Människor i CRE har undrat när effekterna av makroekonomi och finansiella verkligheter skulle märka ankomsten av nödställda fastigheter.
En analys av CRED iQ av de nära 400 statistiska storstadsområdena i USA, med mer än 900 miljarder dollar i utestående CRE-skuld, tyder på att svaret är nu.
Nöd blev mer utbredd på en majoritet av de primära marknaderna under februari 2023”, skrev företaget. “Av de 50 största MSA som spåras av CRED iQ, uppvisade 34 av dessa marknader jämförelsevis högre nivåer av nöd i kommersiella fastighetslån än en månad tidigare. Den genomsnittliga ökningen av nödställda räntor från månad till månad för dessa 34 marknader var cirka 21 punkter. Birmingham, AL MSA (+1,0%) uppvisade den högsta ökningen i nöd från månad till månad. Andra anmärkningsvärda marknader med ökade nivåer av nöd den här månaden var Pittsburgh (+0,8%), Memphis (+0,7%) och Los Angeles (+0,7%).
Det fanns 16 MSA som visade bättre nödställda förhållanden månad till månad, inklusive Portland (en 2,4 % minskning), Cleveland (-2,3 %) och San Francisco (-1,7 %).
Office var en av de drivande faktorerna för nöd, som alla som har övervakat CRE-marknaderna och fastighetstyperna kanske har gissat. Tre områden som drabbats särskilt hårt av månad till månad var Birmingham, AL (+4,6%), Columbus, OH (+4,3%) och Memphis (+4,1%). Birmingham, till exempel, såg ett lån med säkerhet av det 211 257 kvadratmeter stora Chase Corporate Center gå i konkurs och sedan överföras till specialservicestatus. “Refinansieringsinsatser kan ha hindrats av den relativt korta återstående hyresperioden för fastighetens största hyresgäst, Cigna, som står för 34% av fastighetens GLA”, säger CRED iQ. “Cignas hyresavtal är planerad att löpa ut i november 2024, mindre än två år efter låneförfall.”
Hotell vägde också tungt på marknaderna, eftersom fem av de tio största ökningarna i nöd var associerade med fastighetstypen. “Logisektorn för Birmingham, AL uppvisade den kraftigaste ökningen (+9,2%) i februari efter den särskilda serviceöverföringen av ett lån på 10,4 miljoner dollar som säkrats av Hotel Indigo Birmingham på grund av överhängande monetärt fallissemang”, står det i rapporten. “Dessutom blev två hotelllån från Virginia Beach med samma sponsor, totalt 22,2 miljoner USD, förfallna i 30 dagar i februari. Förseningarna bidrog till att den oroliga andelen för hotellmarknaden i Virginia Beach ökade med 5,0 %.”
Ändå betyder nöd på en plats inte lika problematiska förhållanden på en annan. Den högsta totala nödfrekvensen var 20,7 % i Minneapolis. De fem bästa var Birmingham (11,4 %), Milwaukee (8,9 %), Cleveland (8,4 %) och Charlotte (7,9 %).
Å andra sidan hade Salt Lake City den lägsta andelen nöd, 0,1 %, följt av Sacramento (0,3 %), Dallas (0,6 %) och Boston (0,6 %).
