När det nya året sätter in och hyrorna på många marknader verkar ha sjunkit, har flerfamiljssektorn undrat vart hyrorna – och med dem framtida driftsnetto och även fastighetsvärderingar – ska ta vägen.
Det har varit förvirrande, med rubriker som lovar en del dysterhet, om septembers nyheter det Lägenhetshyrorna sjönk för första gången om ett par år, hyrorna har vuxit snabbare i lågkuststäderoch bara denna månad, spekulationer om hur långt hyrorna skulle sjunka år 2023.
Nu till en annan uppfattning. Markerr förväntar sig generell hyrestillväxt under det kommande året, med en “prognos över de 100 bästa marknaderna pekar på en ökning med 4,2% på årsbasis under ’23. Även om detta är en inbromsning i förhållande till de galet stora ökningarna de senaste åren, är det fortfarande över den långsiktiga genomsnittliga hyresökningen på 3,8 %.”
Hur betydelsefullt det kan vara faller in i ett lite mer perspektiv genom att titta på företagets hyrestillväxtdata från år till år mellan 2013 och 2023. Genom att eliminera 2020-talets -1,3 % som en extremeffekt av pandemin, varierade värdena från ett lågt värde på 3,3 % 2013 till en topp på 7,3 % 2022. Både 5,0 % 2015 och 4,6 % 2016 skulle slå de prognostiserade 4,3 % för i år, förutsatt att uppskattningen kommer att vara korrekt.
10-årsgenomsnittet beräknades dock med -1,3 % i beaktande. Ta bort det, återigen som en extremvärde, och det återstående 9-årsgenomsnittet skulle vara cirka 4,4, eller något mer än företaget beräknade för 2023.
Markerr använde maskininlärning – som företaget säger kan identifiera “dolda relationer inom komponenter som påverkar hyrstillväxten” – tränade på historien om ett antal faktorer bland de 100 största städerna. Dessa inkluderade “bidragsgivare” till högre hyror: småhustillstånd, befolkning, medianbruttoinkomst, flerfamiljstillstånd. Även “belackare” inkluderades: bostadspriser, hyra, beläggning och jobbtillväxt.
“Som sagt på ett annat sätt, enfamiljstillstånd, befolkningstillväxt och medianbruttoinkomst driver prognosen högre medan bostadspriser och tidigare hyrestillväxt tvingar prognosen lägre”, skrev företaget.
“Sunbelt och tertiära marknader förväntas överträffa topp 100-genomsnittet, medan Coastal- och Rustbelt-marknaderna kommer att underprestera topp 100-genomsnittet”, sa företaget. Den beräknade genomsnittliga tillväxten för Sunbelt-marknaderna är 4,9%, jämfört med 4,5% för tertiär, 3,4% för Coastal och 3,2% för Rustbelt.
De fem bästa marknaderna var Austin, Texas (8,3 %); Des Moines, Iowa (8,2%); North Port, Florida (7,9%); Tulsa, Oklahoma (7,3%); och Wichita, Kansas (7,1%). De fem nedersta marknaderna var Springfield, Massachusetts (1,8 %); Washington, DC (1,7%); New Haven, Connecticut (1,5 %); Buffalo, New York (1,1%); och Sacramento, Kalifornien (-0,1%).
Markerr förklarade Sacramentos ranking på följande sätt: “Denna dystra siffra drivs av bostadspriser, hyra, jobbtillväxt, enfamiljstillstånd och befolkning.”
