgångsrika konverteringar. Den föreslagna nya användningen måste erbjuda tillräcklig inkomst-/värdepotential för att kompensera för de byggkostnader som krävs för att konvertera fastigheten. Med tanke på nuvarande kapitaliseringsgrader för flerfamiljer – även med tanke på höjningar på grund av stigande räntor – är flerfamiljer den bästa konverteringskandidaten.
Kommunerna börjar se värdet i att återanvända lediga kontorsbyggnader. Tomma kontorsbyggnader ger lägre fastighetsskatteintäkter. De skadar också optiken; det vill säga att nuvarande och blivande företag som gör affärer inom kommunen kan se låghyra kontorsbyggnader som ett öga. Att göra om dessa byggnader till andra användningsområden är en möjlighet att blåsa nytt liv i ett område. Som ett resultat kan en kommun subventionera omvandlingsprojekt med skattelättnader, skattetillskottsfinansiering eller skattereduktion (antingen hel eller partiell minskning). Dessa utvecklingsverktyg är inte nödvändiga i alla fall, men de kan ofta hjälpa till att överbrygga gapet i fastighetsavkastning för att göra en konvertering ekonomiskt genomförbar.
Långt ifrån en enkel lösning är att konvertera en kontorsbyggnad en kostsam ansträngning med utmaningar som sträcker sig från marknadsfaktorer, tekniska hinder, zonindelning och tillståndshinder och byggrisker. Vi har värderat ett antal ombyggda kontorsfastigheter. Vissa av dessa omvandlingar har varit mer framgångsrika än andra. Orsakerna till mindre än framgångsrika resultat har inkluderat dålig design för den nya användningen, kostnadsöverskridanden och byggförseningar som gör att projektet missar sin främsta hyressäsong, dvs. ett studentbostadsprojekt som saknar deadlines för bostadsansökningar eller flerfamiljshus som kommer online i vintermånaderna i en stad i mellanvästern eller i norr.
En kvalificerad konsult kan hjälpa till att mildra några av utmaningarna för framgångsrika kontorskonverteringar genom välgrundad due diligence.
- En marknadsundersökning kan hjälpa till att identifiera den högsta och bästa användningen för en tillgång enligt egenskaperna hos det omgivande marknadsområdet och tillhandahålla marknadsinformation såsom hyrespriser och beläggningsdata för att stödja beslutsfattande.
- En genomförbarhetsstudie kommer att bedöma zonindelningsförordningar, allmännyttiga tjänster, trafikgenerering, dagvatten- och sluttningsbegränsningar, investerares avkastningskrav, prestationsprognoser, byggbudgetering och andra markanvändningsplaneringsfaktorer som kan påverka livskraften för ett projekt med byte av användning.
- En fastighetsbedömning (PCA) kan skräddarsys för att stödja ompositionering genom att adressera byggnadssystemens kapacitet och tillstånd för både den befintliga användningen och den föreslagna användningen. Detta tillvägagångssätt kan vara fördelaktigt för att validera en grov budgetering för byggande av storleksordning (ROM); lyfta fram byggnadssystem som kommer att kräva omfattande modifiering eller utbyte; utarbeta proformadokumentation; och stödja diskussioner med investerare och bro-/byggnadslångivare.
- Byggriskhanteringstjänster, såsom entreprenörsutvärderingar, dokument- och kostnadsgenomgångar och byggövervakning kan säkerställa att konverteringen genomförs framgångsrikt som planerat.
Slutsats
Trots motvind på kort till medellång sikt har ägare och förvaltare av kontorsfastigheter alternativ att behålla och till och med öka värdet på sina portföljer. Genom att hålla sig à jour med marknadsförhållandena och utnyttja stödet från värderings-, ingenjörs- och byggkonsulter kan smarta kontorsinvesterare förbli konkurrenskraftiga på denna utmanande marknad.
