Kapitalkostnaden stiger. Hyrestillväxten svalnar. Landets fickor kan snart stå inför ett potentiellt kortsiktigt överutbud av nya lägenhetsenheter. Det finns flera krafter i spel för att öka arbetslösheten i syfte att minska inflationen.
Ledande chefer tog upp dessa och andra motvindar under en nyligen genomförd panel vid National Multifamily Housing Council (NMHC) Apartment Strategies Conference i Las Vegas.
Även om det fanns anledning att fira under stora delar av de senaste åren, förväntas operatörernas humör att dra tillbaka en aning 2023.
Steven DeFrancis, VD för Cortland, sa att hyran nådde en topp på sommaren och sjönk under hösten och vintern och har stabiliserats och beläggningen är fortsatt stark.
“Vi såg 12 fantastiska år av transaktioner, sedan stannade det av”, sa han.
Helen Garrahy, Senior Vice President, Portfolio Management, Heitman, kallade sitt företags senaste resultat “bättre än vi hade förväntat oss vid den här tiden på året. Det blir hyrespress, men vi har lite att “ge” efter de senaste åren.
“Transaktioner går långsamt. Det finns köpare och säljare, men det som finns emellan dem är en klyfta av prisförväntningar för det första halvåret.
Jackson Lapin, verkställande direktör, kapitalförvaltning, Invesco, sa att det var ett utmanande år att budgetera för, att försöka avgöra var branschen som helhet kommer att balansera ut.
“Det kommer att finnas gropiga vägar under de kommande 18 månaderna, sent in på 2024,” sa han. “Bud- och säljspridningen är stor just nu. När du tittar på avkastningskurvan, var normaliserar den hur lång tid det tar att komma dit?”
Suzanne Mulvee, senior vice president, Chief Strategy Officer, GID, sa om en hotande lågkonjunktur, “Fröet har såtts. Nu ska det bara dyka upp. Fed kan inte åstadkomma vad den sa att den behöver utan en lågkonjunktur.
“För oss, sluta titta på konsumentprisindex. Titta på arbetsmarknaden. Det är det som gäller. Lönetillväxtdata pekar alla på en lönetillväxt på 5–6 %. Det är dubbelt så mycket som normalt. Fed sa att den måste nå en arbetslöshet på 4,5 till 5% innan den känner att sitt uppdrag är fullbordat. Det är två miljoner i jobbförluster.”
Garrahy lade till, “Minskt konsumentförtroende kommer i någon form i år.”
“Klibbigare” invånare gynnsamma för flerfamiljshus
Sa DeFrancis, “Vad vi än slutar med i år – en mjuk landning, en lågkonjunktur – det kommer definitivt att vara en del smärta eftersom vi har en massa produkter som kommer och inte många människor att lägga in där.
“Men vi är fortfarande hausse på lång sikt. Som land är vi underbyggda i bostäder. Vi tar igen det snabbt.”
Han sa att när man investerar kommer de kommande två åren att handla om att hitta lovande delmarknader.
Garrahy förväntar sig också “kortvarig smärta”, men “vi är i en bättre position eftersom vi har kudden. Klibbigare hyresgäster och demografi är till vår fördel. Hyresgäster gillar förgänglighet och wanderlust, så det håller dem i vårt rike längre.
Hon sa att enfamiljen är överbyggd och nu, med stigande bolåneräntor, finns det inga nystartade bostäder tillgängliga.
“Vi har en vana att överbygga i dessa situationer, och vi kommer att se det igen. [Then again]vi är förmånstagarna av andra sektorers problem (som kontor) när det gäller andelen investeringstilldelning.”
“Ett bra år att vara investerare”
Mulvee sa att detta är ett bra år att vara investerare.
“Prisjusteringar sker i realtid,” sa hon. “Lusten att göra affärer är stark men förmågan att göra det är försvagad. Men det kommer inte att vara omöjligt.
“Även medan Fed höjde räntorna, hade vi det näst bästa året för transaktionsvolym någonsin. Under fjärde kvartalet gjorde vi till och med 40 miljarder dollar i affärer. Fler affärer gjordes än vad det kändes som hände. Sju procent av lägenhetsinventariet handlades – samma takt som inträffade under den stora finanskrisen. Du kommer att se lite fler transaktioner än du tror, och investerarna kommer att bli vinnarna.”
Lapin sa under fjärde kvartalet att hans företag gjorde hälften av de affärer det gjorde under vart och ett av de tre föregående kvartalen.
“Den takten kommer att fortsätta”, sa han. “Odyssey-fonder testar vattnet i flerfamiljer. Det är inte en normal blandning av tillgångar som är tillgängliga. Människor lägger ut sin minsta favorittillgång för att se vad som händer, och om de inte får vad de vill drar de tillbaka det.”
Han kallade nästa år eller så “klumpig”.
“Kapital finns där, men folk är försiktiga på grund av osäkerheten”, sa Lapin. “Vad är en lämplig rabatt? Vi försöker sätta några mått på det. Vi letar efter möjligheter. Vi har huvudstaden. Men vi vill inte göra ett misstag, så det finns en spänning.”
Garrahy sa att det finns kapital där ute, “men båda sidor måste kapitulera med en grotta av förväntningar. Vi ser ytterligare två fjärdedelar av åkturen ner. Det finns kapital där ute som kanske tror att det är där för att “rädda dagen”, men det behöver vi inte nu.”
DeSantis sa att det finns mer privat kapital där ute än under de senaste åren eftersom de inte ville konkurrera med de institutionella investerarna. Privat kapital blir ett wild card eftersom det kan vara mer angeläget att spela.
“Värden har sjunkit med 15, 20, 25 procent, och ersättningskostnaderna kommer inte att sjunka”, sa han. “Det känns som att det finns en bättre chans att ett annat ben ner än värdena kommer upp. Inte för att rabatten på 25 % vi ser inte är en stor siffra, men den kan komma till 35 % i slutet av året, så det är inte brådskande att handla nu.
