Livsbloden för den kommersiella fastighetsbranschen är hotad när regionala banker rullar på de senaste misslyckandena i två av sina egna.
Ungefär 80 % av USA:s utlåning till kommersiella fastigheter tillhandahålls av banker som har tillgångar på mindre än 250 miljarder dollar, skrev Goldman Sachs ekonomer i en nyligen publicerad rapport. Allt fler dessa lån – värda en sammanlagd $2,3T, enligt Trepp – betraktas som en annan källa till stress för små och regionala banker.
Med Silicon Valley Bank och Signature Bank som tagits över av tillsynsmyndigheter och First Republic Bank som behöver akuta kontantinfusioner för att förbli solvent, kommer rädsla för bredare smitta sannolikt att begränsa regionala bankers utlåningsaktivitet, vilket kan lämna en enorm mängd CRE-investerare som kämpar för att hitta pengarna.
“Jag tror att många människor har förnekat värdet på deras fastigheter eftersom vi inte har sett affärer”, säger Brett Forman, rektor på Forman Capital, en södra Florida-baserad CRE-långivare. “Jag tror att det kommer att ha en djupgående effekt på regionala banker.”
Små och medelstora banker är den finansiella ryggraden i den typ av kommersiella fastighetsinvesteringar som idealiseras av branschen när den försvarar sig mot regleringar eller högre skatter: familjer som köper ett galleria eller flerfamiljshus i hopp om att skapa generationsrikedom.
“Vi tillhandahåller huvuddelen av utlåningen till småföretag”, säger Archie Brown, VD för Cincinnati-baserade First Financial Bank.
I slutet av förra året, mitt i den mest aggressiva räntehöjningskampanjen i Federal Reserves historia, fortsatte regionala banker att göra kommersiella fastighetslån och gick in i några större affärer som penningcentralbankerna hade dragit sig tillbaka från.
Federala tillsynsmyndigheter har gått snabbt för att försöka stärka förtroendet för dessa institutioner. Fed, Federal Deposit Insurance Corp. och US Treasury Department lovade alla insättare på SVB och Signature att deras pengar var garanterade, vilket hindrade potentiella kundförluster.
Fed skapade också ett Bank Term Funding Program, som gör det möjligt för banker att låna ytterligare medel för att täcka insättningar på ettåriga lån till pari – bankerna tog ut 300 miljarder dollar genom det programmet på en vecka.
Finansminister Janet Yellen sa också på tisdagen att den amerikanska regeringen var redo att gå in för att förhindra ytterligare små bankkonkurser.
Många av utlåningsexperterna Bisnow talade med sa att dessa federala regeringsrörelser har stabiliserat systemet, men de erkände att de fruktar en fortsatt försämring av förtroendet.
“Den största oro jag har är smittfrågan,” sa Brown. “Det viktigaste är att se till att Fed ingjuter förtroende för inlåningsbasen. Så länge vi gör det tror jag att allt annat kommer att klara sig själv.”
Tillsynsmyndigheter sa i slutet av förra veckan att insättningar hos regionala banker hade stabiliserats när visst förtroende återvände till sektorn, rapporterade Reuters. Men i efterdyningarna av SVB:s misslyckande såg Bank of America enbart en ökning med mer än 15 miljarder dollar i insättningar, och JPMorgan Chase, Wells Fargo och Citigroup upplevde också stora kassainflöden när små bankkunder flydde till “too big to fail”-banker, Bloomberg rapporterade.
San Francisco-baserade First Republic förlorade ungefär hälften av sina insättningar de senaste veckorna, rapporterade The New York Times, en 70 miljarder dollar som krävde både den federala regeringen och en grupp av 11 stora banker att cykla tillbaka pengar till First Republic för att förhindra en ny kollaps .
“Effekten på regionala banker kan bli förödande om insättare beslutar sig för att flytta sina medel till starkare aktörer som JP Morgan, Bank of America eller Wells Fargo som för närvarande till synes är immuna mot likviditetsproblem,” David Keiran, finanschef för Boston. baserade fastighetsserviceföretaget Senné, skrev i ett mejl.
“Insättare som flyttar från mindre och regionala banker till penningcenterbanker för att säkra sina insättningar kommer också att minska likviditeten, vilket också kommer att ytterligare minska tillgängliga medel från dessa små och regionala banker för utlåning till kunder.”
Bisnow/Mark Bonner
First Republic förlorade hälften av sina insättningar, 70 miljarder dollar, på några veckor när dess kunder flydde för större institutioners säkerhet.
Läckaget av inlåning som regionala banker möter idag började långt före denna månad. De totala insättningarna i alla affärsbanker har minskat med mer än 530 miljarder dollar under det senaste året, enligt uppgifter från Federal Reserve of St. Louis.
“Om banker kämpar är det första vi ser här i frontlinjen en minskning av deras fastighetsexponering”, skrev Brad Kraus, senior director på CRE:s finansiella konsultföretag Ascension, i ett mejl. “Om saker och ting blir värre börjar de helt enkelt citera priser som garanterar lönsamhet, och på så sätt prissätter sig själva från marknaden.”
Med fler långivare utanför marknaden betyder mindre likviditet att kommersiella fastighetsvärden, som redan ifrågasatts på grund av högre räntor, kommer att fortsätta att pressas nedåt.
“De som vill sälja när som helst snart, särskilt de ägare som står inför låneförfall, måste erbjuda sina erbjudanden till högre takpriser för att locka köpare”, skrev Keiran. “Så jag förväntar mig att se en stor värdejustering i CRE-sektorn, speciellt om vi är i en lågkonjunktur.”
Utöver lägre insättningar har banktjänstemän och tillsynsmyndigheter också uttryckt oro under de senaste månaderna över koncentrationen av kommersiella fastighetslån på bankernas böcker, särskilt på kontorsbyggnader, där hyresgäster krymper sina fotavtryck som svar på permanenta hybridarbetsscheman och uppsägningar.
I augusti sa FDIC att det skulle tillämpa fler stresstester på banker med höga andelar kommersiella fastighetslån.
I ett försök att frigöra sina balansräkningar av CRE-skulder kan vissa regionala banker vända sig till den värdepapperiserade marknaden, säger Lisa Pendergast, verkställande direktören för Commercial Real Estate Finance Council.
Regionala banker skulle potentiellt kunna sälja sina befintliga bolån till investeringsbanker, som i sin tur skulle kombinera dem och sälja till investerare på CMBS-marknaden, sa hon. Det skulle göra det möjligt för regionala banker att frigöra finansiell kapacitet att göra nya lån till dagens högre räntor.
“I en intressant sorts utveckling kan du upptäcka att CMBS har förmågan att tillhandahålla likviditet,” sa hon och tillade att CMBS-marknadens transparens, särskilt efter den globala finanskrisen, kan hjälpa till att stärka förtroendet för skulder som backas upp av kommersiella fastigheter. “Jag tror [CMBS] Investerare kommer att vara mycket selektiva, men det ger oss en annan likviditetsväg om långivarna i balansräkningen torkar ut.”
Bankerna brottas också med 270 miljarder dollar i kommersiella bolån som är planerade att förfalla i år, det högsta antalet någonsin, enligt Trepp-data som rapporterats av The Wall Street Journal. Många låntagare kommer att ha svårare att betala av dem med räntor som är mycket högre nu än de flesta hade vid tidpunkten för sin första emissionsgaranti.
“CRE-sektorn är redan stressad av högre räntor och lägre värderingar, och på grund av dessa bankkonkurser bör vi förvänta oss att se emissionsgarantin dras åt för hypotekslån och kreditfaciliteter,” skrev Keiran. “I slutändan tror jag att du kommer att se mindre och regionala banker vara mycket mer försiktiga när det gäller att göra nya lån just nu.”
Core Family Office Chief Financial Officer Avneet Kaur sa i en intervju att hon tror att många regionala banker sannolikt kommer att vara utanför lånebilden för nästa år – men det kan vara längre om tillsynsmyndigheter inte lyckas stoppa paniken.
“Jag känner att bankbranschen bara tappar förtroendet varje gång de gör det här,” sa hon. “Jag hoppas att det här inte fortsätter på grund av en dominoeffekt.”
