Under ett moln av ekonomisk dysterhet står investerare över det amerikanska CRE-landskapet inför ett tufft år för att placera kapital och letar efter alternativ till de typiska vägarna när de söker efter avkastning.
Som ett resultat vänder sig kommersiella fastighetsinvesterare mot den relativa säkerheten för fastighetsskulder i dess olika former som den bästa gynnade alternativa investeringsklassen, enligt en nyligen genomförd undersökning av CBRE. Även om ekonomin är vinglig, kan skulder förknippade med fastigheter – särskilt efterfrågade fastighetstyper som flerfamiljshus och industri – erbjuda säkerheten om högre avkastning.
“På en marknad med ökad osäkerhet blir skuld mer attraktiv som en alternativ investering,” sa CBRE US President of Debt & Structured Finance Rachel Vinson Bisnow. “Det beror på kombinationen av behov av kortsiktigt kapital och en högre räntemiljö, vilket ger opportunistiskt kapital förmågan att generera högre avkastning jämfört med andra investeringsklasser,” sa hon.
Fastighetsskuld var den mest attraktiva alternativa investeringen, enligt undersökningen, favoriserad av nästan 16 % av de tillfrågade. Näst på tur var bygg för att hyra och life science med drygt 10 % vardera, följt av self-storage, prisvärda bostäder och datacenter.
Undersökningsresultatet hänvisar till spektrumet av möjliga CRE-skulder, sa Darin Mellott, seniordirektör för kapitalmarknadsforskning på CBRE.
“Vi var avsiktligt allmänna i den här frågan,” sa Mellott. “I tider som dessa kommer det utan tvekan att finnas investerare som letar efter nöd. Men det finns andra som också kommer att vara glada att distribuera kapital för tillgångar med starkare fundament.”
Nödställda skulder är allt lättare att hitta i takt med att fler fastighetsägare inte betalar sina bolån, och de växer i popularitet trots den relativa risken.
“Det kommer att finnas fler möjligheter att köpa nödställda skulder än någonsin”, säger Thompson Coburn-partner Simran Bindra, en advokat som främst representerar fastighetslångivare.
“Långivare kommer sannolikt att vara mer aggressiva när det gäller utestängning av tillgångar än de var under 2008 års kris av ett par anledningar,” sa Bindra. ”Den första är att det här är en väldigt annorlunda och mycket mindre gynnsam räntemiljö. Detta gör den potentiella exit för låntagare som har problem mer begränsad än tidigare år.”
Dessutom jagar fler finansinstitutioner efter inlåning, sa han. Det finns en skjuts mellan bankinstituten att bygga upp inlåning för att försöka matcha till fullo med ursprung, vilket i sin tur ger instituten ett incitament att försöka återvinna kapital och låna ut det till högre räntor.
“Om det finns tillgångar som inte verkar ha en tydlig exit, är det mer sannolikt att långivare nu än tidigare försöker dra tillbaka sitt kapital,” sa Bindra.
Ett klimat av mer aggressiva utmätningar kan erbjuda nya möjligheter för investerare som letar efter nödställda lån som ett sätt att få de underliggande tillgångarna på ett billigt sätt – så kallade “lån för att äga” långivare, som antingen gör en premie på transaktionen genom högre räntor, avgifter och exitpremier – eller så småningom utmäta och äga tillgången som säkrar lånet.
“Det är lätt att föreställa sig aggressiva långivare med en aptit att köpa nödlidande skulder och som gärna skulle utöva botemedel mot de underliggande låntagarna för att äga tillgången,” sa Bindra.
“Men det är också viktigt att notera att det också finns aktiva möjligheter att köpa presterande skulder,” sa Bindra. – Vi har till och med sett en uppgång i till exempel låneandelar. Finansiella institutioner vill uppenbarligen fortsätta att göra affärer, men balanserar behoven av att få originalet att matcha insättningar och behålla torrt pulver, och mer villiga än någonsin att ta med långivare och deltagare.”
Blackstones chefer sa på företagets resultatsamtal för det fjärde kvartalet att fastighetsskulder kommer att vara ett av de främsta fokuserna för dess kapitalanskaffningsinsatser 2023, tillsammans med biovetenskap och hållbar energi.
Investeringsjätten överväger en femte skuldfond, “som kommer att vara en meningsfull del” av de 50 miljarder dollar som företaget fortfarande siktar på att samla in för att nå sitt mål på 150 miljarder dollar, sa Blackstones president och operativa chef Jon Gray.
I december, Bisnow rapporterade att Goldman Sachs samlar in pengar till en ny fastighetsskuldfond, som kommer att syfta till att fylla luckan efter banker som är försiktiga med att låna ut under det rådande ekonomiska klimatet.
Enligt meddelanden som lämnats in till Securities and Exchange Commission har Goldman börjat samla in pengar till West Street Real Estate Credit Partners IV, med början på $366 miljoner.
Harbour Group International stängde nyligen en $1,6 miljarder fond, HGI Multifamily Credit Fund, för att finansiera flerfamiljsfastigheter. En stor institutionell investerare, Canada Pension Plan Investment Board, har lagt in 585 miljoner dollar i fonden, enligt Harbor Group. Fonden erbjuder kapital till en kurs på cirka 8 % till 12 %.
“I den nuvarande räntemiljön är det en bra tid att vara en skuldinvesterare på den kommersiella fastighetsmarknaden, särskilt i flerfamiljssektorn, där fundamenta är fortsatt starka,” sa Harbour Groups ordförande Richard Litton.
En anledning är att flerfamiljsägare står inför förfallande skulder och förfallande räntetak, och därför kommer sannolikt att möta likviditetstryck och kommer att behöva tillgång till skuldkapital, sa Litton.
Förfallande CRE-skulder ökar, enligt en färsk rapport från CRED iQ, som fann att $162 miljarder i skulder associerade med alla fastighetstyper kommer att förfalla i år, med mycket mer att följa under de kommande åren.
“Eftersom många traditionella långivare förblir vid sidan av, finns det en aktiv marknad för alternativa långivare i flerfamiljssektorn,” sa Litton. “Vi är fortsatt engagerade i våra investeringsstrategier och fokuserar först och främst på grunderna på fastighetsnivå.”
