Hyresbostadsbranschen har sett sin beskärda del av upp- och nedgångar under de senaste åren. När vi sätter oss in i 2023 bör fastighetsförvaltare, ägare, utvecklare och intressenter fortsätta att förbereda sig för vad som kan komma under resten av året.
Efter den oöverträffade tillväxten 2021 gick hyresbostadsbranschen in på en väg tillbaka mot normalitet 2022. Året slutade med att förhållandena svalnade på många, men inte alla, marknader. Hittills har 2023 präglats av fortsatt ekonomisk osäkerhet som till stor del drivs på av inflation och räntor. Året har också sett en dramatisk uppgång i regeringens granskning och strävan efter negativ bostadspolitik, från federala tjänstemän ner till kommunfullmäktige och överallt däremellan.
Här är några av de mest betydande motvindar och medvindar som branschen kan förvänta sig att se under resten av året.
Motvind
Den övergripande ekonomiska osäkerheten och volatiliteten under de senaste åren har påverkat nästan alla branscher, och vi kan förvänta oss en viss fortsatt instabilitet under 2023.
Arbetsmarknadens utmaningar
Utmaningarna på arbetsmarknaden förväntas fortsätta i år, och den slutliga rapporten om jobb för 2022 bekräftar arbetsmarknadens styrka. Arbetslöshetssiffrorna förblev nära de lägsta 50 åren, och de första ansökningarna om arbetslöshet låg på nivåer som överensstämde med en stram arbetsmarknad.
Enkelt uttryckt kan flerfamiljsarbetsgivare förvänta sig att ställas inför utmaningen att inte bara utöka bemanningen utan också attrahera rätt anställda. Från och med hösten 2022 ökade antalet lediga jobb inom fastighetssektorn med över 3 procentenheter sedan pandemin började. Det tar också längre tid att fylla lägenhetsjobb, med medianlängden för att fylla en platsannons på 34 dagar, upp från under en månad 2019. Företag har redan visat ett ökat fokus på rekrytering och kvarhållande av anställda, vilket kommer att fortsätta att vara toppen tankar i år.
Men det finns potential för goda nyheter – totalt sett kommer vi sannolikt att börja se arbetsmarknadsindikatorerna återgå till genomsnittliga nivåer i slutet av 2023. Och till 2024 bör bruttonationalproduktens (BNP) tillväxttakt vara mer överensstämmande med längre- termsmedelvärden.
Inflation och räntor
Även om ekonomins framtid förblir grumlig, borde de i branschen vara beredda att verka under hög inflation och höga räntor under ganska lång tid. USA har upplevt rekordhöga inflationsnivåer sedan den globala ökningen i mitten av 2021, så det är ingen överraskning att det kommer att fortsätta att vara en nyckelfaktor att titta på.
Dock ner från en topp på 9,1 procent i juni 2022 har Federal Reserves ordförande Jerome Powell indikerat att få ner inflationen till de önskade 2 procenten “har en lång väg att gå och kommer sannolikt att bli ojämn.” Hans senaste kommentarer visar på möjligheten till högre räntehöjningar om tillräckliga framsteg inte görs för att tämja inflationen.
En av de mest betydande effekterna av de höjda priserna har redan belysts på bostadsmarknaden för försäljning. Stigande bostadspriser i kombination med bristen på inventarier har resulterat i en svagare bostadsförsäljning, med beläggningsgraden som beräknas minska fram till 2024.
Tillgång och efterfrågan
Vår nations utmaningar för överkomliga bostäder fortsätter att drivas av en långvarig obalans mellan utbud och efterfrågan. Ny forskning från NAA/National Multifamily Housing Council visar att USA måste bygga 3,7 miljoner nya lägenheter till 2035 för att möta det befintliga bostadsunderskottet och möta framtida efterfrågan. Vidare förlorade USA 4,7 miljoner prisvärda enheter för under 1 000 USD mellan 2015 och 2020.
De senaste månaderna har sett en viss uppskov i denna obalans och den mest betydande tillströmningen av nya lägenheter på nästan 40 år förväntas komma under det kommande året. Om lägenhetsleveranser sker som förväntat kan förhållandena lätta på respektive marknad.
Regleringsmiljö
Tecken tyder också på att bostadsproblem kommer att förbli en het fråga i politiska samtal det här året. Förespråkare och lagstiftare över hela landet driver redan ett antal problematiska åtgärder, och Biden Administrations Blueprint for a Renters Bill of Rights kommer sannolikt att sporra stater och orter att fortsätta att anamma negativ politik. Dessa åtgärder, inklusive hyreskontroll, krav på inkomstkälla och begränsningar av ansökningsavgifter och screening av boende är skadliga för utvecklingen och den övergripande överkomliga bostaden, vilket forskning och verkliga fallstudier har visat gång på gång.
Nationellt driver den splittrade kongressen Vita huset att vidta åtgärder genom sina tillgängliga spakar, nämligen federala tillsynsmyndigheter. Detta skulle kunna resultera i ökad regulatorisk och juridisk granskning av branschen, vilket tillför ytterligare ett onödigt och komplicerat lager till driften och utvecklingen av hyresbostäder. Redan har Federal Trade Commission, Consumer Finance Protection Bureau och Department of Housing and Urban Development vidtagit åtgärder baserat på presidentens plan. Fler byråer, inklusive de som vanligtvis inte interagerar med hyresbostadsbranschen, förväntas agera under de kommande månaderna.
Även om det är omöjligt att veta resultatet av lagstiftningsåtgärder och reglerande åtgärder i förväg, innebär övervikten av negativa förslag på myndighetsnivåer utmaningar som kan påverka portföljer av alla storlekar, från mamma-och-pop till större företag.
Möjlig lågkonjunktur
När det gäller ekonomin har de flesta prognosmakare förutspått att det säkerligen kommer att bli en lågkonjunktur 2023, troligen under sommaren eller hösten. Men tack vare andra starka ekonomiska indikatorer kan vi förvänta oss att den blir mild och kort, vilket kommer att hjälpa till att lindra branschens oro för de totala utgifterna som överträffar hyrestillväxten.
Medvindar
Demografi
Om det inte blir betydande bakslag på arbetsmarknaden kommer lägenhetssektorn sannolikt att se en positiv tillväxt. Detta gäller särskilt i områden som tenderar att ha konsekvent efterfrågan även under ekonomiska nedgångar, såsom måttlig inkomst och arbetskraftsbostäder.
Branschen kan också förvänta sig att dra nytta av gynnsam demografi under de kommande månaderna och åren. Även om många äldre Millennials redan är husägare, kan yngre Millennials som är redo att slå sig ner välja att hyra enfamiljshus. Dessutom, med mer än 20 procent av den amerikanska befolkningen som identifierar sig som Gen Z, vilket inkluderar individer i åldern 10 till 25, kommer det sannolikt att finnas en stadig efterfrågan på lägenheter under överskådlig framtid.
Immigration kan också spela en nyckelfaktor och driva efterfrågan på lägenheter över förväntade nivåer. Efter att ha stannat av under covid-19-pandemin har invandringsnivåerna förblivit tröga. Skulle nivåerna återgå till historiska normer finns det potential för en ökning av efterfrågan på lägenheter. Även om flera faktorer – inklusive invandringspolitik och globala konflikter – gör framtida invandring okänd, är detta en viktig aspekt att fortsätta att övervaka på grund av dess stora inverkan på hyresbostadsmarknaderna.
Teknik och innovation
Ett annat element att tänka på är den kontinuerliga tekniska innovationen, inom hyresbostadsbranschen och utanför. Med framväxten av virtuella turer, invånarportaler, mobilappar och onlineleasing ansluter hyresbostäder till många andra branscher som navigerar i implementeringen av artificiell intelligens.
Vi kommer att fortsätta att se fastighetsförvaltare och ägare vända sig till tekniska framsteg för att lösa vissa problem, oavsett om det är för att effektivisera lägenhetsdriften eller utveckla bättre mental hälsoutbildning för anställda. Många av dessa framsteg och lösningar kommer att bidra till att förbättra – och i vissa fall revolutionera – erfarenheten inom branschen, samt bidra till att förbättra avkastningen.
Även om tekniken förvisso aldrig kan ersätta värdet av direkt mänsklig kontakt i hyresbostäder, det kan verkligen bidra till att komplettera en organisations talangpool under trånga arbetsmarknadsförhållanden. Fast positiva erfarenheter utan tvekan förbättra kvarhållandet av boende, verktyg som virtuella rundturer och boendeportaler kan hjälpa till att ta bort en del av trycket från underbemannade fastigheter.
Hållbarhetshänsyn
Samtalet kring hållbarhet kan förväntas fortsätta under 2023, då vi har sett en ökad efterfrågan på miljövänligare boendealternativ. ESG får uppmärksamhet rikstäckande från båda potentiella invånare och potentiella investerare. Flera framstående affärsröster har uttryckt stöd för ESG-investeringar, och ofta lyft fram dess roll i framtida riskbedömning och potentiellt skydd mot kostnaderna för större olyckor eller föroreningar.
Som ett resultat kan grönt byggande se ökade vinster och övergripande intresse för den globala marknaden. Att implementera miljöhänsyn kan dock bli dyrt, vilket gör skiftet mindre lönsamt för mindre ägare och utvecklare.
Blickar framåt
När vi går genom året bör investerare, utvecklare och intressenter hålla ett öga på arbetsmarknaden och inflationstrender eftersom båda kommer att påverka den totala efterfrågan och överkomliga priser. Utvecklingen i ekonomin kommer också att vara viktig då vi förbereder oss för en mild lågkonjunktur de kommande månaderna. Det är också viktigt att hålla sig uppdaterad om förändringar i lagstiftning eller policy som kan påverka verksamheten för hyresbostäder.
Med ett ökat fokus på att investera i teknik och tjänster kan branschen inte bara förbättra upplevelsen och behålla andelen invånare, utan också komplettera befintliga talanger under en utmanande arbetsmarknad och långvariga vakanser. Sådana innovationer har också potential att attrahera en ny, yngre klass av arbetare och invånare med tekniska investeringar.
Men vi kan inte tappa den större bilden ur sikte: USA måste ta itu med obalansen mellan utbud och efterfrågan för att förbättra överkomliga bostäder. Branschen måste förbli engagerad i pågående påverkansarbete och hjälpa till att utbilda beslutsfattare på alla nivåer av förvaltningen om vikten av en ansvarsfull och hållbar bostadspolitik. Till stor del måste nationen minska hindren för lägenhetsbyggande.
Även om vi inte kan förutsäga exakt vad som väntar för resten av 2023, kan vi vara förberedda. Vi kommer att se ett antal liknande utmaningar redan i framkant, men det kommer att finnas fortsatta möjligheter för innovation och planering för att göra en positiv långsiktig inverkan på en ständigt föränderlig marknad och industri.
Bob Pinnegar är president och VD för National Apartment Association
