Hur fungerar negativ utväxling – realestate.com.au

Vad betyder detta modeord för fastigheter och hur fungerar det egentligen?

Här är vad du behöver veta om negativ växling.

Hoppa till varje avsnitt:

Vad är negativ gearing?

Gearing innebär helt enkelt att låna pengar för att köpa en tillgång. Negativ gearing kan vara en skattestrategi som används av investerare och beskriver när inkomsten (dvs. hyran) från en investering är mindre än de utgifter den medför, dvs. det går med förlust.

Fastighetsinvesterare ökar utbudet av hyresbostäder och kan som ett resultat av detta dra av eventuella förluster på sina fastigheter mot eventuella andra inkomster såsom lön eller lön på en skattedeklaration, vilket gör det mer attraktivt för dem att behålla sina investeringar.

Negativ gearing minskar fastighetsinvesterarnas behov av att vara beroende av hyresgästernas hyra för vinst, vilket bidrar till att hålla hyrorna konkurrenskraftiga.

Snarare förlitar de sig på fastighetens långsiktiga kapitaltillväxt vid den tidpunkt då tillgången säljs.

Därför är målet för många investerare att begränsa sina förluster tills det är dags för dem att sälja – och negativ gearing är ett bra sätt att göra det.

I grund och botten fungerar negativ gearing om pengarna en investerare tjänar på en fastighets kapitaltillväxt är större än förlusten de gör på hyresbristen.

Hur fungerar negativ gearing jämfört med positiv gearing?

Positiv gearing är när intäkterna från en tillgång är mer än kostnaderna, vilket innebär att investerare har passiv inkomst (vilket betyder inkomst som kommer in automatiskt).

Även om den bästa långsiktiga investeringsstrategin är positivt inriktad, finns det möjligheter kring skuldåtervinning som ibland används av investerare för att öka välståndet samtidigt som skuldsättningen ökar på kort sikt.

Många investerare försöker göra detta genom att öka antalet investeringar som ger passiv inkomst, med utgångspunkt från fastighetsmarknadens historiska potential för kapitaltillväxt på lång sikt.

Läs hela vår guide om de olika typerna av investeringsväxling och vilken som kan passa dig.

För- och nackdelar med negativ växling

Fördelar med negativ växling

Marknadsvärdet bör öka över tiden

Kapitaltillväxt är där en tillgång ökar i värde över tiden. Till exempel, om en fastighet köps för 500 000 USD och sedan säljs fem år senare för 650 000 USD kallas denna skillnad i värde på 150 000 USD som kapitaltillväxt.

Historiskt sett ökar fastigheter i Australien i allmänhet i värde på lång sikt. Även med prisfall då och då är den allmänna trenden att värdena har ökat.

En investerare som köper en fastighet i Australien förlitar sig i allmänhet på att denna trend ska fortsätta.

Regelbunden veckoinkomst

Beroende på sin situation har många investerare en regelbunden inkomst från hyran som betalas av hyresgästerna som täcker en del av deras löpande kostnader.

Investerare kan använda denna inkomst på olika sätt, vilket kan inkludera att bygga upp eget kapital för att köpa fler tillgångar eller helt enkelt betala ner kapitalbeloppet så att bolånet betalas av snabbare.

Minskar skatteplikten

Fastighetsinvesterare i Australien gynnas för närvarande av en reducerad skatteskuld från den federala regeringen.

Detta beror på att de hjälper till att öka antalet tillgängliga hyresfastigheter samt att hålla veckohyresbeloppen konkurrenskraftiga.

Ändringar av de negativa växlingslagarna kan påverka hur attraktiv fastighet är som en tillgångsklass, vilket är anledningen till att ämnet väcker så mycket uppmärksamhet vid varje val.

Nackdelar med negativ utväxling

Höga köp- och transaktionskostnader

När du överväger att investera på fastighetsmarknaden är det bra att jämföra denna tillgång med andra typer av tillgångar.

Fastighet kan locka en annan uppsättning kostnader till andra tillgångar som aktier och obligationer, till exempel underhållskostnader, ränteavgifter och transaktionskostnader som stämpelskatt betalas för egendom men inte aktier.

Fastighet är också en av de dyraste tillgångarna många människor kommer att köpa under sin livstid, vilket motsvarar hundratusentals eller till och med miljoner dollar, så att spara en insättning kan vara ett stort hinder.

Hyresgäster kan lämna

Fastigheter på hyresmarknaden är känsliga för förändringar i hyresgäster.

Medan de är hyresgäster får de regelbundna intäkter, men om de står tomma så finns det inga intäkter – vilket innebär att investeraren måste betala alla kostnader själv.

Investerare måste se till att fastigheten är attraktiv för den typ av hyresgäst som kommer att betala hyran i tid.

De löpande ägarkostnaderna kan vara höga

Till skillnad från andra tillgångsklasser kan fastigheter dra till sig kostnader kring bolag, kommunala avgifter, vattenavgifter, löpande underhåll och reparationer, försäkringar, som alla måste betalas i förskott.

Så även om investerare kanske kan använda dessa för att minska sin totala årliga skatteskuld, kan kassaflödesproblem uppstå om dessa kostnader inte hanteras korrekt på kort sikt.

Att bli hyresvärd

Att bli hyresvärd kan vara ett skrämmande åtagande för vissa investerare.

Medan de flesta väljer att helt enkelt anställa en fastighetsförvaltare, som sköter relationen med hyresgästerna, väljer en del att göra det ensamma.

Från att hitta en hyresgäst och se till att hyresavtalet är giltigt till att hantera frågor, om och när de uppstår, kan fastighetsförvaltare minska arbetsbördan för fastighetsinvesterare.

Fallstudie med negativ utväxling

En investerares egendom, en enhet i staden Maryborough i Queensland, kostar dem $18 000 per år i ränteavgifter och andra avgifter.

Samtidigt kan de debitera sina hyresgäster omkring 270 USD per vecka i hyra, vilket motsvarar 14 000 USD per år.

Så medan de gör en förlust på $4000 per år, kan de hävda det mot sin inkomstskatt och minska sin totala skatteskuld.

Den andra faktorn att tänka på är att fastighetens marknadsvärde också ökar över tid. Inköpt 2018 för knappt 189 000 USD, uppskattas den för närvarande vara värd cirka 259 000 USD.

Så om investeraren skulle sälja fastigheten just nu skulle de göra en bruttovinst på cirka 70 000 USD. Men om de håller kvar fastigheten ytterligare några år kommer detta sannolikt att öka ännu mer.

Därför är det värt besväret för investeraren att fortsätta äga fastigheten så länge innehavskostnaderna (såsom ränteavgifter och underhållskostnader) minimeras och kapitalvinsterna fortsätter att öka över tiden.

Vad du behöver för att negativ växling ska fungera

För att negativ gearing ska fungera behöver investerare en pålitlig kassaflöde för att täcka kostnaderna före skatt och för att tjäna tillräckligt med inkomster för att klara av sina lån.

Och de måste också vara i stånd att hålla kvar fastigheten tillräckligt länge för att dess värde ska öka till en punkt där vinsten vid försäljningen är större än dess totala kostnader.

Genom att tillåta potentiella investerare att dra av eventuella förluster de gör på sin investeringsfastighet från sin beskattningsbara inkomst, gör negativ gearing det möjligt för en mycket större del av befolkningen att köpa en investeringsfastighet, mycket snabbare än de skulle kunna om de var tvungna att förlita sig enbart på positiv växling.

Och detta bidrar till att sänka hyrespriserna, genom att öka mängden hyresbostäder som finns på marknaden.

Även om det inte är den enda lösningen på hyreskrisen som inträffar på många ställen runt om i Australien just nu, vilket skulle innebära att öka tillgängligt bostadsbestånds negativa växlingar spelar en roll i den större ekvationen.

Innan du bestämmer dig för vilken växlingsstrategi som fungerar bäst för dig, rekommenderar vi att du pratar med en finansiell rådgivare, så att du bättre förstår de potentiella fallgroparna och belöningarna.