Vet du vad som garanteras under ett CMBS-antagande?
Låt oss börja med vad som INTE garanteras:
- Lånebeloppet – CMBS-lån kan inte betalas ned
- Räntan – de sätts vid lånestart
- Förfallodatum – sätts vid ursprung
Huvudsyftet med emissionsgarantin är att säkerställa att den nya låntagaren/sponsorn/garanten är lika med eller bättre än den befintliga låntagaren/sponsorn/borgensmannen.
Vem förutom servicegivaren/garanten kan se finansiell information för den nya låntagaren/sponsorn/borgensmannen? Vanligtvis bara den nya låntagaren, mäklare och advokat. Och vem förutom servicegivaren/garanten kan se den finansiella informationen för den befintliga låntagaren/sponsorn/garanten? Endast den befintliga låntagaren mäklare och advokat.
En bild som är användbar för att förstå denna process är en skala.
Under tecknandet placerar servicegivaren den befintliga informationen om låntagare/sponsor/garant på den vänstra sidan av skalan och den nya informationen om låntagare/sponsor/garant på den högra sidan av skalan. Målet är att ha en nivåskala.
Om vågen är tungt vägd mot den befintliga låntagaren kommer servicegivaren att ställa villkor för godkännandet på ett sådant sätt att vågen är lika i deras ögon.
Låt oss för en minut anta att jag är säljaren av en fastighet och Bill Gates är köparen. Godkännandena kommer att ges snabbt med få eller inga villkor eftersom köparen är extremt starkare än säljaren.
Vänd på dynamiken och anta att Bill Gates är säljaren och jag är köparen. Villkoren för mitt godkännande kommer att vara tunga! Några av de troliga villkoren för mig som köpare i det här scenariot är:
- Skuldservicetäckningsreserver
- Kontant hantering
- Alla framtida kapitalbehov för fastigheten kommer att placeras i en reserv
- Delgaranti
När servicepersonalen skickar mig det villkorliga godkännandebrevet som anger alla villkor som de kommer att kräva, kommer jag antingen att acceptera deras villkor eller gå därifrån. När allt kommer omkring, hur kan jag effektivt förhandla om villkoren när jag bara kan se min sida av skalan? Jag vet inte vad jag förhandlar mot.
Ann Hambly är grundare och VD för 1st Servicelösningar.
