Medan januari hade den minsta hyreshöjningen sedan maj 2021 enligt olika analytiker, påpekar CoStar i en ny rapport några positiva nyheter för månaden: det var första gången sedan september som hyresdata från månad till månad visade positiv tillväxt, med marknader i Mellanvästern Indianapolis och Cincinnati framstår som toppledare.
“Även om den fem månader långa negativa hyrestillväxten är en positiv start på det nya året, återstår det att se om efterfrågan verkligen har accelererat eller inte”, säger Jay Lybik, National Director för Multifamily Analytics på CoStar Group, i förberedda kommentarer .
“Om den positiva hyrestillväxttrenden består kan data från år till år äntligen ändra kurs, vilket signalerar att utbud och efterfrågan är närmare att återfå jämvikt”, tillägger han.
Markerr noterade att de upplever att de flesta marknader upplever en avtagande, men fortfarande positiv hyrestillväxt i januari 2023. Januari-trenden är fortfarande i linje med dess kvantitativa hyresprognos för 2023 på 4,2 % J/Y-tillväxt.
Andra experter ger sina skäl för en ljusare lägenhetsutsikt än vad nuvarande siffror antyder.
Den senaste hyrestillväxten har inte “flödat till bottenlinjen”
Michele Hrivnak, Investors Management Groups verkställande direktör för kapitalförvaltning, säger till GlobeSt.com att grunderna som inkomst och jobbtillväxt är tillräckligt solida på de marknader där hennes företag äger för att stå emot marknadsfluktuationer.
“Diskussioner om högre eller lägre hyror är bara hälften av historien eftersom utgifter är den andra variabeln som bestämmer nettoinkomsten”, sa hon.
“Tänk på att den tvåsiffriga hyresökningen under de senaste åren inte har strömmat till slutresultatet på grund av eskalerande försäkringskostnader, högre fastighetsskatter och ökade kostnader för löner och material. En kapitalförvaltares roll är att se till att inkomsterna växer snabbare än kostnaderna, oavsett om vi befinner oss i en verksamhetsmiljö med hög hyra eller ingen hyra.”
Marknaden har “överreagerat”
Neil Geary, CFO på The Procopio Companies, säger till GlobeSt.com att marknaden har “överreagerat” på stigande räntor och rädslan för en lågkonjunktur.
“Nu när det verkar troligt att vi kommer att ha en mjuk landning, är det vettigt att hyrorna skulle anpassas på grund av den fortsatta bristen på utbud av bostäder i vårt område,” sa han.
”Vi räknar med att hyrestillväxten kommer att fortsätta på någon nivå tills utbudet kommer ikapp efterfrågan. Vår portfölj upplevde endast en minimal avmattning under fjärde kvartalet, och nu ser vi en ökad hyresaktivitet över hela linjen. Procopios nya projekt går framåt som planerat eftersom det behövs fler bostäder.”
Fundamentals “överlag extremt stark”
Dominic Martinez, senior vicepresident vid Northmarq, säger till GlobeSt.com att trots den senaste nedgången förblir grunderna inom flerfamiljer relativt desamma och “överlag extremt starka.”
Han sa att hyran i Mellanvästern delvis drivs av ett mer konservativt tillvägagångssätt för att öka utbudet.
“Medan det har skett betydande ökningar av utbudet av flerfamiljer på mer primära marknader som Phoenix, Dallas, etc., har sekundära marknader, såsom St. Louis, Omaha, etc., varit mycket mer återhållsamma i sina utvecklingspipelines”, enligt till Martinez.
Northmarq sa att det finns flera faktorer som gynnar flerfamiljsmarknaden. Det råder till exempel fortfarande en nationell bostadsbrist och med stigande bolåneräntor är det ännu mer utmanande att köpa bostad än tidigare, vilket i teorin kommer att skapa en större hyresgästklass. Dessutom är arbetslösheten på makroekonomisk nivå den lägsta nationellt sedan 1969, vilket tyder på en stark ekonomi. Och slutligen, tillsammans med den starka arbetsmarknaden med den senaste tidens inflation, förväntas lönerna öka.
Sammantaget uppväger de fördelaktiga faktorerna den nuvarande motvinden på flerfamiljsmarknaden, sa Martinez.
Inte många lediga jobb på Manhattan
Scott Harris, en agent med Brown Harris Stevens, säger till GlobeSt.com att han tror att de senaste uppgifterna är säsongsbetonade.
“December är den långsammaste hyresmånaden på året – få människor är intresserade av att flytta i slutet av året,” sa Harris. “Det är dock mer extremt än vanligt.”
Han sa att han talade förra veckan med en hyresvärd på Manhattan som har 350 enheter. Han berättade att han för andra gången på fyra månader hade noll enheter lediga i hela sin portfölj.
“Han minns inte att han såg så låg omsättning,” sa Harris. “Det skulle vara ytterligare en anledning att se några nominella höjningar av hyresnivåerna.”
En ökning av hyresgäster med hög inkomst
Catherine M. Azevedo, Esq., senior associate på Romer Debbas, säger till GlobeSt.com att det fortsätter att finnas en brist på bostadsutbudet och stigande räntor som driver efterfrågan på hyresrätter.
“Antalet hyresgäster med hög inkomst verkar också öka eftersom uthyrning ger bekvämlighet, säkerhet och flexibilitet,” sa Azevedo.
“Men prisvärda bostäder och tillgång till prisvärda bostäder ligger fortfarande i framkant i denna dialog. Federala och lokala myndigheter och statligt sponsrade företag (GSE) bekämpar bristen på bostäder till överkomliga priser genom olika initiativ som kan utgöra en möjlighet för flerfamiljsägare och långivare över hela landet.”
Våren kan ge “verklig efterfrågan” på lägenheter
Quentin Green, partner och utvecklingschef på Chicago-baserade Downtown Apartment Company, säger till GlobeSt.com, “Nu när vi börjar på vårmarknaden börjar vi se den verkliga efterfrågan på uthyrning.
“Med tanke på nuvarande räntor och begränsningar av bostadsutbudet är jag inte förvånad över att det finns en solid efterfrågan på att hyra eftersom köpare fortsätter att sitta vid sidan av på marknaden för försäljning.
”Många potentiella bostadsköpare som trodde att de skulle kunna köpa en bostad i vår hittar istället på att hyra igen. Vi har sett bostadspriserna sjunka, men inte tillräckligt för att kompensera räntorna.
“Detta är den första tidiga vårmarknaden på länge med så höga räntor. Även om vi bara kommer ut i januari, är det troligt att hyrstillväxten kommer att fortsätta här i Chicago och på andra stora amerikanska marknader.”
