LightBox skrev nyligen att ett antal faktorer talar för att CRE-proffs undviker övertro. Stifels investeringsbanksföretag Keefe, Bruyette & Woods (KBW) gick längreoch tror att branschen är på väg mot en hård landning.
Men mer specifikt, var och en hade något att säga om multifamilj. KBW ramar in den syn som investerare och utvecklare har haft av sektorn – en av pandemiperiodens två ostoppbara älsklingar. “Under de senaste 15 åren har flerfamiljssektorn (dvs lägenhetssektorn) uppfattats som en tillgångsklass i säker tillflyktsort eftersom den erbjuder en inflationssäkring och uppfyller det väsentliga behovet av bostäder”, sa de. “Tillsammans med växande institutionella allokering till CRE, skummande marknader förstärkta av låga räntor och stigande hyresefterfrågan som kommer ut ur pandemin, fick denna känsla flerfamiljsvärderingar, transaktionsvolymer och byggpipelines att nå rekordnivåer under 2021 och fram till mitten av 2022. ”
Utsikten är delvis förståelig för att folk måste bo någonstans, så även när hyrorna skjutit i höjden till 2022, vad skulle folk göra? Som KBW noterade, mellan mars 2019 och juli 2022, gick de genomsnittliga nationella taksatserna för kategorin från 5,54 % till 4,63 %, en minskning som var ungefär lika med en värdeförändring på 20 %. Cap rate spreadar gick också från historiska 3,23% till 0,67% eftersom folk hade kommit att anta att flerfamiljshus var en säkring mot inflation och recession.
Men takräntorna rör sig uppåt igen, från 3,9 % till 4,0 % under 2022. REIT implicerade takräntor skiftade på liknande sätt från 5,/7 % till 5,8 %.
Enheter under konstruktion hoppade från 658 000 i slutet av 2019 till 934 000 i december 2022.
“Detta är de högsta nivåerna som setts sedan 1970-talet”, skrev KBW. “Det ökade utbudet har potential att pressa beläggningen, särskilt på geografiska marknader som har upplevt mest lagertillväxt.” Det inkluderar Dallas, Phoenix, New York, Austin och Atlanta. Hyrestillväxten har avtagit kraftigt på många marknader. Stora banker bromsade CRE-initieringen under andra halvåret 2022, både på grund av styrkan under första halvåret och en tvivelaktig ekonomi.
Sedan finns det förfallande skulder – mer än 430 miljarder dollar i flerfamiljshus som specifikt förväntas mellan 2023 och 2024, enligt LightBox. Ungefär en tredjedel var sannolikt lån som var transaktionella till sin natur, med förväntningar på förnyelse i en miljö som liknar de låga räntor som gällde när de ursprungligen planerades.
Men att sakta ner och utmanas skiljer sig fortfarande från att krascha, som LightBox noterade. Det finns fortfarande “starka efterfrågan” och flerfamiljshus är fortfarande en “topptillgångsklass”.
“Tvåsiffrig tillväxt är inte längre hållbar, men 5% till 7% tillväxt är fortfarande en stark indikator och är en realistisk prognos”, sa företaget.
