Medan vi klassificerar 2022 som ett övergångsår för kapitalmarknader, kan trenderna för 2022 hjälpa till att ge viss vägledning om vad vi kan förvänta oss för 2023 års nettoleasingaktivitet.
När vi går igenom de två första kvartalen av 2023 borde vi ha en tydligare bild av räntebanan och kapitalmarknadsmiljön. Av denna anledning finns det fortfarande ett överflöd av kapital vid sidan av i väntan på att värderingarna ska justeras. Med tanke på marknadernas effektivitet och efter stabilisering av spreadar och värderingar, bör investeringsaktiviteten återuppta sin robusta takt eftersom andra fundamentala faktorer i allmänhet förblir sunda.
Förra året var aktiva investeringsförsäljningsmäklare tvungna att övervinna flera transaktionsutmaningar, särskilt när de hanterade sex räntehöjningar från mars till december, en ökningstakt utan motstycke. Till vissas överraskning har dock överflödet av kapital på marknaden hjälpt till att hålla takpriserna komprimerade i förhållande till finansieringsräntor, och inom vissa kategorier och lägre prispunkter finns det redan en stadig efterfrågan från investerare i början av 2023 jämfört med avmattning under andra halvåret 2022.
Vissa makroekonomiska förhållanden visar tecken på stabilisering, inklusive inflationsstatistik, och även om den amerikanska riktmärket 10-åriga statsobligationsräntan har ökat från cirka 3,45 % till 3,92 % från och med datumet för denna release, har den fortfarande dragit sig tillbaka från sina toppnivåer i november 2022. Köpare med hävstång förblir utmanade men långsiktigt stabilitet och passivitet som är unika för tillgångsklassen nettoleasing har uppvägt dessa problem på senare tid.
Till den punkten, nettouthyrningsfastigheter och inkomstbringande passiva fastigheter som hyrs ut till kredithyresgäster har efterfrågats mer de senaste fem åren än någonsin tidigare. Ett fåtal fastighetstyper stack ut 2022 och förväntas fortsätta att efterfrågas 2023. Här är de tre fastighetstyper som ser ut att fortsätta sin dominans 2023.
QSR kycklingsmörgås: År 2022 sålde NNLG totalt 22 fastigheter ockuperade av Chick-fil-A värderade till 87 miljoner USD med ett genomsnittligt tak på 3,77 %. Detta utgör en marknadsandel på 32 % för alla Chick-fil-A-ockuperade tillgångar som såldes förra året nationellt, vilket ger företaget den största marknadsandelen bland alla andra mäklarfirmor, med 46 miljoner USD i Chick-fil-A-fastigheter till salu eller för närvarande i deposition. NNLG bekräftar att 2023 är ytterligare ett starkt år för företaget för försäljning av landets mest framgångsrika kycklingsmörgås snabbserveringskedja, och ytterligare visar den fortsatta hungern efter denna QSR-kategori.
Barnomsorgscentraler: Den en gång förbisedda barnomsorgscentret ockuperade tredubbla nettohyrda investeringskategorin uppstod som en stor tillgångsgrupp för STNL-investerare. 2022 visade sig vara en bannerperiod för det här segmentet, med försäljningen skjutit i höjden nationellt. Som ett exempel, 2022 sålde NNLG 14 detaljhandelsfastigheter med en hyresgäst som ockuperas av KinderCare Learning Centers i separata transaktioner på totalt 60 miljoner USD.
Medicinska tillgångar: Konkurrensen om nettoleasing av medicinska fastigheter ökade avsevärt sedan pandemins början drivs av institutionella investerare som vill ha tillgångar opåverkade av pandemin eller accelerationen av e-handeln. År 2022 såg NNLG mer än 100 räntepunkter för komprimering av taksatser för dessa typer av tillgångar. Till den punkten klarade laget de portföljförsäljning av åtta enhyresfastigheter ockuperade av Fresenius Medical Care, värderade till cirka 56,54 miljoner USD samt 50,3 miljoner dollars hyresrättsförsäljning av en enhyresgästs kontors-/labbfastighet som är fullt ockuperad av Clinical Labs of Hawaii (CLH), det största patologi-/laboratoriemedicinska företaget på Hawaiiöarna. NNLG ser att denna trend fortsätter på grund av fortsatta demografiska förändringar med en åldrande befolkning, attraktionskraften hos medicin som en e-handelsresistent produkttyp och det faktum att dessa operatörer tenderar att vara välkapitaliserade med starka finansiella ställningar.
Om man ser framåt, särskilt på en skiftande marknad med flera variabler på spel både inhemskt och globalt, gör osäkerheten kring värderingar det mycket svårare för ägare och säljare att bedöma projektets lönsamhet och att modellera prissättning. Av denna anledning är det avgörande för säljare att fatta försiktiga och realistiska beslut och att ta hänsyn till den nya kapitalkostnaden vid avyttringar jämfört med att titta på historiska försäljningar gjorda i en tidigare marknads- och prismiljö.
Matthew Mousavi är Managing Principal, SRS Real Estate Partners – National Net Lease Group.
