Följt av en mild återhämtning under första halvåret 2024
Enligt National Association of Home Builders kommer den amerikanska bostadslågkonjunkturen som började 2022 att blöda in i 2023 eftersom förhöjd inflation och bolåneräntor, tillsammans med envist höga byggmaterialkostnader, fortsätter att ta hårt på bostadsbranschen och förväntas pressa den totala ekonomin in i en mild recession i år. Andra halvan av 2023 kan dock leda till en vändpunkt för bostäder och ekonomi.
“Med räntorna som beräknas normaliseras under andra halvan av 2023 när Federal Reserve trycker på bromsen i sin kamp mot inflationen, kommer takten i småhusbyggandet att bottna under första halvan av 2023 och börja förbättras under den senare delen av året”, sa Robert Dietz, chefsekonom för National Association of Home Builders (NAHB), under en pressträff för bostads- och ekonomiska utsikter på International Builders’ Show 2023. “Detta framåtskridande kommer att leda till en kalenderårsvinst för enfamiljsstarter 2024.”
Och medan bostadspriserna sjunker på många amerikanska marknader, har detta inte varit tillräckligt för att öka efterfrågan på bostäder. Överkomlighetsvillkoren fortsätter att försämras eftersom bolåneräntorna har mer än fördubblats sedan början av 2022. Skillnaden mellan en bolåneränta på 3 % och 6 % kan lägga till mer än 700 USD per månad till kostnaden för ett typiskt bostadslån. Som ett resultat förutspår NAHB att huspriserna kan falla så mycket som 15 % 2023 efter en uppgång på nästan 40 % av Covid-eran.
Som ett annat tecken på den nuvarande lågkonjunkturen på bostadsmarknaden visade de fem främsta småhusmarknaderna alla nedgångar under 2022 när man jämförde antalet utfärdade tillstånd hittills till november 2022 jämfört med samma tidsperiod till och med november 2021. Marknaderna faller beställning är Houston-The Woodlands-Sugar Land, Texas; Dallas-Fort Worth-Arlington, Texas; Phoenix-Mesa-Scottsdale, Arizona; Atlanta-Sandy Springs-Roswell, Ga.; och Austin-Round Rock, Texas.
Samtidigt är bara 42 % av försäljningen av nya och befintliga bostäder för närvarande överkomliga för ett typiskt hushåll, vilket är ett lågt värde efter den stora lågkonjunkturen. Alla överkomliga värden under 50 anses vara en svag bostadsmarknad, enligt NAHB/Wells Fargo Housing Opportunity Index.
NAHB projicerar negativ BNP-tillväxt för de två första kvartalen 2023, vilket skulle innebära att minst fyra av de senaste sex kvartalen som går tillbaka till andra kvartalet 2022 upplevde negativ tillväxt.
“Vår prognos överensstämmer med en lågkonjunktur för en del av perioden 2022-2023, då Federal Reserve stramade åt penningpolitiken”, sa Dietz. “Under de senaste konjunkturcyklerna har vi aldrig haft en period där bostadspriserna har sjunkit och det inte har varit någon lågkonjunktur. Resten av ekonomin kommer att sakta ner under 2023 på grund av åtstramade finansiella villkor.”
Feds åtstramning närmar sig sitt slut
Med inflationen som visar tecken på att lätta från en 40-årig högsta, ekonomin försvagas och bostadsmarknaden redan i en lågkonjunktur, bör Feds åtgärder för att höja räntorna för att hålla tillbaka inflationen upphöra under första kvartalet i år. NAHB förutspår att Fed kommer att höja de korta räntorna med ytterligare 25 punkter i februari och en sista kvartalshöjning i mars.
“Ungefär 40% av KPI baseras på bostäder, och Fed kan inte göra mycket för att tämja bostadsinflationen”, säger Dietz. “Det enda sättet att få ner bostadsinflationen är att bygga mer överkomliga bostäder.”
NAHB tror att den kumulativa effekten av centralbankens räntehöjningar kommer att bli en toppränta på strax över 7%. Men ser man framåt förväntar sig NAHB att bolåneräntorna kommer att falla under 6 % till 2024. “Sjunkande räntor kommer att sätta scenen för en bostadsåterhämtning senare under 2023, och en bättre överkomlig miljö kommer att leda till en återhämtning av bostadsefterfrågan”, säger Dietz.
Faktorer på utbudssidan
Vid sin högsta tillväxttakt efter pandemin ökade byggmaterialpriserna med 24 % årlig takt. Den takten har avtagit avsevärt på grund av Feds åtstramningar och minskning av efterfrågan till följd av högre bolåneräntor. Trots det fortsätter många byggare att uppleva störningar i leveranskedjan för elektriska transformatorer, betong, vitvaror, dörrar, fönster och andra byggmaterial.
En ljuspunkt är timmer. Under den post-pandemiska högkonjunkturen, fick en ökning av efterfrågan och otillräcklig virkesförsörjning, i kombination med tullar på kanadensiska timmerleveranser till USA, priserna att skjuta i höjden så högt som $1 500 per tusen brädfot. Som ett resultat av nedgången i bostäder är utbudet inte längre ett problem för de flesta byggare, och priset på inramningsvirke har sjunkit till under 400 USD per tusen brädfot – tillbaka till nivåerna före pandemin. Ytterligare virke kommer dock att behövas eftersom bostadsmarknaden återhämtar sig senare under 2023.
“Vi behöver administrationen för att nå ett nytt barrvirkesavtal med Kanada så att virkesförsörjningen kommer att räcka för framtida vinster i byggandet”, sa Dietz.
På arbetsmarknaden var antalet öppna byggtjänster 388 000 i november 2022, och fokus på att lösa detta problem kommer att vara en nyckelfråga för branschen under det kommande decenniet. “Vi kommer att behöva 740 000 byggnadsarbetare årligen för att ta hänsyn till industriexpansion och industripensioneringar”, säger Dietz. “Att rekrytera, utbilda och behålla kvalificerad arbetskraft kommer att vara jobb nr 1.”
2-årsprognosen
Med tanke på dessa marknadsutmaningar var 2022 det första året som småfamiljsstarter minskade på 11 år, och föll med uppskattningsvis 12 % till 999 000 enheter. NAHB räknar med att enfamiljsproduktionen kommer att falla till 744 000 enheter i år innan den återgår till en årlig takt på 925 000 år 2024. Nedgångarna 2022 och 2023 verkar dramatiska eftersom produktionen gick på en mycket stabil nivå över en 1,1 miljoner årstakt under den första kvartal 2022 innan en kraftig nedgång började då bolåneräntorna steg snabbt och bostadsmarknaden försvagades.
På flerfamiljsfronten blomstrade byggandet 2022, uppskattningsvis 15 % från föregående år till 545 000 nystartade lägenheter. På grund av avtagande hyrestillväxt, stigande arbetslöshet, stramare finansiering och en decennierhög lagernivå i pipelines, utbudsbegränsningar som har orsakat en stor eftersläpning av projekt, förutspår NAHB att flerfamiljsstarter kommer att minska med 28 % i år till totalt 391 000 och kommer att stabiliseras 2024 på cirka 374 000 starter. Det finns för närvarande mer än 940 000 lägenheter under uppförande, det högsta antalet sedan 1973.
Ombyggnadssektorn är fortfarande på solid mark och kommer att klara sig bättre än enfamiljs- och flerfamiljsmarknaderna under lågkonjunkturen. Ombyggnadsaktiviteten för bostäder beräknas öka med 7 % på nominell basis 2022 efter en tillväxt på 13 % 2021 eftersom människor fortsätter att använda sitt hem för fler ändamål som kontor, skolor och gym. Men i takt med att efterfrågan på bostäder försvagas, förväntas ombyggnadstillväxten att avta, med en nominell ökning på 5 % i år och en ökning med 4 % 2024.
Utsikterna på medellång sikt kräver att småhusbyggen ska leda återhämtningen senare under 2023 och in i 2024, eftersom räntorna faller tillbaka på en varaktig basis från toppräntor. Men medan efterfrågan kommer att återvända, kommer problem på utbudssidan att bli värre – brist på tomter, växande oro för förvärv, utveckling och konstruktionsfinansiering och byggmaterialrestriktioner.
Ändå kommer ett strukturellt bostadsunderskott på 1,5 miljoner bostäder, gynnsam bostadsköpardemografi och en bättre räntemiljö att leda till en solid period för bostadsbyggande under den bakre hälften av decenniet. Enfamiljshus kommer att behöva överstiga 1,1 miljoner startar per år för att minska ett underskott som uppstod på grund av underbyggnad under det föregående decenniet.
