Omvandlingar av icke-bostadsformer av kommersiella fastigheter till flerfamiljsenheter är inte bara möjligt – det verkar vara ekonomiskt vettigt mycket av tiden, enligt en ny rapport från National Multifamily Housing Council och ULI.
Genom att notera att sådana omvandlingar har blivit “ett allmänt utvecklingsalternativ, och kanske till och med en specialiserad nischsektor”, finner rapporten att både lokala, regionala och nationella utvecklare har finslipat de färdigheter som krävs för att konvertera icke-bostadsbyggnader till bostadshus, och både institutionella. och privat kapital söker aktivt investeringsmöjligheter i detta avseende. Och “många av de intervjuade (för rapporten) indikerade att detta var deras första eller andra omvandling av CRE till flerfamiljshus, med en meritlista redan i grundutveckling eller investeringar i kontors- och/eller bostadsfastigheter, medan andra länge har specialiserat sig i att vitalisera gamla byggnader”, står det i rapporten.
Sammantaget tycks sådana omvandlingar vara ekonomiskt möjliga på ett brett spektrum av marknader, från små städer till stora tunnelbanor, såväl som över ett spektrum av ursprungliga användningsområden, byggnadsförhållanden och andra omständigheter. Dessutom verkar beläggning inte vara ett hinder för processen “och fullständig vakans är inte ett absolut krav”, dragspel enligt NHMC.
Vissa utvecklare tillfrågade av NHMC säger att de köpte byggnader som var verksamma på kontorsmarknaden utan prisrabatter, trots en avmattning på kontorsmarknaden totalt sett; En sådan byggherre sa att medan byggnaden var nästan helt upptagen vid köpet, var det känt att ankarhyresgästen snart skulle lämna och utvecklaren förhandlade sedan fram hyreskontrakt med över 20 kvarvarande hyresgäster. En annan sa att deras köpeskilling var “rättvis”, med tanke på byggnadens status som en klass B-kontorsfastighet med 50-60% beläggning som krävde förhandlade uppsägningar av hyresavtal. Andra utvecklare som beskrev sin köpeskilling som “billig” var vanligtvis på marknaden för fastigheter som var lediga eller oanvända med betydande försämringar.
NHMC översatte också hårda och mjuka konverteringskostnader (exklusive anskaffningskostnader) till kostnader per enhet för att ge ett jämförande mått över projekten de profilerade: av de 21 projekt för vilka de kunde utveckla detta mått, var mediankostnaden per enhet $255 000 , med ytterligare fem projekt inom +/– 10 procent av den siffran. Det fanns också fem projekt inom +/– 20 procent av medianen, från $209 000 till $300 000 per enhet.
Men nästan hälften av projekten hade kostnad per enhet mycket lägre och mycket högre än dessa intervall. “Den uppenbara drivkraften bakom de särskilda kostnaderna är ibland lättare att identifiera, till exempel de med små enheter och låga kostnader per enhet ($176 000 per bostadsrättsenhet), och stora lyxiga bostadsrätter med den högsta kostnaden per enhet ($1,07 miljoner per enhet) “, konstaterar rapporten. “Som grupp bevisar de dock det unika sättet att målmarknader och ombyggda byggnader möts. En utvecklare lade till det här perspektivet: “Du följer med flödet av vad byggnaden säger till dig att den vill göra eller kan göra, och sedan slå ihop det med din ekonomi.”
När det gäller finansiering, utvecklare som konverterade byggnader som ännu inte kvalificerade sig för historiska skattelättnader – i allmänhet definieras som byggnader byggda från mitten till slutet av 1960-talet – “upplevde små, om några, utmaningar”, och beskriver deras upplevelse som “väsentligen lätt.” De lägre riskerna förknippade med att kringgå grävnings- och inramningsstadiet noterades som skäl till mer flexibilitet på skuldmarknaderna även för ett projekt för adaptiv användning. Flera byggnader från 1960-talet “blev myndig” under studien och använde finansiering som i slutändan inkluderade federala och statliga historiska skattelättnader, federala New Markets Tax Credits och statliga skattereduktioner för återställande, “som alla tillsammans gjorde projektet mer attraktivt för privat kapital.”
