Colliers undrar om “nästa stora köpcykel” för kontor kan vara nu.
Det pekar på forskning från Revolution som noterar att när långivare drar åt, överträffar den fyraåriga terminsprisförändringen avsevärt.
“Tänk tillbaka på spar- och lånekrisen i början av 1990-talet, dot-com-busten och den globala finanskrisen”, skrev Colliers Aaron Jodka. “De som förvärvade tillgångar under dessa perioder såg en stark överprestation under åren som följde.”
Alla skulle inte hålla med. Faktum är att försäljningen av kontorsinvesteringar har fallit mitt i sektorns osäkerhet. Thomas G. Koelzer, partner, Tenant Advisors/CORFAC International, säger till GlobeSt.com att kontorsbyggnadsvärden sjunker och att säljare och köpare står långt ifrån varandra när det gäller att komma överens om värden. “Många säljare har tillgripit auktioner för att sälja sina fastigheter eftersom det inte finns tillräckligt med marknadsdata för att stödja de normala försäljningskanalerna.”
Dessutom kommer fler dåliga nyheter för hyresvärdar eftersom den fulla smärtan av den post-pandemiska kontorsmarknaden inte har känts, eftersom många hyresgäster fortfarande har tid kvar på sina hyreskontrakt. Eftersom dessa hyresavtal löper ut kommer många hyresgäster antingen att minska sin storlek eller helt enkelt inte förnya sina hyresavtal. Detta fenomen innebär en långsiktig (om inte permanent) minskning av efterfrågan på kontorslokaler.”
Återigen, Jodka kan ha en poäng. En informell undersökning av CRE-experter tyder på att det finns vissa nischmöjligheter som dyker upp på vissa marknader och fastighetstyper.
Små kontorsköpare har möjligheter
Craig Tomlinson, Northmarq senior vice president, säger till GlobeSt.com att kontoret inte är i nåd med investerarflocken, men det innebär en möjlighet för köpare som är villiga att göra sina läxor.
“De “dåliga nyheterna” härrör från ökande vakanser och andrahandsuthyrning som överlämnats av stora företag i stadskontorstorn och på hyrda företagscampus, sa han.
“Stora företag har i allmänhet inte beordrat återgång till arbetet, eller har gått över till hybridmodeller som behöver betydligt mindre utrymme. Inte så med de mindre förortskontoren. Dessa byggnader tenderar att vara upptagna av små eller privata företag där beslutsfattarna är på plats och vill att deras personal också ska presenteras.”
Tomlinson sa att förortskontor 100 000 SF och mindre också tenderar att ha en hyresrulle utan en dominerande hyresgäst, vilket diversifierar en investerares rollover-risk.
“Mindre kontorsbyggnader är mer benägna att ägas av privata investerare som kan vara mer motiverade att handla i en miljö med stigande priser,” sade han. “‘Storkapital’ gillar inte ‘små kontor’ eftersom aggregering är en syssla och det är ledningen också. Det faktum har skapat en verklig möjlighet för köpare av mindre kontorsbyggnader som kommer att bestå till 2023.”
“Allt är fortfarande förvrängt”
Manuel Fishman, aktieägare i Buchalter som representerar fastighetsutvecklare och fastighetsägare vid förvärv, försäljning och finansiering av kommersiella fastigheter, säger till GlobeSt.com att när det gäller att köpa kontorstillgångar idag är det korta svaret “nej” för flera hyresgäster. kontor och “ja” för enhyresgäst, triple netto byggnader, med en kredithyresgäst.
“Det finns för mycket osäkerhet för kontor med flera hyresgäster, kontorsbeläggning, kontorsefterfrågan, ränteklimat och avkastning på kapital,” sa Fishman.
“Allt är fortfarande förvrängt och tillgångar skrivs fortfarande inte ned till verkligt värde. Nu är det dags att samla in pengar och komma med en avhandling för vilket segment av marknaden man ska investera i. Tiden att investera kommer att komma senare.”
Nästa köpcykel “har börjat”
Ed Del Beccaro, EVP/San Francisco Bay Area regionchef för TRI Commercial Real Estate/CORFAC International, säger till GlobeSt.com att nästa köpcykel för kontor har börjat.
“Högre räntor, höga vakanser har olika kontorsägande som drar tillbaka sina kontorsportföljer både på mamma-och-pop och institutionell nivå,” sa Beccaro.
“I vissa fall kommer ägare bara att sälja för att minska sina förluster när lån förfaller eller större hyresavtal löper ut som inte förnyas under nästa år. I andra fall kommer opportunistiska köpare att titta på att köpa äldre klass- och B-byggnader för att konvertera till life science eller bostäder eller bara riva.”
Prisrabatter inte sett på 14 år
Chris Okada, VD, Okada & Company, säger till GlobeSt.com att idag upplever utvalda tillgångsklasser på New Yorks kommersiella fastighetsmarknad, inklusive kontorslokaler, en nedgång i priserna och når nivåer som senast observerades 2009.
“Höga vakansgrader på grund av distans- och hybridarbetsmodeller, höga räntor, begränsningar som införts av hyresstabilisering och hyreskontrolllagar och ekonomisk osäkerhet har lett till denna nedgång,” sa Okada.
Som ett resultat har antalet kontorsrelaterade utmätningar, försummelser av hypotekslån och handlingar i stället för utmätningsförhandlingar skjutit i höjden 2023, sade han. “Men på grund av de problem som denna sektor står inför har vi börjat se några otroliga prisrabatter som inte har setts på 14 år.
“Med rabatter som sträcker sig från 30 % till 60 % lågprissättning, finns det anmärkningsvärda investeringsmöjligheter i New York Citys kommersiella fastigheter, särskilt i kontorslokaler. Okada & Co. tror att de kommande 12 till 24 månaderna erbjuder möjligheter till betydande avkastning på fastighetsinvesteringar, möjligen den mest betydande under en 25-årsperiod.”
Erik Edeen, verksamhetschef, Tri-State Investment Sales, baserad på Avison Youngs kontor i New York City, säger till GlobeSt.com att kontorsmarknaden i New York följer berättelsen om “två städer” som är förhärskande på leasingmarknaden.
“Trophy/Class-A-byggnader med starka hyresrullar kan fortfarande garanteras och finansieras medan byggnader av lägre kvalitet har en mindre säker framtid,” sa Edeen. “Medan cap rates har expanderat över hela linjen, har de mer spekulativa och lägre tillgångarna svårigheter på en marknad som är sparsam med prisupptäckt.”
Södra Florida frodas
Daniel Chaberman, Grupo Eco Developer, säger till GlobeSt.com att South Florida är en attraktiv marknad för många former av CRE.
“Medan de flesta av landet och städerna i världen kämpar, står inför en lågkonjunktur eller hanterar konsekvenserna av covid-19, är vi på motsatt sida av spektrumet i södra Florida,” sa han.
“Reaktionen på COVID-19 genererade en stor mängd migration av rika familjer från New York, Chicago och västkusten. Vi har tagit emot många företag och många som Grupo Eco har flyttat sitt huvudkontor till södra Florida.
“Och vi ser fortfarande viktiga företag och företag flytta till staten. Vi är mycket positiva till omvandlingen av marknaden här som började med COVID-19.”
Förvärva inte bara för att tillgången ser “billig” ut
Med detta sagt, Mukang Cho, VD och verkställande direktör för Morning Calm Management, påminner läsarna om volatiliteten på kapitalmarknaderna, vilket kan göra alla köp svåra.
Han sa att finansieringsmiljön för fastigheter är svår med långivare av alla slag som fortsätter att minska skulden och stanna vid sidan av när de hanterar vissa frågor, såsom problem med sina äldre portföljer eller en oförmåga att effektivt finansiera sina positioner.
“Finansieringen för kontorsbyggnader som helhet förblir förskjuten om den inte går sönder,” sa Cho. “Denna miljö skiljer sig från den stora finanskrisen och kommer att belöna de bästa “aktieplockarna.” Man kan inte förvärva kontorsbyggnader urskillningslöst bara för att de verkar “billiga”; och nästan allt kommer att verka “billigt” jämfört med de senaste historiska priserna.
“Marknadsgrunderna, den underliggande tillgångens relativa konkurrenskraft kontra marknaden, arten av den befintliga hyresrullen, en sponsors expertis på att driva kontorsbyggnader – dessa saker kommer att betyda mer än någonsin eftersom kapitalmarknaderna inte längre kommer att rädda underprestationer.”
