Roblox var 2022 års definition av en teknisk enhörning, när det gäller fastigheter. Det handlade inte om värdering eller insamling; företaget bakom den populära onlinespelplattformen för alla åldrar främjade både en personlig företagskultur på kontoret och växte.
Det var en sällsynt varelse: ett teknikföretag som letade efter utrymme att expandera i San Francisco Bay Area.
Förra veckan tecknade Roblox ett nytt avtal för ett rymdbyte vid Bay Meadows-projektet i San Mateo, Kalifornien, och lade till cirka 100 000 SF efter att ha bytt kontor med teknikföretaget Guidewire. Detta var utöver det utrymme som företaget redan tog vid utvecklingen i mars 2022, när JLLs verkställande direktörer Bart Lammersen och Hugh Scott övervakade undertecknandet av ett hyresavtal för två byggnader på totalt 430 000 SF. Det var en av de större kontorsaffärerna i Bay Area och Silicon Valley förra året.
1211 Sixth Ave., där Fox Corp. och News Corp. förnyade hyresavtal på totalt 1,2 miljoner SF fram till 2042.
För JLL-teamet var affären en seger delvis på grund av gynnsamma villkor: En långsiktig kund sökte tillväxt på en nedåtgående marknad, så det fanns gott om öppet klass A-utrymme till bra priser. Men det lyfte också fram mängden läxor och utökade tidslinjer som krävs för stora kontorshyreskontrakt under den nuvarande lågkonjunkturen. Lammersen kallade processen ett “mycket intressant pussel” eftersom hans team var tvungna att lägga ihop jobbprognoser, arbetskraftskrav, kontorsutnyttjande och effekten av hybridarbete under processen.
Arton månaders analys gick in i den första affären, som också krävde sex månaders förhandling och slog ut ett visst konkurrensintresse från andra potentiella hyresgäster.
Mäklare måste se den typen av tidsförpliktelse som en standard just nu, sa Lammersen. Om du väntar på att kunden ska säga “låt oss gå” istället för att hålla med dem under kvartalsvisa, månatliga, veckovisa möten för att förstå deras behov, sa Lammersen, “kommer du inte att vara med i konversationen.”
“Vi kunde få mycket attraktiva villkor i vårt hyresavtal, bättre än vi skulle ha gjort pre-pandemin på långa vägar,” sa han. “Men efterfrågan drevs av verksamheten, inte av att säga “Hej, marknaden är nere.”
Kontorsmarknaden är fylld med otroliga möjligheter för hyresgäster, men mäklare begränsas av företag som är ovilliga eller obekväma att fatta långsiktiga fastighetsbeslut under en period av finansiell instabilitet och osäkerhet kring framtiden för distansarbete. JLL:s Scott sa i San Francisco att hyrorna för utrymmen som inte har utsikt har sjunkit med 20–30 %, frihyreskoncessioner har ökat med 30–40 % och säkerhetsdepositioner för utrymmen sjunkit med 50 %, allt på en marknad där sju- till 10-åriga hyresavtal, en gång standard, ersätts av affärer för så få som fem år.
“Jag har en kund som hade genomsnittlig kontorsyta, och de erbjöd sig att ge bort det till en hyresgäst som bara skulle behöva betala driftskostnader, och de kunde helt enkelt inte ge bort det,” sa Lammersen.
När vi pratar med mäklarna bakom tre jämförelsevis stora hyresavtal i Bay Area, New York City och Dallas under det senaste året, är det tydligt att kommersiella fastighetsföretag lutar sig mot etablerade relationer och fokuserar lika mycket eller mer på kundtjänster, arbetsplatsanalyser och långsiktig planering än vad de är på traditionella muttrar och bultar för att låsa nya hyresavtal.
Den förändringen utspelar sig i resultatrapporterna för stora mäklarhus, inklusive CBRE, som nyligen meddelade att icke-transaktionella intäkter kommer att utgöra majoriteten av dess vinst i år.
Tim Dempsey, vice ordförande i CBRE:s konsultavdelning och en del av teamet som återtecknade Fox Corp. till ett 20-årigt hyresavtal vid dess 1,2 M SF Manhattan HQ i januari, sa att hans kollegor lägger mer tid på känslighetsanalyser kring potentiella verkliga fastighetsfotspår på grund av förskjutningar i arbetsstyrkan. Medan förhandlingarna om Fox-affären startade 2019 innan de påverkades av pandemin, inkluderade slutresultatet mycket mer kontraktsflexibilitet, inklusive expansionsmöjligheter och kontraktsrättigheter, för hyresgästen än vad det skulle ha fått före pandemin.
“Vad jag säger till unga mäklare som kanske bara vill göra transaktionsarbete är att det här är en tid då du bygger långvariga relationer med dina kunder,” sa Dempsey.
Bisnow
CBRE Tri-State VD Mary Ann Tighe
Mäklare måste också se förbi traditionella kunder, inklusive teknik och storföretag, som helt enkelt inte är lika aktiva. JLL:s Trevor Franke undertecknade ett avtal om 31 000 SF i februari för Lucid Private Offices, ett samarbetsföretag som letar efter en ny plats i Plano, Texas. Affären på ett snart att öppna nytt kontor räknades som en stor transaktion under denna långsamma period.
“Vi prospekterar definitivt, och de hyresgäster som letar efter 25K SF eller mindre är verkligen det aktiva flödet vi tittar på just nu,” sa Franke. “Var uppmärksam på de regionala och lokala entreprenörsföretagen.”
Enligt en nyligen genomförd CoStar-analys gällde 65 % av hyreskontrakten under de första 45 dagarna av 2023 för 15 000 SF eller mindre, 5 % mer än samma tid förra året. Samtidigt stod hyreskontrakt för mer än 100 000 SF för bara 9,1 % av hyreskontrakten under de första 45 dagarna av 2023, en minskning från 11,6 % förra året och 19 % 2019.
Och, naturligtvis, företag nollar in på klass-A-utrymme under den mycket rapporterade flygningen till kvalitet. De allra flesta hyreskontrakt som tecknas idag är i toppbyggnader eftersom nya kontor måste “ta bort alla ursäkter ur ekvationen”, sa Lammersen.
Men antalet bra erbjudanden på bordet kan helt enkelt inte locka en kund som inte är redo, och kontorsaffärer är få och långt emellan. Men det betyder inte att mäklare inte är upptagna.
Mäklare samordnar alltmer med arbetsplatsstrategigrupper och gör det under en mycket längre tid än pre-pandemin. Kunder vill inte rusa ut och se potentiella kontor; de vill ägna månader åt arbetsplatsanalyser och gräva i lokala arbetskraftspooler. Förut kan mäklare ha varit tvungna att övertyga en ekonomichef eller VD om ett nytt utrymme. Nu är chefschefen och personalledare mer intimt involverade i varje fastighetsbeslut.
“Resan är längre”, sa CBREs vd för New York Tri-State Region Mary Ann Tighe, som också var en nyckelspelare i Fox-affären. “Du utgår från en 90-till-120-dagars analys av arbetsplatsen innan du faktiskt kommer in på fastigheter.”
“Du måste vara på din framsida, engagera dig med kunder, arbeta med beredskapsplaner,” sa Lammersen. “Det här kommer inte att vara “Hej, hyresavtalet går ut om 18 månader”, det kommer att bli en massa subjektiva, godtyckliga beslut.”
Mäklare sa att de är optimistiska att allt eftersom året fortskrider kommer de att få en bättre känsla av verklig, långsiktig kontorsefterfrågan. Franke sa att frågan bara är hur långt tillbaka pendeln kommer att svänga. Han tror också att det helt enkelt kommer att bli färre affärer, så det är viktigt att “ta reda på hur man tar sig igenom den här uträkningen.”
Att hitta erbjudanden just nu kan handla mer om rätt kund än rätt utrymme. Tighe sa att bara för att det är en bra fastighetsaffär betyder det inte att det är bra för verksamheten.
“För att göra en stor skala i den här miljön måste du ha en helt säker ledning,” sa hon. “Du behöver ett ledningsteam som kan gå rakt igenom ett ögonblicks tumult.”