Instabila ekonomiska tider leder ofta investerare till överraskande platser.
När pandemin slog till och många butiker tvingades stänga sina dörrar sköt näthandeln i höjden. Denna e-handelsuppgång ledde till en massiv efterfrågan på industrifastigheter, vilket fick den en gång sömniga tillgångsklassen att växa.
Men i dagens ekonomiska klimat, med hög inflation, växande geopolitiska spänningar och en övergripande känsla av osäkerhet, vart kan kommersiella fastighetsinvesterare vända sig? Ett alternativ som de kanske vill överväga är något som har legat under deras fötter i flera år men som ofta förbises som en tillgång: jordbruksmark.
Artem Milinchuk, grundare och chef för strategi på FarmTogether, som erbjuder både ackrediterade och institutionella investerare möjligheter att investera i jordbruksmark, sa att jordbruksmark är en delmängd av fastigheter som har många av samma investeringsegenskaper som traditionella alternativ, men med historiskt starkare avkastning och mindre volatilitet.
“I osäkra tider är det viktigt att bygga en väldiversifierad portfölj som klarar upp- och nedgångar”, sa Milinchuk. “Jordbruksmark, med dess historiskt låga korrelation till andra tillgångar, som fastigheter, låg volatilitet och tendens att prestera bra i höginflationsmiljöer, är något som investerare kanske vill börja utforska.”
Amerikansk jordbruksmark har värderats till nära $3T, och den siffran fortsätter att stiga. 2022, medan andra tillgångsklasser fortfarande kämpade för att återhämta sig från effekterna av pandemin, ökade odlingsmarksvärdena med 12,4 % i hela landet och nådde mer än 5 000 USD per acre, det högsta någonsin sedan 1970.
En möjlig orsak till denna ökning är att de produkter som produceras på jordbruksmark är saker som människor inte kan leva utan. Organisationen för ekonomiskt samarbete och utveckling har förutspått att mängden jordbruk som behövs för mat, foder, bränsle och industriella insatser kommer att öka med 1,2 % varje år under det kommande decenniet.
Milinchuk sa att, tillsammans med dess historiska stabilitet under ekonomiska nedgångar, har volatiliteten i jordbruksmark varit omkring 6 % under de senaste tre decennierna, vilket är lägre än fastigheter, S&P 500 och vissa börsnoterade index. Dessutom kan jordbruksmark vara motståndskraftig mot de problem som plågar andra tillgångsslag under perioder med hög inflation.
“Jordbruksmark är en riktig tillgång, och de gör inte mer av det,” sa han. “Så i perioder med hög inflation tenderar jordbruksmarkpriserna att gå upp.”
Han tillade att avkastningen på jordbruksmark är knuten till mat- och bränslepriser, så när konsumentprisindexet går upp, så gör avkastningen det också. Milinchuk sa att under de senaste 30 åren har avkastningen för investeringar i jordbruksmark legat på cirka 10,5 %, vilket gör det till “ett utmärkt verktyg för att bevara kapital.”
Mitt i växande krav på företag att göra grönare investeringar kan det också hjälpa dem att nå sina hållbara investeringsmål att lägga till hållbar jordbruksmark till sin portfölj.
För investerare som är vana vid att göra sin avkastning på mer traditionella tillgångsklasser som kontor eller flerfamiljshus, sa Milinchuk att det finns vissa likheter. Jordbruksmark är en långsiktig investering som erbjuder en historiskt stabil inkomst med potential för prisstegring och ökade hyresintäkter.
Men till skillnad från fastigheter där investerare måste kämpa med att tillgången försämras när den åldras, är detta inte ett problem med jordbruksmark. Om jord och grödor sköts på rätt sätt finns det ingen anledning för marken att avskrivas.
“Inom fastigheter får du vanligtvis inte dra nytta av din hyresgästs verksamhet,” sa Milinchuk. “Med jordbruksmark, medan du kan göra en typisk uthyrningsmodell, kan du också göra hyra plus intäktsandel, hyra plus vinstandel, eller en direktstyrd modell där du i huvudsak driver ett jordbruksföretag. Så om, till exempel, priserna på majs och sojabönor är riktigt bra, som de har varit de senaste åren, kan du skörda stor avkastning.”
Han förklarade att FarmTogether-investerare har tre modeller för investeringar i jordbruksmark att välja mellan. Om investerare går med den rena uthyrningsmodellen kommer de att köpa titeln till en bit mark och hyra ut den till en bonde, som vanligtvis planterar radgrödor som kommer in årligen som sojabönor eller majs. Bonden kommer att betala i förskott, så investeraren behöver inte oroa sig för att förlora om skörden inte fungerar bra.
Men de som letar efter en möjlighet med högre risk och högre belöning kan investera i en gård med permanenta grödor inklusive träd, nötter och frukter och ingå ett långsiktigt hyresavtal och vinstdelningsmodell, där bonden kommer att driva allt men erbjuda en procentandel av deras avkastning.
Slutligen finns det en direktstyrd modell där FarmTogether kontrakterar lantbrukare som ska driva den. Bonden får en fast lön eller avgift, liknande en överintendent i ett hyreshus, och investerarna ser avkastning från försäljningen av grödan och allt eftersom jordbruksmarkens värde fortsätter att stiga.
Investerare som är intresserade av att lära sig mer kan besöka FarmTogether-webbplatsen, där de kan se artiklar, videor, webbseminarier, poddsändningar och mer, allt dedikerat till att utbilda dem om investeringar i jordbruksmark, sa Milinchuk.
“Jag kommer från investerarmiljön på köpsidan och jag hatar att bli såld till,” sa Milinchuk. ”Det är därför vårt tillvägagångssätt bygger på utbildning och ärlighet. Vi kommer att vara på förhand med investerare om fördelarna och nackdelarna med att investera i jordbruksmark så att de kan göra ett val som är rätt för dem.”
Med blicken mot framtiden är investeringar i jordbruksmark fortfarande i sin “första omgång”, sa Milinchuk, men han hoppas att det är på väg att förändras.
“Om man tittar på de senaste 20 åren och hur mycket som har förändrats i fastigheter och hur många olika tillgångsslag det finns att investera i nu, är det anmärkningsvärt”, sa han. “I framtiden kommer fler människor att lägga till jordbruksmark till den listan.”
Den här artikeln producerades i samarbete mellan FarmTogether och Studio B. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
