Det finns många positiva ord och visdomsord i CRE-branschen: Det var en hel del, bra förvaltning är lika med stort värde, du tjänar pengar när du köper inte sälj, jag skulle hellre köpa en klass B-fastighet på en A-plats än en klass En fastighet i B-läge köper vi inte fastigheter med negativ hävstång och jag skulle hellre äga en bra fastighet till ett bra värde, snarare än en bra fastighet till ett bra värde. Omvänt finns det också några väldigt skrämmande ord och fraser i CRE-branschen. Nedan är tio av de värsta.
- Ja, vi köper den här affären till ett lågt tak, men; detta är en unik tillgång som alltid kommer att behålla sitt värde. Detta händer i varje CRE-cykel (lägenheter före den stora lågkonjunkturen och industrifastigheter från 2017 till 2022) med många överprissatta institutionella affärer till under 4,0 % takpriser när investeraren som vann det överprissatta budet på fastigheten försöker motivera det ovanliga priset.
- Den största hyresgästen i byggnaden har fått betyget BBB (investment grade) och det är mycket osannolikt att de kommer att gå i konkurs. Kreditbetyget för många företag förändras över tiden när deras kärnverksamhet försämras, de gör ett dåligt förvärv, den nya vd:n är en dålig chef, konkurrenter kommer in i branschen eller företaget blir högt belånade. Inom företagsfinansiering finns det en term som kallas “fallna änglar” eller företag som en gång fick betyget investment grade, men deras verksamhet försämras, kreditbetyget sjunker till skräpstatus och de ställer in hyran.
- Den här gången är det annorlunda. Detta inträffar när CRE-investerare av misstag tror att en teknisk, ekonomisk, demografisk eller fastighetsanvändningsförändring kommer att skapa stort fastighetsvärde. För det mesta är dessa upplevda förändringar bara modeflugor och dåliga affärsmodeller, som att delade kontorsutrymmen kommer att dominera kontorsuthyrning (se WeWork-debaclet), onlineshopping kommer att “döda” gallerior och köpcentra (se Amazons aktiekurs) och house flipping är en lönsam verksamhet (se Zillows och Opendoors katastrofala razzior i hemvändning).
- Ibland är en högre och bättre användning att sälja den till någon annan. Detta är ett Sam Zell-citat och betyder att om din egendom visar sig vara en hund, sälj den till någon annan.
- Köper du denna fastighet med stor vakans får du nytta av den nya uthyrningen. Detta är vad säljaren och mäklaren ofta säger till köparen när de försöker sälja en fastighet med stor vakans. Hej köpare, du kan tjäna mycket pengar på att köpa den här fastigheten till ett högt pris och hyra ut det lediga utrymmet. Om så är fallet, varför behåller inte säljaren fastigheten och får kassaflödet och värdeökningen från de nya hyreskontrakten?
- Denna portfölj är “Pigs and Queens”. Normalfördelningen för en stor portfölj av CRE-tillgångar är 20 % klass A (drottningar), 60 % klass B och 20 % klass C (grisar). Ägare säljer sällan en klass A- eller klass C-portfölj eftersom klass A-portföljen blir för dyr och ingen vill ha klass C-fastigheterna. Därför måste säljare blanda och matcha för att bli av med klass C-tillgångarna. När du funderar på att köpa en stor CRE-portfölj, se till att taket är högre på grund av grisarna.
- Denna fastighetstyp eller marknad är död och kommer aldrig att komma tillbaka. Detta hörs mycket under tider av ekonomisk nöd eller i en krasch. Egenskaper och marknader läker alltid och vänder. Tänk på fritidshus 2010, gallerior 2018 och kontorsbyggnader klass B/C idag.
- Dessa tomma butiker kommer aldrig att hyras ut. Detta syftar på stora detaljhandelskonkurser som RadioShack, Toys R Us, Sears, JC Penney, Gymboree och många andra, som placerade tusentals tomma butiker på marknaden under perioden 2017 till 2022, men de flesta platser hyrdes ut inom två år. CRE-branschen är mycket skicklig på att ta lediga butiker och stora lådor och återvinna dem till hyrda utrymmen och andra användningsområden.
- Detta stora CRE Excel-kalkylblad med många kalkylblad är felfritt. Varje stort och komplicerat Excel-garantikalkylblad som används för att analysera CRE-affärer har minst ett formelfel.
- Finansiell teknik är viktigare än pris. Detta är en Wall Street-strategi som var mycket utbredd och ledde till finanskrisen 2007 och inkluderar användning av invecklade skuldstrukturer, hög hävstångseffekt, värdepapperisering, mezzanin och aktiestrukturer för att få en dålig eller överprissatt affär att se bra ut. Tänk på “Läppstift på en gris.”
Joseph J. Ori är verkställande direktör för Paramount Capital Corp., ett CRE-rådgivningsföretag.
