Bankverksamhetens rasande har genererat chockvågor som slår mot andra branscher, som CRE. Till en början var det en fråga om om hyresbetalningar skulle komma in från de tekniska startups som gör affärer med Silicon Valley Bank. Sen oro över vad Fed kan göra om räntorna kom in. A konsortium av stora banker som räddar First Republic lovade ännu mer volatilitet. Credit Suisse blev COD Suisse och behövde en snabb räddning, vilket hände när UBS tog över det.
Tillräckligt discombobulation? Satsa inte på det. Dagens nya oro är fastighetsbaserade obligationer. Huruvida MBS eller CMBS värdepapper kan få benen sopade ut under dem, tog mycket värde med sig, kom upp i en Wall Street Journal artikel.
Det korta är att några av bankerna – SVB, naturligtvis, men förmodligen andra – hade laddat upp inte bara 10-åriga statsobligationer utan fastighetsbaserade obligationer, som MBS utgivna av byråerna Fannie Mae och Freddie Mac, som såväl som CMBS. Om dessa obligationer kommer ut på marknaden, plötsligt blir nedskrivna i värde och sedan utöver det dumpade i en brandförsäljning, kan överflöd, oavsett storlek, pressa ner värdet på alla liknande obligationer. Och de kan mycket väl komma ut på marknaden eftersom, när en bank som SVB läggs ner och går in i federal konkurs, måste FDIC få tillbaka så mycket värde som möjligt, vilket inkluderar att sälja av obligationerna.
Ta SVB ett ögonblick. Enligt bankens årsrapport för 2022 hade den i slutet av förra året 6,6 miljarder USD i byråutgivna MBS, ytterligare 678 miljoner USD i byrån med säkerhet i hypotekslån (CMO) och cirka 1,5 miljarder USD i CMBS. Det låter kanske inte illa, men det var kategorin tillgänglig för försäljning, eller AFS. De som regelbundet marknadsförs.
Den besvärliga aspekten och de värdepapper som hålls till förfall, eller HTM, värdepapper: 57,7 miljarder USD i MBS, 10,5 miljarder USD i fast ränta CMO, 79 miljoner USD i rörlig ränta CMO och 14,5 miljarder USD i CMBS. Det är 82,7 miljarder dollar.
“Det kommer säkert att finnas hajar som luktar blod i vattnet och som kommer att köpa rabatterade tillgångar för billigt,” säger Brad Werner, en partner och ledare inom försäkrings-, redovisnings- och skattekonsultföretaget Wipflis CRE-grupp, till GlobeSt.com. “Regionala banker kommer förvisso att strama åt när tillsynsautokorrigeringar och räntorna fortsätter att stiga.”
Den verkliga smärtan har redan börjat i CMBS. “Marknaden för kommersiella inteckningsskyddade värdepapper håller på att ta fart”, tillägger Werner. “CMBS är en betydande del av kontorsfinansieringsmarknaden och försäljningsvolymen för dessa värdepapper i februari sjönk precis med 85%. Den mest nödställda sektorn kommer sannolikt att vara kontorsbyggnader av klass B framöver, särskilt de som har lån med rörlig ränta, vilket i huvudsak har gjort tillgångarna olönsamma i förhållande till rörelseavkastningen i takt med att räntorna har ökat. Avkastningen har påverkats negativt av distansarbetets uthållighet och flykten till tillgångar av klass A av hög kvalitet. När man lägger till att mindre inhemska banker finansierar cirka 67 % av kommersiella fastighetsaffärer och är under ökad press i kölvattnet av SVB-debaclet, bidrar det till en ganska skrämmande miljö inom kommersiella kontorsfastigheter.”
