Den nationella fastighetsmäklaren Redfin rapporterar denna vecka att ungefär en av fem (21 %) amerikanska bostäder till salu 2022 var överkomliga för det typiska hushållet. Det är en minskning från två av fem (40 %) 2021 och den lägsta andelen någonsin.
En notering anses vara överkomlig om den beräknade månatliga bolånebetalningen inte är mer än 30 % av det lokala länets medianinkomst.
Antalet prisvärda listor sjönk med 53 % från ett år tidigare 2022 – den största årliga nedgången i Redfins rekord, som går tillbaka till 2013. Även om det delvis beror på en nedgång i listor i allmänhet – föll nya listor med 10 % år över år – det beror mest på det faktum att högre bolåneräntor gjorde listorna som kom ut på marknaden mindre överkomliga.
Krisen med överkomliga bostäder har intensifierats av tre primära skäl:
- Bolåneräntorna har mer än fördubblats från det lägsta någonsin på 2,65 % 2021 när Federal Reserve försöker dämpa inflationen. Den genomsnittliga 30-åriga fasta bolåneräntan idag är 6,65 %, vilket har gjort att den månatliga bolånebetalningen på median-begärt-priset har ökat med över $500 från den här tiden förra året. Den genomsnittliga andelen 2022 var 5,34 %, upp från 2,96 % 2021.
- Den pandemiska bostadsköpboomen fick bostadspriserna att stiga och de ökade snabbare än inkomsterna. Medan priserna har fallit med 12 % från sin topp i maj, är de fortfarande cirka 32 % högre än de var innan pandemin började för ungefär tre år sedan.
- Det finns inte tillräckligt med bostäder till salu, vilket håller priserna flytande. Det fanns färre nya noteringar i januari än någon månad som har registrerats förutom april 2020, då pandemins uppkomst fick bostadsmarknaden att stanna.
“Bostäder till rimliga priser är på den lägsta nivån i historien, vilket kommer att vidga förmögenhetsklyftan – särskilt mellan millennials”, säger Redfins vice chefekonom Taylor Marr. “Många millennials kunde köpa sin första bostad före eller under den pandemiska bostadsköpboomen, men många andra prissattes från husägande och tvingades fortsätta att hyra. Det betyder att många unga vuxna gick miste om en stor möjlighet att bygga välstånd: värdet av hus som ägs av millennials har stigit nästan 30 % under det senaste året.”
Marr fortsatte: “De goda nyheterna är att överkomliga bostäder bör förbättras. Bolåneräntorna kommer så småningom att sjunka när Fed gör framsteg i kampen mot inflationen, och bostadspriserna har redan börjat falla. Inkomsterna växer också snabbare än den historiska normen.”
Biden Administration meddelade nyligen att de sänker räntorna på bolåneförsäkringar för bostadsköpare som tar lån med stöd av Federal Housing Administration (FHA). Flytten beräknas spara ungefär 850 000 bostadsköpare, av vilka många är låginkomsttagare och/eller förstagångsköpare, i genomsnitt $800 per år. Den träder i kraft den 20 mars.
Vissa stater, inklusive Kalifornien och Oregon, har också antagit lagstiftning som tillåter byggandet av fler nybörjarhem. Ökat utbud kan hjälpa till att begränsa bostadspristillväxten över tid. Om de genomförs väl kan dessa nya lagar fungera som en plan för andra områden som brottas med bostadsbrist.
Vita hushåll har råd med tre gånger så många hem som svarta hushåll
Endast 9 % av bostäderna till salu förra året var överkomliga för det typiska svarta hushållet, jämfört med 28 % för det typiska vita hushållet och den lägsta andelen av någon ras i denna analys. Andelen var nästan lika låg för latinamerikanska/latinohushåll (14 %) och högst för asiatiska hushåll (34 %).
Överkomligheten har också sjunkit något snabbare för svarta hushåll än för vita hushåll. Andelen listor som var överkomliga för det typiska svarta hushållet halverades (9 % 2022 mot 18 % 2021), medan andelen som var överkomliga för det typiska vita hushållet minskade med mindre än hälften (28 % mot 50 %).
Antalet listor som var överkomliga för det typiska svarta hushållet sjönk med rekordhöga 57 % 2022 från året innan – en större minskning än någon annan ras i den här analysen – medan antalet listningar som var överkomliga för det typiska vita hushållet sjönk med rekord 49 %. Hispanic/latino och asiatiska hushåll upplevde också rekordminskningar i antalet listningar överkomliga.
“Bostäder har blivit otroligt oöverkomliga för många amerikaner, men svarta familjer har drabbats särskilt hårt eftersom de ofta är mindre rika till att börja med”, säger Redfins chefsekonom Daryl Fairweather. “I genomsnitt tjänar svarta amerikaner mindre pengar, har mindre generationsrikedom och har lägre kreditpoäng (och ibland inga kreditpoäng alls) än vita amerikaner. Det gör det svårare att ha råd med en handpenning och kvalificera sig för en låg bolåneränte. De möter också ofta rasfördomar under bostadsköpsprocessen.”
Det rasistiska prisskillnaden för bostäder finns över hela landet, från de minst prisvärda till de mest prisvärda. I Detroit, till exempel, var 33 % av listorna överkomliga för det typiska svarta hushållet förra året – den högsta andelen i landet. Men det är fortfarande mindre än hälften av den andel som är överkomlig för det typiska vita hushållet (70%). I Los Angeles, en av de dyraste marknaderna i landet, har människor över hela linjen svårt att hitta ett prisvärt boende. Ändå har svarthusjägare färre alternativ. Nära noll (0,1 %) listor var överkomliga för det typiska svarta hushållet 2022, jämfört med 2 % för det typiska vita hushållet.
Det finns några bitar av goda nyheter, sa Fairweather. Den svarta arbetslösheten har sjunkit på en säsongsrensad basis, vilket har bidragit till att krympa klyftan mellan den vita och svarta arbetslösheten. Hyrestillväxten har också avtagit, vilket oproportionerligt påverkar svarta amerikaner eftersom de är mer benägna att vara hyresgäster.
Pandemic Boomtowns och dyra kuststäder såg störst minskning av antalet prisvärda bostäder
De 100 mest befolkade storstadsområdena i USA hade alla färre billiga bostäder till salu 2022 än 2021. I Boise, ID, sjönk antalet bostäder som var överkomliga för det typiska lokala hushållet med 86 % från år till år. Det följdes av San Diego (-85%), Salt Lake City (-84%), Oxnard, CA (-83%) och Austin, TX (-82%).
Några av tunnelbanorna ovan, inklusive San Diego och Oxnard, har länge varit dyra. Det betyder att många bostäder var på gränsen till oöverkomliga före pandemin och har sedan dess pressats över tröskeln på grund av stigande priser och bolåneräntor. Andra tunnelbanor, inklusive Boise, Salt Lake City och Austin, var relativt överkomliga före pandemin, men bostadsköpsboomen pressade priserna utom räckhåll för många husjägare. Dessa områden ökade i popularitet när mängder av distansarbetare flyttade in och letade efter utrymme och överkomliga priser.
Relativt prisvärda platser såg de minsta minskningarna i antalet prisvärda bostäder. I Detroit sjönk antalet prisvärda listor med 16 % år över år 2022. Därefter kom Akron, OH (-24 %), Cleveland (-25 %), Pittsburgh (-27 %) och Philadelphia (-28 %).
