Vornado har avslöjat att dess joint venture med Crown Acquisitions har misslyckats med ett icke-regresslån på 450 miljoner dollar på företagets högst profilerade detaljhandelstillgång – bottenvåningen på St. Regis-hotellet, 100 fot av förstklassig fasad på Fifth Avenue som Vornado märker på sin webbplats som “epicentrum för detaljhandelsdistriktet på Fifth Avenue.”
Lånet på 697-703 Fifth Avenue – gatuadressen för bottenvåningen på St. Regis, som har sin ingång på 55th Street – kom till 21 december.
Vornado gick till en vinstförlust för det fjärde kvartalet efter att ha skrivit ned värdet på sin aktieinvestering i joint venture-bolaget, som inkluderar en portfölj av detaljhandelsfastigheter på Fifth Avenue och Times Square, med 596 miljoner dollar, varav 483 miljoner dollar representerar dess gemensamma aktieinvestering i satsningen, sade företaget.
Den 31 december ägde Vornado ett 51,5 % gemensamt intresse i det gemensamma företaget.
I en vinstsamtal för fjärde kvartalet denna vecka avslöjade Vornado att butikslokalen i St. Regis – nu hem för lyxiga märkesbutiker inklusive Harry Winston, Bruquet och Blancpain – var tvungen att sänka sin hyra på en förnyelse av hyreskontraktet på grund av återhämtningen av detaljhandeln på Fifth Avenue distriktet är fortfarande “trögt och försvagat”, enligt Vornados vd Steven Roth.
Michael Franco, företagets VD, sa i vinstsamtalet att den lägre hyran gjorde att butikslokalen i St. Regis “inte kan refinansieras.”
“Lånet gick i konkurs”, sa Franco. “Vi pratade med långivare innan det hände, vi fortsätter att prata med dem idag. Och vi är i aktiva diskussioner för att omstrukturera lånet och förlänga löptiden.”
Han fortsatte: “Om vi inte kan kan vi inte, och vi ber dem att gå tillbaka till långivarna, precis som allt vi gör, kommer vi att vara disciplinerade och eftertänksamma om det är värt att stanna kvar med tillgången [and] investera kapital.”
“Jag tror att vi kommer att sluta med en affär eftersom det också ligger i långivarnas bästa”, tillade Franco.
Roth sa att detaljhandelsmarknaderna på Fifth Avenue och Time Square fortfarande kämpar för att återhämta sig.
“Det finns väldigt få transaktioner på Fifth Avenue och på Times Square,” sa Roth under vinstsamtalet. “Så du kan göra antagandet att detta fortfarande är en trög, försvagad marknad. Den har inte återhämtat sig helt. Det finns inte samma lust efter rymd som det fanns för fem år sedan.”
När det gäller joint ventures Times Square-fastigheter, sa Franco att Vornado har nått överenskommelser om förlängning av hyresavtal till lägre hyror med Swatch och Levi’s.
“Vi är i aktiva förhandlingar med dessa hyresgäster såväl som andra,” sade Roth. ”Hyrorna kommer att vara lägre än på platshyrorna. Vi kommer att behålla hyresgästerna men till lägre hyror.”
Franco sa att uthyrningsverksamheten för kontor saktar ner – med hans ord, “aktiviteten är klumpigare.” Han sa också att kontorshyresgäster fortfarande “kämpar med” hybridarbete.
På frågan om läget för kontorsbeläggning och det utbredda antagandet av hybridarbetsstrategier, sa Roth rakt ut att arbetare som går till kontor på fredag är “döda för alltid” och “måndag är touch and go.”
“Jag tror att vi närmar oss 60% nu på tisdagar, onsdagar och torsdagar,” sa Vornados VD. “Jag tror att man kan anta att fredagen är död för alltid. Fredagen kommer att vara en helgdag för alltid. Måndag är touch and go.”
När det gäller ny utveckling, signalerade Vornado tidigare denna månad att ingen ny konstruktion kommer att påbörjas 2023 på det massiva Penn District-projektet, ett 18M SF-projekt som kan inkludera 10 nya kontorstorn runt Penn Station. Franco sa på inkomstsamtalet att förseningen kan vara upp till två år.
Roth kallade nybyggnation “nästan omöjlig” på grund av nuvarande snäva lånevillkor.
