Försiktig optimism och “ingen ny normal” var bland teman som presenterades av ledande lägenhetschefer under en panel “The Mind of a CEO” vid National Multifamily Housing Councils lägenhetsstrategikonferens i Las Vegas nyligen.
Gruppen diskuterade också hur deras verksamhet och prognoser förändras, efter det utomordentligt starka resultatet 2022.
“Precis som hyrestillväxten kom upp, kom den ner till mer historiska normer,” sa Bell Partners vd Lili Dunn. “Vi ser 5 % blandad hyrasökning i år.”
Dunn sa att förra årets NOI ökade med 14% och förväntar sig att den kommer att återgå till historiska normer 2023.
“Vi är i en defensiv position med mer fokus på beläggning, driven av förnyelser,” sa hon.
BH Companies VD och koncernchef Joanna Zabriskie sa att hennes företag kommer att fokusera på att hålla sina konverteringsfrekvenser höga under 2023.
Hon kallade detta “året för kostnadskontroll, med hänvisning till stigande kostnader inom många områden, inklusive tvåsiffriga fastighetsskatter och försäkringar och stigande räntor.
Hon sa: “Västkustens klimatförändringar i form av hagel, bränder och översvämningar från atmosfäriska floder gör att försäkringsbolag tjänar mindre och därmed stiger sina priser.
Med utgifter, sa Zabriskie, “Vi måste kontrollera vad vi kan kontrollera eftersom de icke-kontrollerbara är utom kontroll; vi kan inte lita på samma takt i hyreshöjningar som vi gjorde tidigare, men efterfrågan är stark.”
Hon sa att tekniken kommer att hjälpa.
“Vi måste verka annorlunda, mer effektivt och använda tekniken som under pandemin lovade oss att vi skulle bli mer effektiva, såsom virtuell turné, mjukvara för mobil underhåll, centraliserade betalningsplaner och att gå papperslös för att spara på kostnaderna.
BH Companies har gjort ett större steg mot att centralisera administrativa arbetsflöden.
“Detta tar bort vissa uppgifter från våra team på plats och hjälper oss att göra bättre med kundservice på plats,” sa hon. “Det ger också uthyrningsteamet en karriärväg att arbeta på företagskontoret, om de så önskar. [Overall]denna effektivitet hjälper oss att nå jämnt med de stigande utgifterna vi ser.”
Maria Banks, VD och koncernchef, AMLI Management Company, sa att hennes företags mål är att tillhandahålla “teknik när du vill, människor när du inte vill det.”
Hon sa att hennes personal måste förstå att “tekniken skapar fler möjligheter för dem; det ersätter dem inte.”
Banker sa att AMLI frågar: “Vilka uppgifter kan vi ta bort våra team på plats?” Vad gör vi som är överflödigt? Vad kan vi göra för att lätta deras börda?
“[Our customers] är vana vid att göra affärer online, använda kiosker och appar. Du måste tillhandahålla ett sätt för dem att nå ut till dig för att göra affärer som de vill göra det med dig.”
Detsamma kan sägas om personalen. Fokus på arbetskraften är avgörande i en tid då det inte alltid är lätt att anställa och behålla anställda inom fastighetsförvaltningen.
Dunn sa: “Du måste investera i ditt folk och din kultur” och att “investera i teknik nu för det som fick dig dit du är idag kommer inte nödvändigtvis att ta dig dit du är på väg i morgon.”
För banker är en stark, transparent företagskultur det som kan bidra till att stärka medarbetarnas förtroende.
“Alla måste förstå varför”, sa hon om implementering av ny teknik eller processer. “Du måste be om feedback från anställda och agera utifrån feedbacken.”
Banks sa att hennes företag förstår att det finns en företagskultur och en kultur på plats, och att varje samhälle har en ledare som skapar sin egen kultur.
Hon berättade om en senior ledare under det senaste året där som övervägde ett betydligt högre erbjudande någon annanstans: Personen litade på tillräckligt många nuvarande seniora ledare på AMLI för att tala om situationen/dilemmat som denna kandidat stod inför. Efter att ha övervägt det förtroende och stöd och den potentiella karriärväg AMLI visade, bestämde sig personen för att stanna på AMLI och sträva efter möjligheten till progression.
Dunn höll med, “Kultur är inget du kan berätta för människor, det är något du känner. Det är limmet. Låt dina medarbetare ge feedback. Låt dem veta att du hörde det och berätta sedan vad du ska göra åt det.”
Stephanie Williams, VD för Bozzuto Management Company, sa att en nyligen anställd valde att arbeta där för att hon som kandidat kunde se vår kultur på våra sociala medier. Hon gick in på vår hemsida och såg att mångfald vävdes in i vår kultur och hon kände en föreställning om tillhörighet.”
