Whole Foods – ibland hånad som Whole Paycheck för dess traditionella högre priser – verkar ha funnit att det, särskilt i inflationsartade tider, finns en gräns för hur mycket folk kommer att betala. De Wall Street Journal rapporterade nyligen att det Amazon-ägda företaget vid ett virtuellt toppmöte berättade det för sina leverantörer man ville sänka priserna till konsumenterna när leverantörernas egna kostnader börjar sjunka.
Med tanke på att, som tidskriften noterade, förra året minskade besökstrafiken till Whole Foods-butiker under fjärde kvartalet med 8 % jämfört med föregående år, kan det vara så att företaget behöver bygga upp sin kundbas. Trepp gjorde en analys av låneresultatet av fastigheter med Whole Foods som hyresgäst. Företaget hittade några intressanta variationer baserade på olika övergripande hyresgästmixer.
Trepp räknar totalt 42 lån i 43 fastigheter med Whole Foods som hyresgäst för tillfället för totalt 1,7 miljarder dollar. Den vanligaste medhyresgästen var ett av märkena (TJ Maxx, Marshalls eller HomeGoods) hos lågprisföretaget TJ Maxx.
För jämförelsen fanns det totalt 23 fastigheter, vilket med tanke på de båda kedjornas fotavtryck verkar vara ett litet urval som kanske inte är representativt för alla exempel. Trepp beräknade vägda medelvärden av uthyrningsgrad, nettokassaflödesskuldtjänsttäckningsgrad och nettokassaflödesskuldavkastning.
“Som framgår av denna tabell, har fastigheter med TJX som medhyresgäst i Whole Foods starkare prestandamått, med en vägd genomsnittlig DSCR (NCF) på 2,75x, beläggning på 98% och skuldavkastning (NCF) på 14,2%,” sa rapporten. “Fastigheter utan TJX som medhyresgäst i Whole Foods visar å andra sidan något svagare prestandamått, med en vägd genomsnittlig DSCR (NCF) på 1,63x, beläggning på 90% och skuldavkastning (NCF) på 9,17%.”
Företagets uppfattning är att överprestationerna för Whole Foods med en TJ Maxx-fastighet som medhyresgäst kan “antyda effekten av att konsumenter i allt högre grad gynnar billigare alternativ på grund av inflationens inverkan på deras budgetar.”
Trepp grävde i ett exempel: Legacy Place i Dedham, Massachusetts. Det har skett en minskning med 14 % i gångtrafiken mellan 2019 och 2021 och en exklusiv hyresgästmix, inklusive Whole Foods, Anthropologie, lululemon, Urban Outfitters, LL Bean, Kings, Caffé Nero och West Elm. Det har också varit “hög hyresgästomsättning”.
Ett lån på 109 miljoner dollar på Legacy Place förfaller om fyra månader. När lånet var räntefritt var DSCR (NCF) cirka 2,0x. Den sjönk sedan till 1,60x när lånet konverterades till amortering. Under tredje kvartalet 2022 var DSCR (NCF) 1,41x. “En back-of-the-envelope-refinansieringsanalys visar att DSCR kan sjunka under 1,25x beroende på villkoren för det nya lånet och hur den uppdaterade ekonomin ser ut,” noterade Trepp.
Allt detta borde väcka frågan om prissättning och fottrafik för andra återförsäljare. Det finns en teori inom detaljhandeln att en viss mängd lyxvaror kommer att säljas till människor som inte är i den övre inkomstkvartilen eftersom det ger en chans att psykologiskt ta del av en ambitiös livsstil. Kanske är trafikförlusten människor som passar in i den kategorin. Eller så kan det vara så att till och med en mer naturlig inriktning blir kantig över priserna.
