M&T Banks säger att de genomför “stresstester” på skuldtjänstförhållandet för CMBS-lån som utgör dess kontorsportfölj på 5 miljarder dollar, och avslöjar att 20 % av dess kontorslån kritiseras – bankjargong för i nöd, potentiellt i fallissemang.
“Vi går igenom alla kontorsportföljer och betonar både vakansgraden och hyresnivåerna för att se vad skuldtjänsttäckningsgraden är. Vi ser till att vi har tillräcklig täckning, säger Darren King, M&T:s CFO, enligt en utskrift av den Buffalo-baserade bankens vinstsamtal för fjärde kvartalet.
“Om vi pratar om våra förväntningar på debiteringar när vi går in i detta år, är det den plats där vi skulle ha störst oro,” sa finanschefen och hänvisade till kontorslån som kan skrivas av som förluster när banken tror den kan inte driva in på skulden.
M&T:s kontorsportfölj, som omfattar cirka 10 % av dess innehav av CRE-lån på 46 miljarder USD, är koncentrerad i nordöstra delen av landet, med ungefär en sjättedel av kontorsbyggnaderna i New York City.
King angav att kontorslånen som visar tecken på nöd – de flesta förfallodagar är resultatet av högre finansieringskostnader när lånen förfaller – är spridda över portföljen. Uppskattningen på 20 % av kritiserade lån gjordes i slutet av förra året. “Vi tittar på leasingperiodens utgång och hyreskontrakt”, sa King.
När han avslöjade bankens stresstest på sina kontorstillgångar, betonade King att “den stora majoriteten” av M&T:s CRE-portfölj har lån som inte förfaller före 2024 eller senare.
Under bankens resultatsamtal för fjärde kvartalet indikerade King också att några av M&T:s lån för seniorboenden, särskilt stödboende och seniorboende, visar tecken på nöd.
“Det är inte från brist på efterfrågan – det är deras förmåga att bemanna,” sade King. “Vi har sett beläggningsgraden i dessa portföljer komma upp efter pandemin, men de kan inte komma hela vägen tillbaka till nivåerna före pandemin eftersom det inte finns tillräckligt med personal för att ta hand om de människor som vill bo där. ”
M&T CFO sa att bilden är mycket ljusare i hotellsektorn tack vare återhämtningen i resandet. “Vi [saw] Hotell kritiserade saldon toppar för ungefär två eller tre fjärdedelar sedan. Den fick så hög som cirka 86 % av vår hotellportfölj, nu är den nere under 50 %, säger King.
M&T rapporterade en ökning med 3 % under fjärde kvartalet av lån som var mer än 90 efter förfallodatum, vilket ökade summan till 491 miljoner USD från tredje kvartalet och markerade en abrupt vändning från bankens framgångar under 2022 med att minska sina totala förfallodagar från en topp på mer än 1 miljard USD under andra kvartalet 2021.
