Hyrorna kan sjunka men i grunden är flerfamiljsgrunderna mycket starka. Utbredd nöd är högst osannolikt att inträffa; visserligen är prognoserna för tillgångsklassens långsiktiga tillväxt ganska ljusa.
Men för investerare som är angelägna om att få ett kostnadseffektivt fotfäste i den här kategorin eller utöka sina innehav, finns här en framväxande möjlighet: utvecklare eller ägare som är högt belånade och oförmögna att göra skuldbetalningar när räntorna stiger, enligt Jahn Brodwin, senior verkställande direktör och medledare för Real Estate Solutions praktiken på FTI Consulting.
Den här gruppen kommer att behöva räddningskapital – mest troligt mezzaninkapital – för att hjälpa dem att återbalansera sin kapitalstapel, säger han.
Det är inte ett dåligt ställe att vara på, nödlägesmässigt, säger han, eftersom det finns gott om kapital som väntar på att slå in för sådana möjligheter. “Bad distress” är att ha förvärvat en fastighet som nu genererar lägre NOI. Men det ser man inte för mycket av.”
Det kommer inte heller att finnas så många möjligheter i den här kategorin, fortsätter Brodwin. “De flesta människor överlevde inte nämnvärt. Det har varit mycket disciplin.”
Men för dem som gjorde det är det lätt att se var kampen kommer att ligga. Fastigheten har sannolikt förblivit stabil och ägaren lånade förmodligen till en ränta på 3,5 %. Sedan lade de in mezz-skulder och hävde upp till 80% i princip och tog ut sitt eget kapital. Nu kommer det till betalning och refinansieringsräntan är, säg 7%. Ägaren måste sätta tillbaka det egna kapitalet men marknaden tillåter dem inte att finansiera fastigheten på samma nivå längre. Så de måste antingen komma med pengarna eller släppa ut fastigheten på marknaden. “Det är där nöden kommer in.”
Även om det kan förekomma nödförsäljning, Brodwin tror att de flesta kommer att ta in nya partners för att refinansiera. ”Det kommer att finnas goda möjligheter för mezzlångivare. Den ursprungliga aktieägaren måste bara sitta vid sidan av och vänta på att inflationen ska komma ikapp eller vänta på att räntorna ska sjunka igen och sedan refinansiera sig ur det.”
Tålamod i allmänhet är en dygd för flerfamiljsägare, tillägger han. “Väldigt få människor blir snabbt rika på flerfamiljshus. Det långsiktiga greppet är vägen till rikedom.”
Det finns en annan möjlig källa till nöd vid horisonten, säger Brodwin, men det här kommer att vara mer av en lokal fråga: statliga regleringar som hyreskontroll ökar och när de sätts på plats förvränger de de antaganden som köpare ursprungligen gjorde om sina fastigheter. . “Folk köpte lägenheter, ofta betalade för mycket för dem, i New York City med tanken att de skulle höja hyrorna till marknadspriserna. Men det kan de inte längre. Det är väldigt orättvist mot regeringen.
“Människor fattar affärsbeslut förutsatt att de har en stabil uppsättning regler de kan lita på och när regeringen ändrar reglerna kan det förändra värderingar.
“Det är något att vara nervös för.”
