I sin halvårsundersökning av interna investeringsrådgivare och bolånebanker fann Berkadia förväntningar på att flerfamiljsfundamenten skulle förbli starka samtidigt som de återgår till nivåer före pandemi, stor variation i marknadens förväntningar per geografisk region och mycket turbulens som kommer.
“Trots osäkerhet på marknaden visar flerfamiljsindustrin motståndskraft,” sade rapporten var ett vanligt perspektiv. Men de förväntar sig inte en fortsättning på den prissättningskraft som fanns under en betydande del av förra året.
Endast 11 % av de tillfrågade förväntade sig att utbudet av lägenheter skulle överstiga efterfrågan från hyresgäster 2023, vilket 59 % sa nej och 11 % var osäkra. Bara det borde förhindra att en hyrespriskollaps inträffar. Men 67 % av de tillfrågade, när de tillfrågades om takpriser, förväntade sig att de skulle stiga i år; 25 % sa att de skulle förbli desamma och 8 % förväntade sig lägre värden. Nationellt garanterar de flesta investerare cap exit rates 25 till 50 räntepunkter högre än gängse cap rates. Men i regionerna i mitten av Atlanten, sydväst och Rocky Mountain, är exithöjningarna jämfört med nuvarande takpriser upp 50 till 75 punkter.
Lägre takpriser hade motiverats av högre förväntningar på hyrestillväxt som skulle leda till högre driftsnetto. Det verkar inte längre vara fallet, åtminstone i hur investerare garanterar. Mer än hälften (51 %) uppges ha en tillväxt på 2 % till 3 %, med ytterligare 15 % som förväntar sig 1 % till 2 % och en tiondel letar efter jämn till negativ tillväxt. Utan högre hyreshöjningar blir det svårt till omöjligt att ekonomiskt motivera högre fastighetspriser.
Och att hålla fastighetspriserna uppe blir betydligt svårare när nödställda möjligheter växer. Cirka 92 % av de tillfrågade förväntade sig att se dem öka i år, medan endast 8 % inte gjorde det.
En annan aspekt av flerfamiljsuppenbarelse i rapporten var skillnaderna efter geografiska regioner. “Från 2020 till 2022 förlängde många utvecklare projekttidsfristerna på grund av ökade konstruktions- och arbetskostnader och brister”, sa rapporten. “Denna uppbyggnad har lett till att cirka 565 200 enheter är planerade att vara online vid årsskiftet, vilket gör 2023 till den högsta för årliga leveranser på mer än 20 år. Rocky Mountain (50 %), Mid-Atlantic (42 %) och sydöstra (37 %) ser redan denna våg av lägenhetsleveranser, med producenter som rapporterar en kraftig ökning av lägenhetsutbudet.”
Det går tillbaka till frågan om utbudet överträffar efterfrågan. De högsta utbudsområdena är, föga överraskande, de regioner som har sett den största tillströmningen av invånare som en del av nationella demografiska förändringar.
