Som ordspråket säger, tre gör en trend. Amazon, Gap och American Eagle Outfitters har alla lanserat logistik-som-en-tjänst-plattformar under de senaste månaderna, i syfte att tjäna pengar på sina dyra leveranskedjor genom att låna ut kapacitet till mindre detaljhandelsföretag.
Motivationen är tydlig: Aggressiva industriella expansioner har drivit priserna över vad mindre företag har råd med då de kämpar för att korta leveranstiderna till onlinekunder. Men American Eagles dotterbolag Quiet Platforms erbjuder en annan smak av tjänster än vad Gap och Amazon har skapat.
Istället för att använda sitt befintliga fotavtryck, strävar Quiet Platforms efter att ta kortsiktigt utrymme kvar i den nuvarande leasingmiljön och driva en grundläggande sista mil-uppfyllelseverksamhet för sina användares räkning, säger Kris Bjorson, internationell direktör för JLL Americas industrimäklare. , som leder JLL-delen av ett partnerskap med Quiet.
Quiet tillkännagav ett samarbete med JLL i december.
Kärnan i JLL-Quiet-modellen är att teckna hyresavtal där hyran är en procentandel av intäkterna. Denna praxis har en historia inom detaljhandeln men praktiskt taget ingen meritlista inom industri, berättade flera branschexperter Bisnow.
Det är en satsning på att de ekonomiska förhållandena har blivit tillräckligt tuffa för att motivera ägare av kommersiella fastigheter att göra affärer på utrymme som de inte kan hyra.
“Jag har hört talas om det i detaljhandeln förvisso, men aldrig för industri”, säger Colliers Senior Vice President Brad Boone, som arbetar i företagets industripraktik i Philadelphia-regionen. “Om det händer inom industri, måste det vara i en relativt liten delmängd.”
Arrangemanget som JLL har sökt på uppdrag av Quiet har en trippelnätstruktur utan något minimum för bashyra. Quiet och dess privatkunder skulle alltid täcka fastighetsskatter, verktyg och driftskostnader, med intäkterna beräknade från Quiets spårning av lager som lämnar den givna platsen, sa Bjorson.
Istället för att konkurrera med marknadshyror, skulle Quiet lägga till ett värde genom att täcka transportkostnader för en ägare tills en mer permanent användning av ett utrymme kan hittas.
“Det är en unik situation för varje ägare, vare sig det är tecknandet av en företagsuthyrning, den försenade ombyggnaden av en klass-C-tillgång i en annan klass eller något annat,” sa Bjorson Bisnow. “Alla är i olika position.”
Hittills har Quiet riktat in sig på utrymmesblock som sträcker sig från 25K SF till 75K SF, även om det inte har något fastställt maximalt eller minsta fotavtryck, sa Bjorson. Tyst behöver inte mycket mer än öppen golvyta och tre eller fyra hamndörrar, så den kan till och med använda en kontorsbyggnads första våning utan mycket i vägen för hyresgästförbättringar.
Bisnow/Dees Stribling
Quiet Platforms annonserar sin tjänst som att den kan använda lediga butiksytor utan omfattande renoveringar.
Standardanvändningsfallet för en av dessa platser skulle vara en återförsäljares “kantuppfyllelse”-center, sa Bjorson – inte en plats för att lagra stora mängder lager, utan en grundläggande linje av plockning och förpackning för den sista delen av en produkts resa till produkten. kund.
“Vi hittar bara fastighetsalternativ som är villiga att stödja oss med den typen av lösningar,” sa Bjorson. “Och som ni förstår, på vissa marknader, där det finns 0 % till 2 % vakans, är det nästan omöjligt. Så vi söker flexibilitet när det gäller tillgångsklass.”
Procentuella hyror blev vanligare i detaljhandeln 2020 eftersom hyresvärdar utarbetade avtal med hyresgäster för att hålla dem flytande när gångtrafiken inte fanns. Hyresvärdar utbytte visshet om sina intäkter för att hålla ett utrymme aktivt och fånga upp en del för när verksamheten återvände.
Industriell leasing är inte längre den matvansinne det var i två år, men tiderna är inte i närheten av så desperata som de var för detaljhandeln under de första månaderna av pandemin. Och även i detaljhandeln dök en fråga upp med procentuella hyror som är lika oroande för industri: Långivare skulle inte komma ombord.
“Jag kan inte föreställa mig att en långivare går med på det”, säger industriutvecklaren Wendy Berger, VD och koncernchef för WBS Equities. “Jag menar, åtminstone skulle du behöva en grundhyra och sedan uppåt.”
För ägare av äldre förortskontor och butiksfastigheter som lämnats av ankarhyresgäster kan det vara det bästa de kan göra i den nuvarande miljön, där potentiella hyresgäster letar någon annanstans och kostnaden för fastighetsskatter, allmännyttiga tjänster och fastighetsunderhåll. fullskalig omställning till industri är omöjlig. Så mycket som industriella ombyggnader har diskuterats, är de flesta ägare av sådana fastigheter fortfarande fast i den positionen, sa Berger.
“Jag tror inte att priserna har sjunkit tillräckligt mycket på dessa tillgångar för att siffrorna ska kunna konverteras,” sa hon. “Jag har hört mycket prat, och jag är säker på att det har funnits fickor där det har gjorts, men jag tror inte att jag skulle kunna hitta 100 erbjudanden där det har fungerat.”
På alla utom de marknader med högst hyra och högst skatt, kommer dessa utlåningskostnader sannolikt att uppgå till 20 % av den totala månadskostnaden vid en industriell fastighet med trippelnät, även om förhållandet i vissa områden kan nå 30 %, sa Boone. I många townships har en detaljhandels- eller kontorsfastighet en högre skattekostnad än industri, vilket innebär antingen en extra kostnad eller ett direkt hinder för utvecklare som söker en konvertering.
Många hyresgäster av stora distributionscenter byggda på spekulation vill inte ha hela utrymmet – men vill ha möjligheten att ockupera det senare.
En särskild nisch för Quiet kan vara att hjälpa utvecklare med spekulativa lager som hyresgäster inte vill fylla på en gång, sa Bjorson.
En stor ockupant med nationell närvaro har hävstångseffekten att hyra till exempel 425 000 SF av en byggnad på 500 000 SF med möjlighet att ta den sista biten vid ett senare tillfälle, sa Boone.
“Det händer hela tiden, där en hyresgäst vill växa till ett utrymme,” sa Boone. “Och vanligtvis, om det är en riktigt stark hyresgäst, kommer hyresvärdar bara att tillåta det och i princip ta en lägre inkomst för hela byggnaden … Det är alltid en utmaning, men att ha en grupp där ute som går efter kortsiktiga, flexibla hyresavtal är definitivt en mervärde.”
Till skillnad från äkta triple-net-affärer skapar procentbaserade hyresavtal alltid ett praktiskt förhållande mellan hyresvärden och hyresgästen – den förra är väsentligt investerad i den senares framgång snarare än sin överlevnad. Så medan Quiet och JLL marknadsför en win-win-affär för fastighetsägare, är det inte direkt en snabb slant.
“Quiet Platforms vision är att hyresvärdar kan bli affärspartners när detta utvecklas”, sa Bjorson. “Det kommer att bli mer transparens, och i slutändan kommer det att gynna kunden … Vi förväntar oss inte att det kommer att omfattas av hela marknaden.”
Överklagandet för mindre återförsäljare är tydligt, särskilt de som vill undvika att använda Amazons marknadsplats. Industriella hyror är orealistiska, särskilt när man söker ett nytt utrymme som kan förkorta leveranstiderna, och vanliga tredjepartslogistikoperatörer kan ha egna oflexibla kostnadsstrukturer.
“Återförsäljare är inte i en position att pressa alla högre kostnader på konsumenten,” sa Bjorson. “Det kommer att komma till en punkt där vi helt enkelt skulle välja bort att få saker skickade till vårt hus och bara gå till en butik för att hämta något.”
Om kundbasen för Quiets idé är mindre återförsäljare, kan det vara desto större anledning för långivare att bli nervösa över en procentbaserad hyresaffär, kom Boone och Berger överens. Ändå skulle de typer av fastigheter som Quiet och JLL riktar sig till redan leta efter en kreativ lösning, och vikten av American Eagle och JLL:s varumärken kan hjälpa till att lindra sådana problem.
“[Bjorson] är viktigt för varje kund på varje marknad, eftersom han representerar några stora hyresgäster,” sa Boone. “Jag slår vad om att om han gör det är det vettigt på något sätt.”
