Bostadsmarknaden kan vända ett hörn även när byggare fortsätter att brottas med höga byggkostnader och logja i byggmaterialförsörjningskedjan, enligt en ny rapport från National Association of Home Builders (NAHB).
Dess HMI-index, producerat med Wells Fargo, mäter byggares förtroende för nybyggda småhus i februari steg sju punkter till 42. Det markerar den andra månaden i rad av förbättringar och representerar den starkaste läsningen sedan september.
Uppgången matchar den försiktiga optimism som noterades av ett stort antal byggare vid den nyligen genomförda International Builders’ Show i Las Vegas, som rapporterade en bättre start på året än väntat förra hösten, NAHB:s ordförande Alicia Huey, en anpassad hembyggare och utvecklare från Birmingham , Ala., sade i förberedda anmärkningar.
Rapporten noterade att byggandet av nybörjarhus är den mest utmanande delen av bostadsbyggandemarknaden.
Erica Bell, marknadschef för Miller & Smith, som är baserad i mitten av Atlanten, säger till GlobeSt.com att hon ser att försäljningen tar fart.
“Vi är fortfarande inte tillbaka till 2022-siffrorna, men vi ser en uppgång i trafik och intresse i alla våra samhällen,” sa Bell.
Byggandet av ett nytt hem kan stabiliseras
Crystal Sunbury, fastighetsanalytiker på RSM US, säger till GlobeSt.com att bygglov i januari ökade något i januari till 1,339 miljoner enheter på årsbasis från 1,330 miljoner föregående månad. Antalet bostäder sjönk med 5,3 % till 1,309 miljoner från 1,382 miljoner i december.
“Byggare har dragit sig tillbaka i byggandet på grund av låg efterfrågan,” sa Sunbury. “Men den lätta ökningen av tillstånd i kombination med ökande byggmästarförtroende, som steg till 42 i februari, eftersom byggare har rapporterat starkare försäljning i januari än väntat, indikerar att det kan bli stabilisering i nybyggnationen av hus.”
Hon sa att köpare är redo att komma tillbaka in på marknaden; dock kommer volatila bolåneräntor (som hade sjunkit i januari, vilket uppmuntrade försäljningsaktivitet) att fortsätta att utgöra utmaningar för byggare, med tanke på bostadsköpares höga känslighet för bolåneräntor.”
Den genomsnittliga 30-åriga fasträntan nådde en topp på 7,08 % i oktober, enligt Freddie Mac. Räntorna sjönk på sistone, men steg nyligen till cirka 6,7 % denna vecka.
“Nyligen rapporterade intäkter indikerar byggarmarginaler samtidigt som de faller tillbaka till nivåerna före pandemi, förblir starka (vanligtvis 22 % till 25 % intervall för större byggare), med vissa byggare som rapporterar högre och närmare pandemiperioden (genomsnitt 28 %), ” enligt Sunbury.
“Byggare har använt olika strategier, där vissa är mer flexibla med prissättning för att uppmuntra försäljningsaktivitet och andra drar tillbaka mer avsevärt på byggandet.
“När vi går in på vårmarknaden kommer vi sannolikt att se fler byggare som ger incitament för att uppmuntra försäljningsaktivitet, särskilt om priserna förblir höga.”
“Förhoppningsvis” En positiv indikator
Michael J. Romer, Managing Partner, Romer Debbas, säger till GlobeSt.com, “Detta är verkligen positiva nyheter och förhoppningsvis en indikator på att ett stort skifte uppåt är på väg.
“Den senaste tidens svaga ökning av byggares förtroende kan bäst tillskrivas försiktig optimism efter en uppgång i efterfrågan hos köpare. Men för att sätta saker i perspektiv, var byggarnas förtroende enligt bostadsmarknadsindex 81 för bara ett år sedan, det ligger för närvarande på 42 men det trendar i rätt riktning.
“Över hela landet börjar byggare sänka priserna, vilket verkligen hjälper orsaken. Men oro angående bolåneräntor och överkomliga priser har många köpare prissatt eller sitter vid sidan av. Alldeles för länge har bostadsmarknaden känt av bördan av regeringens kamp mot inflationen.”
Nordöstra och centrala Florida se en överspänning
Noah Breakstone, vd för BTI Partners, säger till GlobeSt.com att det är svårt att förutsäga den kortsiktiga riktningen på bostadsmarknaden. Han har dock observerat en nyligen ökad ökning av förfrågningar från regionala och nationella husbyggare som vill utöka sina markledningar i nordöstra och centrala Florida.
“Vanligtvis har husbyggare inte stora landområden för framtida utveckling eftersom det uppfattas som en skuld av Wall Street,” sa Breakstone.
”Därför, när marknaden blir gynnsam söker de aktivt byggfärdig mark för att snabbt kunna återuppta byggverksamheten. Att utveckla mark för vertikala byggändamål kan ta allt från två till fyra år, vilket är för lång tid för att dra nytta av en föränderlig marknad om inte marken redan är tillgänglig.
“För ett decennium sedan var vårt primära mål att utveckla de stora markområdena vi hade köpt över Florida. När vi säkrade rättigheterna och slutförde infrastrukturarbetet hade vi att göra med husbyggare som upplevde brist på byggfärdiga tomter och var intresserade av att köpa berättigade och förbättrade markområden. Efterfrågan på dessa sajter har ökat avsevärt och vår affärsmodell ändrades för att möta detta behov.”
Kan vara rätt tid att hoppa in igen
Paul Rahimian, VD och grundare av Parkview Financial, säger till GlobeSt.com att marknaden fortfarande är i förändring, med månatliga förändringar vad gäller vad som kan förväntas härnäst.
“Med den senaste tidens ökningar av sysselsättningssiffrorna och inflationen inte riktigt avtar tillräckligt snabbt, är det mer osäkerhet på marknaden idag än det var för några veckor sedan.
“Men, husbyggare är plötsligt självsäkra, med lägre bolåneräntor (fortfarande högre än förra året, men lägre än de senaste topparna) och möjligheten till lägre byggkostnader vid horisonten (de är inte här ännu men förväntas senare i år).
“Det finns en brist på utbud av bostäder och byggherrarna tror att det här kan vara rätt tidpunkt att hoppa in igen. De kan byta växel om bolåneräntorna går upp avsevärt under de närmaste kvartalen.”
Försäljningen förbättras med prissänkningar
Mathew A. Wyman, partner och ordförande, Cox Castle, säger till GlobeSt.com att de flesta byggare ser förbättrad försäljning men det beror på att de sänkte prissättningen för att kompensera en del av räntehöjningarna.
“Så, affärer som avbröts innan byggarna hittade clearingpriset kan fortfarande behöva omvärderas för att återspegla dessa lägre exitvärden som inte övervägdes i byggarens ursprungliga emissionsgaranti”, sa Wyman.
“Jag är försiktigt optimistisk att nu när vi är i en marknadsåterställningsfas som liknar 2018, och nu när byggherrarna har hittat marknadspriset, kan de se till att handla om markförvärv.
“Men det råder fortfarande mycket osäkerhet kring var ekonomin och kapitalmarknaderna och räntorna går generellt och, för den privata byggare, tillgången på byggfinansiering. Så jag förväntar mig inte att se någon stor förvärvsaktivitet inom den närmaste framtiden.”
Ett fokus längs I-35 i Texas
Shannon Livingston, VD för RREAF Communities, en division av RREAF Holdings fokuserad på att förvärva, utveckla och leverera mycket amenitiserade, storskaliga masterplanerade samhällen, säger till GlobeSt.com att HMI är ett index över byggares nuvarande uppfattning om singel- familjehem.
“Denna marknad tenderar att vara volatil och starkt beroende av geografi, så försäljningen kan vara dramatiskt olika på olika platser runt om i landet,” sa Livingston.
“Även om räntehöjningen negativt påverkar köparnas förmåga att köpa sådana bostäder – uppvägs denna negativitet av den ökade efterfrågan, på vissa marknader, på bostäder till rimliga priser och önskade lägen.
“Dessa platser är vanligtvis områden där jobb finns tillgängliga, skatterna är låga och den upplevda livskvaliteten är hög eller växer.”
Han sa att RREAF har fokuserat sina samhällens ansträngningar på platser längs I-35 i Texas, till exempel, där ökningen av positiv nettomigrering av arbetare och unga yrkesverksamma drivs till området av tillväxten i jobbmöjligheter i nya fabriker som Tesla och Samsung , bränsle efterfrågan på småhus.
“Marknaden når så småningom en jämvikt mellan utbud och efterfrågan, men HMI-ökningen är en indikation på den positiva avvägningen av efterfrågan, över den nu något stabiliserade, men ändå förhöjda, räntan”, enligt Livingston.
Hem Priskollaps “Kom aldrig”
John Hunt, chefsanalytiker, MarketNsight, säger till GlobeSt.com att den väntande försäljningen nådde sin botten i november 2022 när priserna nådde 7 % toppar.
“I takt med att bolåneräntorna har dämpats har vi sett pågående försäljningar visa solida vinster sedan dess. Byggare är mer positiva i januari och februari i år eftersom bostadsköpare började komma tillbaka till marknaden i november 2022.
“Kollapsen i huspriserna som många rubriker förutspådde kom aldrig, och klistermärket chocken av priser som stiger med det snabbaste klippet någonsin har börjat avta. Priserna är fortfarande på historiska lägsta nivåer liksom lager, och människor behöver fortfarande en plats att bo.”
Oavsiktliga hyresvärdar dyker upp
Dana Dunford, VD på Hemlane, säger till GlobeSt.com att rekordlågt utbud har varit den största historien inom fastigheter under de senaste fem åren “men vi ser en ny trend bort från att vända hem och tillbaka till grunderna; 83 % av hyresägarna uppgav att de köper för kassaflöde.
Kombinationen av en stark hyresmarknad och husägare som är låsta till rekordlåga räntor innebär att de behåller sina tidigare fastigheter och konverterar dem till kontantflöden, enligt den senaste rapporten från Hemlane State of Property Management, sa hon.
Denna trend tar fart och 70 procent av hyresägarna planerar att köpa fler småhushyror under de kommande tre åren, enligt Hemlane.
