De senaste två åren har satt ribban ganska högt för tillväxt inom life science-sektorn, enligt Matt Gardner, CBRE:s Americas Life Sciences Leader.
“Det är naturligt för en glödhet marknad att svalna lite efter en så stark körning”, sa han i förberedda kommentarer.
En ny CBRE-rapport sa att mätvärden som mäter sektorn varierade under det fjärde kvartalet när branschen normaliserades efter robust tillväxt.
“Livsvetenskapens sysselsättningstillväxt avtog från tidigare takter men utvecklades fortfarande i en takt på 4 % jämfört med föregående år. Riskkapitalfinansieringen återhämtade sig under det fjärde kvartalet efter tre kvartalsvisa nedgångar i rad” sade det, och “marknaden har normaliserats.”
CBRE placerar Boston, Chicago, Denver, Houston och Los Angeles som de bästa biovetenskapliga marknaderna under fjärde kvartalet, baserat på deras kombinerade marknadsstorlek, vakans, ytor under utveckling och nuvarande efterfrågan på hyresgäster.
Life Science förlitar sig på “olika” finansieringskällor
Kevin Kinigstein, partner, Cox Castle, säger till GlobeSt.com att han förväntar sig att 2023 kommer att bli långsammare, särskilt i början.
“Externa faktorer som osäkra räntor, skuldmarknaden i allmänhet och inflation har redan visat sig ha en oönskad inverkan på alla kommersiella fastigheter, även i de hetaste tillgångsslagen”, enligt Kinigstein.
Som sagt, life science-sektorn påverkas av vissa differentierande faktorer som sannolikt kommer att göra att branschen upplever en mindre avmattning än många andra tillgångsklasser, säger han till GlobeSt.com.
“En primär skillnad är att life science-industrin till stor del är beroende av andra finansieringskällor än konventionella kommersiella fastigheter,” sa Kinigstein.
“Mellan ökade statliga medel som kommer 2023, och industrins fortsatta beroende av riskkapital, är det troligt att life science kommer att överträffa andra tillgångsklasser,” sa han.
Dessutom kommer bandet mellan biovetenskap och andra externa drivande faktorer också att fortsätta att skilja detta utrymme åt.
“Den ofta citerade åldrande befolkningen kommer att fortsätta att driva efterfrågan, men det finns andra externa faktorer som den förväntade fortsatta explosionen av artificiell intelligens 2023, och det faktum att chefer har ytterligare ett år bakom sig när det gäller att navigera i leveranskedjefrågor – som båda kan visa sig vara mer påverkande för biovetenskap än för andra konventionella fastighetsklasser.
“Även om det är rimligt att förvänta sig att marknaden för life science-transaktioner 2023 kommer att vara betydligt mindre het än vi såg 2021-2022, tror vi att life science kommer att vara bland de ledande tillgångsklasserna när det gäller efterfrågan och tillväxt, och att den långsamma -nedgången kan bli mindre än förväntat.”
Pandemi-orsakade terapier drev tillväxten
Jon Needham, vice VD, investeringsförvaltning på BentallGreenOak (en investerare i området life sciences fastigheter), säger till GlobeSt.com, “Utbudsboomen som ägde rum under de senaste kvartalen förändrar verkligen kalkylen när man gör investeringar, men i allmänhet en mer En balanserad dynamik mellan utbud och efterfrågan är viktig för branschens hälsa i framtiden.
“Medan den amerikanska Life Science-marknaden var nere 2022 jämfört med den historiska högsta 2021, berättar att ta bort data från 2021 och jämföra 2022 med tidigare år en historia om hälsa, hållbarhet och tillväxt.
“Pandemin snabbade fram godkännanden och implementering av nya terapier som kommer att visa sig vara grunden för tillväxt under nästa cykel. När sektorn mognar och anpassar sig till integrationen av ny teknik kommer en fortsatt tonvikt att läggas på högkvalitativa, robusta och flexibla fastigheter för att hjälpa till med utvecklingen av det biovetenskapliga ekosystemet.”
Leasingaktiviteten minskade med 62 %
Hyresverksamheten över Boston, San Diego, Bay Area, Philadelphia, Greater DC, Seattle och Raleigh-Durham normaliseras, enligt JLL-data.
På en aggregerad basis sjönk den med 62 % från ett branschhög under fjärde kvartalet 2021 till fjärde kvartalet 2022, och för närvarande är leasingaktiviteten i nivå med genomsnitten före COVID.
Efterfrågan på hyresgäster har avtagit, eftersom företagen har ett mer konservativt förhållningssätt när det gäller utrymmesbehov. Efterfrågan i dag är ungefär hälften så stor som den var på topp under fjärde kvartalet 2021 på marknaderna Boston, San Diego, Bay Area, Philadelphia, Greater DC, Seattle och Raleigh-Durham.
Maddie Holmes, senior forskningsanalytiker, Industry Insight & Advisory, JLL, säger till GlobeSt.com att direkta hyror, som gradvis hade ökat kvartal för kvartal sedan pandemin började, fick en rabatt på dessa marknader.
Kevin Wayer, President – Government, Education, Infrastructure and Life Sciences Industries, JLL, säger till GlobeSt.com, “Vi bevittnar M&A och den gemensamma tillverkningsaktiviteten fortsätter att ta fart, men ett intensivt kostnadsreduktionsfokus fortsätter.”
Räkna med avmattning under mitten av året
Craig Tomlinson, senior vice president på Northmarq, säger till GlobeSt.com att efter tre uppmärksammade försäljningar (över 250 miljoner USD) av life science-fastigheter under 3Q 2022, rapporterade RCM-data ingen under det senaste kvartalet.
“Detta är egenskaper med mycket hög bas, vanligtvis +$1 000 per fot,” sa Tomlinson. “Det, plus bristen på försäljningskompetens, förklarade långivarnas ovilja att finansiera sådana transaktioner.
“Inbromsningen förväntas fortsätta under mitten av året, med en exceptionell sale-leaseback möjlig. Dessa är vanligtvis högre avkastning jämfört med tredje parts transaktioner.”
Efter det stora loppet är normalisering “hälsosam”
Nick Iselin, executive general manager of development, Boston, för Lendlease, säger till GlobeSt.com att få människor antog att den enorma banan inom biovetenskap skulle fortsätta oförminskad och i slutändan “denna normalisering är inte bara förväntad utan hälsosam. Vi är glada över att se att aktiviteten fortfarande går starkt på toppmarknaderna, som Boston där vi tillsammans utvecklar FORUM, ett 350 000 kvadratmeter stort life science-projekt i klassen.”
Boston är fortfarande en ledare
Kristen O’Gorman, biträdande rektor vid SCB:s kontor i Boston som leder sin life science-praktik, säger till GlobeSt.com att Boston-området fortsätter att vara en life science-ledare full av rungande innovation, med startups som samlade in över 1,5 miljarder dollar förra året.
“Även om hyresgäster kan ha fler alternativ på dagens marknad, förblir den evolutionära karaktären hos unga företag sann,” sa hon.
”Ur ett design- och fastighetsperspektiv innebär detta en balans mellan att prioritera högpresterande byggnader som också erbjuder maximal flexibilitet som kan tilltala både startups och mer etablerade företag.
“Nu när marknaden har blivit mer konkurrenskraftig efter ihållande tillväxt ser vi att life science-marknaden normaliseras, med ökande hänsyn till rekreationsprogrammering som ett sätt att differentiera sig.
“För några kvartal sedan kunde en potentiell hyresgäst ha varit mindre fokuserad på den här aspekten, men nu har de en möjlighet att vara mer selektiva – vi ser att skräddarsy denna bekvämlighetsprogrammering som en nyckel till att lägga till värde och en marknadsfördel.”
