Seniorboende REIT Welltower går över till en självförvaltningsplattform för 45 000 självständiga boendeenheter i sin portfölj för seniorboendeverksamhet (SHO).
Toledo, OH-baserade REIT sa i en vinstsamtal för fjärde kvartalet förra veckan att de har fått ett “gynnsamt beslut” från IRS som ger företaget ett större utrymme att själv förvalta större delen av sin IL-portfölj.
I vad Internal Revenue Service kallar ett privat brevutslag (PLR), gav IRS Welltower “betydande flexibilitet” för att själv förvalta mer än 45 000 enheter som utgör cirka tre fjärdedelar av företagets portfölj av oberoende boende.
Brevet specificerar att de oberoende samhällena inte klassificeras som hälsovårdsinrättningar och därför inte måste hyras ut till en tredjepartsoperatör eller skattepliktigt dotterbolag som krävs enligt REIT Investment Diversification and Empowerment Act (RIDEA). Nyheter om äldreboende rapporterad.
Under REIT:s vinstsamtal för fjärde kvartalet sa Welltower COO John Burkart att den strategiska övergången till självförvaltande fastigheter är jämförbar med flerfamiljssektorn i mitten av 90-talet – när flerfamiljsspelare gick från avgiftsansvariga till ägare-operatörer som hade förmågan att “flytta mycket snabbare, och det förändrade hur vi såg på världen”, sa han.
“Alla dessa saker möjliggjorde en enorm förbättring av marginalerna,” sa Burkart under resultatsamtalet. “Det kommer att tillåta oss att kliva in i den verksamheten och ha en enorm inverkan på marginalerna.”
Övergången av dess IL-tillgångar till en självstyrd operativ plattform har pågått i Welltower sedan mitten av 2021, när Burkhart gick med i REIT som COO efter 25 år med Essex Property Trust, en REIT med flera familjer, senast som Essex. KUTTRA.
Burkhart, som tog över plattformsövergripande verksamhetsansvar på Welltower och antog ett datadrivet tillvägagångssätt för att driva plattformseffektivitet, initierade det strategiska skiftet till självstyrd verksamhet.
Welltower avslöjade under förra veckans intäktssamtal att de har anställt Jerry Davis, som tillbringade 30 år som toppchef hos flerfamiljsföretaget REIT UDR, för att utveckla och implementera den nya operativa plattformen för sina tillgångar för självständigt boende.
Welltower planerar att initiera det självstyrda programmet med ett pilotprogram som involverar en utvald grupp av operatörer, med preliminära resultat från pilotprogrammet som förväntas senare i år. REIT sa att de vill utveckla bästa praxis som kan utökas till operatörer av dess hemtjänsttillgångar.
“Det är vi fortfarande optimistiska [this]kommer inte bara att resultera i en bättre marginalprofil för våra tillgångar, utan också på ett meningsfullt sätt gynna externa operativa partners och andra över hela seniorlivsspektrumet, säger VD Shankh Mitra.
Mitra sa att Welltowers mål för den nya affärsmodellen är att överträffa företagets pre-pandemiska rörelsemarginal för sin SHO-portfölj, som var cirka 31%. REIT rapporterade att dess rörelsemarginaler steg till 22,8 % under fjärde kvartalet från de 22 % som rapporterades under tredje kvartalet.
“Jag tror att vi bara är i början av flerårig, tvåsiffrig NOI-tillväxt som är ett resultat av en bana av beläggningsvinst, takttillväxt och rörelsemarginalexpansion,” sa Welltower-VD:n.
I sina resultat för fjärde kvartalet rapporterade Welltower att tillväxten i jämförbara butiker översteg 10 % under fyra på varandra följande kvartal 2022, med samma butiks-NOI för REIT:s portfölj för Senior Housing Operating (SHO) som ökade med 28 % jämfört med fjärde kvartalet 2021.
Beläggningsgraden i SHO-portföljen tickade upp till 79,1% under fjärde kvartalet från Q3 2022-nivån på 78,9%.
