Det brukade vara, innan räntorna började sin resa uppåt, som Matt Berres och Samer Khalil med Newmark Net Lease Capital Markets-teamet fick mellan fem till tio e-postmeddelanden i veckan angående 1 031 affärer i intervallet 1 till 5 miljoner dollar. “De där mamma-och-pop-investerare som köper långsiktigt stabila fastigheter var alltid branschens bröd och smör”, säger Matt Berres, vice ordförande. “Vi kan alltid räkna med att ha flera av dem i spel vid varje given tidpunkt”, säger han till GlobeSt.com.
Den sidan av verksamheten har krympt avsevärt i takt med att transaktioner i nettohyresavtal – ja alla kommersiella fastigheter – har avtagit.
Men eftersom dessa specifika e-postmeddelanden minskar till ett eller två i veckan, ser Berres och Khalil en uppgång i en annan sorts begäran om 1031 affärer: Nämligen i intervallet 10 miljoner till 30 miljoner dollar, ibland så högt som 50 miljoner dollar. Dessa investerare tenderar att komma från en av två hinkar:
- De som säljer sitt downleg för att dra nytta av var det mest aggressiva kapitalet finns (dvs. där köpare fortfarande finns till attraktiva takpriser), eller
- De som säljer sin downleg-fastighet som ett sätt att minska risken i sin portfölj, till exempel en kortare hyresperiod eller en hyresgäst som inte har en bra kreditprofil eller långsiktiga utsikter. Dessa deltagare är främst privata eller familjekontorsinvesterare, även om Berres och Khalil har sett några av dessa 1031 utbyteskrav från institutionella investerare, och det är här som affärer görs.
Så här ser en typisk affär i det här sortimentet ut. Säljaren är ute efter att lasta av en fastighet som har någon form av inneboende risk för den och därmed en högre takränta som är mer sannolikt att göra finansiering lönsam i ljuset av var räntorna ligger. Det finns många investerare på marknaden med kapital att sätta in, men det handlar bara om att hitta övertygande riskjusterad avkastning som motiverar att ta kapitalet från sidlinjen, förklarar Khalil. “Ingen av dessa investerare är villig att gå in i en negativ hävstångssituation, så våra kunder är mycket selektiva när det gäller vad de lägger in sitt kapital i – det måste vara vettigt med tanke på den totala avkastning som kan uppnås idag samtidigt som de är kongruenta med deras allmänna portfölj. kriterier och långsiktiga utsikter.”
Men alla affärer är inte möjliga bara på grund av en fastighets brister. Det finns fortfarande affärer på gång där investerare kan sälja en fastighet till en lägre cap rate och byta till något till en högre avkastning, vanligtvis genom att byta tillgångsklass (dvs. från flerfamiljshus eller industri till detaljhandel).
Khalil berättar om en situation där en privat investerare sålde en flerfamiljsfastighet i Los Angeles för nära 20 miljoner dollar och för närvarande befinner sig i ett 1031-utbyte med 17 miljoner dollar i eget kapital och letar efter en en- eller flerhyresgäst trippel netto detaljhandel eller industrifastighet utanför Kalifornien. I det här fallet sålde den inte eftersom fastigheten hade lite hår på sig; snarare hade de en köpare till en attraktiv takränta och de var övertygade om att de kommer att kunna hitta en upleg-fastighet som erbjuder en högre avkastning och är väl lämpad för deras investeringsmål.
Berres tillägger, “Ett annat exempel som vi har funnit intressant är en kund till oss som säljer sin verksamhet efter 50 år till en konkurrent och äger sina fastigheter i samband med verksamheten. Med tanke på den attraktiva karaktären hos nettoleasinginvesteringar med långsiktigt kassaflöde från hyresgäster med starka balansräkningar och närmar sig pensionering, är de nu i en position att sätta cirka 20 miljoner USD i arbete när de övergår till en diversifierad portfölj på en attraktiv riskjusterad basis. njuter av sina gyllene år.”
“Kunderna i dessa scenarier är vanligtvis ute efter att uppnå en viss hävstångseffekt och med tanke på var finansieringen och räntorna är för närvarande, är den lägsta målräntan i det låga till mitten av 6 % och vi tror att de kommer att kunna hitta en attraktiv fastighet som uppfyller deras kriterier att handla med en säljare som förstår att prissättningen har förändrats, men den totala försäljningen matchar fortfarande deras allmänna portföljmål och mål, säger Khalil.
