Med stormigare dagar framför kommersiella fastigheter, strömmar de som satsar på en tillgångsklass som sannolikt kommer att frodas till industriell utomhusförvaring – om de kan hitta de allt mer sällsynta fastigheterna.
Nischbranschen är ung och inte utan sina utmaningar, inklusive en fragmenterad säljarbas och en svår finansieringsmarknad. Men det har visat sin motståndskraft i en kris tidigare och växt till en tillgångsklass på 200 miljarder dollar under och efter den senaste kraftiga ekonomiska nedgången för 15 år sedan.
Hanterad lastbilsparkering och utomhusförvaring gick bra under den ekonomiska lågkonjunkturen 2008, sa Timber Hill Groups operativa chef och medgrundare Ryan Battistoni vid Bisnow‘s State of Industrial Outdoor Storage digitalt toppmöte 18 januari.
Ändå var det få som var uppmärksamma vid den tiden, sade han – ett misstag som sannolikt inte kommer att upprepas med tanke på e-handelsboomen har stimulerat den skyhöga efterfrågan på ett minskande antal långt borta IOS-lots. Om den totala marknaden mjuknar igen, sa Battistoni, är det ägnat att leda till ännu mer efterfrågan och möjligheter inom IOS-området.
“Om en transportör har ett visst antal delar av utrustning på en marknad som är avgörande för deras verksamhet och deras verksamhet sjunker med 20%, betyder det inte att de hamnar i malpåse med sin flotta någon annanstans,” sa Battistoni. “Det betyder att deras efterfrågan på utomhusförvaring och lastbilsparkering faktiskt har ökat något.”
Matt Pfeiffer, managing partner för Alterra Property Group, som har satsat en satsning på mer än $500 miljoner på IOS hittills, sa att pandemins tidiga dagar visade sin hårdhet i en kris. Även om e-handeln fick ett enormt uppsving vid den tiden, var andra hyresgäster för transportlogistik inte nödvändigtvis ute efter mer långsiktig lagring.
”Vi hade hyresgäster i busstransportbranschen. Det var inte många som åkte buss under Covid, sa Pfieffer. “De missade aldrig en hyresbetalning. Vi hade 100 % hyresuppbörd.”
Även om det alltid kommer att finnas en liten andel hyresgäster som missar hyresbetalningar, är att hitta hyresgäster och ta ut förmånliga hyrespriser inte en av de problem som branschen står inför.
Battistoni sa att han inte ser någon verklig risk för högre vakans eller en avmattning i absorptionen, även om en extremt snabb ökning av hyrespriserna förmodligen kommer att avta under de kommande månaderna. Zeniths VD och medgrundare Benjamin Atkins höll med och pekade på de 50 % till 100 % höjningar av hyrespriserna som Zenith har sett på vissa marknader från år till år.
“Vi förväntar oss inte att se det fortsätta,” sa Atkins. “Men när folk inte förstår IOS-utrymmet tror jag att de alltid tänker på det, i huvudsak som lastbilsparkering. Det är faktiskt en ganska diversifierad hyresgästpool.”
Bisnow
Övre raden från vänster: Zeniths Daniel Laub, Open Industrials Michael Rabin, Timber Hill Groups Ryan Battistoni; Nedre raden från vänster: Catalyst Investment Partners Dan Haroun, Zeniths Benjamin Atkins, Alterra Property Groups Matt Pfeiffer
En stor utmaning för IOS fastigheter är att hitta stora affärer, sa Open Industrials vd Michael Rabin.
Ett begränsat antal fastigheter runt om i landet, ett antal av dem under ägande av mamma-och-pop-operatörer, leder naturligtvis till en högre volym av mindre affärer. Rabin sa att det bidrar till en brist på mäklare som “fångar” för att sälja och leasa IOS-tillgångar, vilket gör det svårare att lägga ut leasing och förvaltning av fastigheter.
“I förhållande till andra tillgångsklasser behöver du en oproportionerlig mängd humankapital för att verkligen skala i den här branschen,” sa Rabin. “Det finns mer skapande av due diligence snarare än due diligence som tillhandahålls av säljaren, vilket är extra arbete.”
Fastigheten är också helt enkelt mark snarare än förbättrade fastigheter, vilket leder till ett lägre pris och provisioner som inte är lika attraktiva för mäklare, sa han.
När det kommer till att skapa nya utomhusförråd finns det alltid zonindelning och miljöutmaningar också.
IOS-zonindelning är en gråzon eftersom kommuner ofta inte överväger dessa användningsområden förrän de redan utvecklas, vilket tvingar dem att anpassa sig i realtid, sa Atkins. Många stadsbyggnadsavdelningar är överväldigade, så det är viktigt att överväga förseningar i tillståndsprocessen när man planerar hur lång tid det kan ta att aktivera en plats, sa han.
Det finns inte heller mycket tillgänglig mark som är indelad för utomhusförvaring, sa Pfieffer. Och det kan vara svårt att övertyga kommunerna att zonera det på det sättet.
“‘Låt oss göra mer utomhusförvaring som betalar lägre skatter och som också har det högsta utnyttjandet av våra vägar, broar, tunnlar men som inte genererar massor av jobb jämfört med traditionell industriell användning”, är det skeptiska svaret från vissa orter, sa Pfieffer.
Liksom självförvaring och tillverkade bostäder, två andra tillgångsklasser som har ökat i popularitet under de senaste decennierna, anses IOS vara nästan lågkonjunktursäker. Men medan hyresgäster för egenförvaring och tillverkade bostäder är individer, handlar IOS med Fortune 500-företag.
Detta ger IOS en god chans att bli institutionaliserad. Förra året stängde Alterra på 524 miljoner dollar i kapitalåtaganden för sin första blandade fond fokuserad på IOS-fastigheter, medan stora spelare som New York-baserade Thor Equities också har gjort stora investeringar i utrymmet, rapporterade PERE. Zenith och JPMorgan har också lanserat ett joint venture på 700 miljoner dollar fokuserat på tillgångsklassen.
Pfieffer sa att tillgångsklassen har en “lång landningsbana” för att komma till institutionalisering. Ett hinder återstår att tillförlitligt säkra finansieringen. Även om fördelarna med IOS borde vara mycket attraktiva för långivare, är problemet att övertyga dem om det.
“Vad händer när det går dåligt i vårt utrymme? Vi förlorade en hyresgäst. Vi tecknade en hyra, vad som helst. De sakerna kommer att hända … men våra transportkostnader är de minimis, sade han.
“Vi har faktiskt i spader vad långivare verkligen vill ha. Det är bara att föra fram det budskapet och bevisa det för dem.”
