När du har nått toppen är den enda vägen framåt nedåt, vilket verkar vara dit CRE-transaktionerna går för tillfället. MSCI:s Capital Trends-rapport för februari klargör det.
“Marknaderna rör sig snabbare än en månatlig granskning av affärtrender realistiskt kan fånga”, sa de. “När vi startade den här rapporten, som ger en genomgång av den kommersiella bolånemarknaden 2022, hade Silicon Valley Bank inte ens misslyckats ännu. Som sagt, trenderna i transaktionsaktivitet, prissättning och kredittillgänglighet pekade redan nedåt innan de senaste utmaningarna i bankvärlden. Händelserna under de senaste veckorna kan ses som en kraft som accelererar förändringar som redan var på gång.”
Med pågående menade de att februariaffärsvolymen minskade med 51 % från år till år. Om det inte hade varit för den privata STORE Capital REIT-affären – en rejäl transaktion – skulle jämförelsen i februari 2023/2022 ha sjunkit med 59 % istället.
Den 12-månaders nedgången av alla kategorier var kontor, -37%; detaljhandel, -1%; industriell, -24%; hotell, -15%; och flerfamiljshus, -28%.
“Priserna föll i februari tillsammans med fallande affärer”, sade rapporten. “RCA CPPI National All-Property Index sjönk 6,9% från ett år tidigare, men den årliga förändringen underspelar de senaste rörelserna. Om man tittar på ett mått med högre frekvens, kom den årliga nedgångstakten i februari från januari till -23,6 %. Lägenhets- och detaljhandeln redovisade de största årliga nedgångarna för februari.”
Cap rates är betydligt högre än under köpruschen för inte så länge sedan: kontor, 6,4 %; detaljhandel, 6,4 %; industriell, 5,3%; hotell, 8,5%; och flerfamiljshus, 4,7 %.
Ett annat dystert faktum är en våg av förfallande lån på nästan 900 miljarder dollar. “CMBS, CLO och investerardrivna långivare står bakom mer än hälften av de cirka 400 miljarder dollar i lån som kommer att förfalla 2023”, säger MSCI. “CMBS-långivare har den enskilt största exponeringen mot lån som förfaller i år och står för mer än en tredjedel av det utestående saldot. Banklån som förfaller 2023 – inklusive de som tillhandahålls av internationella, nationella och regionala/lokala banker – står för en mindre andel av de lån som förfaller till betalning än CMBS enbart.”
Finansieringen kommer sannolikt att bli tuffare med tanke på bankkrisen som en plötslig översvämning av MBS eller CMBS på marknaden kan underskrida nuvarande värden. Många inom CRE har redan problem med att få projekt refinansierade. Mer tryck i dessa områden kan i slutändan innebära mer nöd.
“Nyligen nödställda tillgångar klättrade under andra halvåret, med $13,7 miljarder av sådana tillgångar som hamnade i problem”, noterar MSCI. “Omkring 65% av dessa nyligen nödställda tillgångar fanns i detaljhandeln och kontorssektorerna. I motsats till de möjligheter som sågs i efterdyningarna av GFC, är dessa dock inte situationer där annars kassaflöden helt enkelt hade problem i skulddelen av kapitalstapeln. Kontors- och detaljhandelssektorn har ställts inför grundläggande utmaningar kopplade till fastighetsföråldring.”
Tre år efter den globala finanskraschen var nödställda försäljningar 20,3 % av alla fastighetsförsäljningar. Hittills, under fjärde kvartalet 2022, var nödställda 1,2 % av försäljningen.
Men det är alldeles för tidigt att känna sig bekväm. Som MSCI upprepar är utmaningarna för närvarande mer grundläggande än de var tidigare. “Skulle en ytterligare minskning av skulddelen av kapitalstapeln kasta ut fler tillgångar med grundläggande utmaningar till marknaden?” de frågar. “Eller skulle långivare och nuvarande ägare driva ut kassaflöden till marknaden som de gjorde i efterdyningarna av GFC?”
För tidigt att säga, men kanske bara snart nog för att vara orolig.