Transaktionsvolymen för sjukvårdsfastigheter avstannade under senare hälften av 2022 då stigande lånekostnader och ökande ekonomisk osäkerhet drev investerare åt sidan, enligt en ny rapport från JLL.
Medan flödet av affärer för medicinska kontor stärktes av sammanslagningen av Healthcare Realty Trust och Healthcare Trust of America, sjönk kvartalstransaktionsvolymen under årets två sista kvartal kraftigt under flera höjningar av federal funds-räntan. Spreadarna mellan de 10-åriga statskassan och MOB-räntorna minskade också, och sjönk från 400 till 500 punkter under 2019-2021 till drygt 230 punkter under fjärde kvartalet 2022.
“Cap-räntorna har påverkats av stigande statsräntor och stigande kostnader för upplåning”, konstaterar JLL-rapporten. “I vår investerarundersökning angav 76 % av de tillfrågade att de förväntade sig att taket skulle stiga under de kommande 12 månaderna. Cap rates är fortfarande låga jämfört med historiska nivåer, trots stigande 50bp på väg in i januari 2023.”
Sammantaget angavs stigande räntor som den största oro som MOB:s investeringslandskap står inför under det kommande året, med många stora inhemska banker som bromsar utlåningsaktiviteten när större banker brottas med det högre reserverade kapitalet som Fed ålagt dem. Skuldtjänsttäckningsgraden har ytterligare begränsat ytterligare utlåningsaktivitet enligt JLL, med konventionella räntesatser för säkerställda skulder i december 2022 på i genomsnitt 5,7 % på en 10-årsnotering, en ökning med 260 punkter sedan föregående år.
JLL-undersökningen förutspår att hyrorna kommer att växa med mellan 2 och 4 % för MOB, och noterar att stark tillväxt för medicinska kontor kan dämpa en ökning av takpriserna. Institutionellt ägande i tillgångsklassen har svalnat i takt med att REIT expanderar in i sektorn, där de senare kontrollerar 13 % av produkten.
“För närvarande begränsar bud-fråga-spreaden transaktionsvolymen, eftersom säljarnas prissättningsförväntningar anpassar sig till den högre räntemiljön”, heter det i rapporten. Men MOB-fundamenten fortsätter att vara sunda med stark beläggnings- och hyrestillväxt, vilket gör det till en tilltalande sektor jämfört med traditionella kontor. Stark NOI-tillväxt på 2,7 % under tredje kvartalet 2022, trots höga kostnader, och acceptans av 3 % eskalering (upp 100bp), gör MOB till en motståndskraftig tillgångsklass i ett grumligt ekonomiskt klimat.”
