Självlagringsmarknaden går in i 2023 med motvind från släpande gatupriser, ökade utgifter, utmaningar på kapitalmarknaderna och den avtagande ekonomin.
“Men operatörerna förblir optimistiska om inkomsttillväxt som kommer från motståndskraftig efterfrågan och högre förnyelsehastigheter medan leveranserna börjar avta”, säger Paul Fiorilla, chef för US Research Yardi Matrix, till GlobeSt.com.
Den optimismen återspeglas i Prime Group Holdings nyligen tillkännagivande att de har stängt sin tredje flaggskeppsfond för självlagring, Prime Storage Fund III med fondens hårda tak på 2,5 miljarder dollar, vilket överskrider sitt mål på 1,5 miljarder dollar.
Fond III, som stängdes i december 2022, är den största fond som någonsin samlats in och fokuserar uteslutande på självlagring, sa företaget.
Prime Group är en av de största privata ägarna av självlagringstillgångar i Nordamerika. Sedan starten har Prime Group ägt och drivit över 320 självlagringsanläggningar som representerar cirka 180 000 lagerenheter och över 22 miljoner uthyrbara kvadratmeter.
Prime Group sa i en release att de kommer att sikta på att förvärva tillgångar för självlagring på underutförda marknader över hela USA.
Nuvarande priser är i linje med förväntningarna
Vid KeyBancs senaste Self-Storage Investor Forum delade paneldeltagarna att de är nöjda med att priserna är i linje med vad som förväntades, sa Fiorilla.
Vidare, Fiorilla delade, “affärer är bra; kunderna finns där”, sa en paneldeltagare vid New York Self-Storage Associations 2023 Investment Forum, som också hölls förra veckan i New York.
“Operatörer vid de två evenemangen förutspår generellt höga ensiffriga ökningar av driftsnetto, med stark intäktstillväxt dämpad av ovanligt höga ökningar av försäkringar, allmännyttiga kostnader och arbetskostnader.
“Även om tillväxten 2023 är solid, kommer tillväxten under 2023 att vara en nedgång från den aldrig tidigare skådade utvecklingen under de senaste två åren när lagringsgatorna och uthyrningsgraden nådde rekordnivåer och fastighetsvärdena skjutit i höjden på grund av den robusta fundamentala prestandan och de billiga kostnaderna för skuld.”
Inte längre bara för död, skilsmässa och katastrof
Nick Malagisi, SIOR och nationell chef för self-storage för SVN Commercial Real Estate Advisors, säger till GlobeSt.com att self-storage gång på gång har visat sig vara en motståndskraftig tillgångsklass för sig.
“Självlagringsanvändare anses inte längre bara för de tre Ds död, skilsmässa och katastrof utan nu mer mainstream eftersom användare kommer från alla samhällsskikt,” sade Malagisi.
”Det är inte konstigt att tillgångsklassen drar fler institutionella investerare när den har presterat bättre än nästan alla andra tillgångsslag de senaste 15 åren.
“Det gamla lågteknologiska “minilagret” är nu den högteknologiska, sofistikerade självlagringsanläggningen för klimatkontroll som på ett passande sätt kallades en viktig verksamhet under den senaste pandemin där så många nya användare blev bekanta med produkten eftersom att arbeta på distans innebar att hitta en plats hemma och flytta ett rum med möbler till det närliggande förrådet.”
Lite sänkning i frågade gatupriser
Wyatt Campbell, Northmarqs vicepresident, säger till GlobeSt.com att som med de flesta fastighetsbranschen, såg self-storage lite av en avmattning både på transaktions- och operationsfronten under fjärde kvartalet.
“Avbromsningen i transaktionsvolymen beror främst på de dramatiska svängningarna på lånemarknaden sedan mitten av förra året”, sa Campbell.
“Långivare har nya tilldelningar för det nya året och en stark aptit för att finansiera självlagringsanläggningar, så utsikterna på den fronten i år är optimistiska.
“På den operativa fronten har majoriteten av våra kunder sett en liten minskning i frågade gatupriser och en blygsam minskning av beläggningsnivåerna. De tillskriver huvudsakligen detta till bostadsmarknaden och det övergripande marknadssentimentet att lagring går tillbaka till sin traditionella säsongsvariation.”
Campbell sa att hans kunder förblir övertygade om att efterfrågan som skapats under de senaste åren kommer att fortsätta.
“Självlagring, som en tillgångsklass fortsätter att få uppmärksamhet med fler och fler stora institutionella aktörer som antingen flyttar in i utrymmet eller fortsätter att växa sin närvaro i utrymmet”, sa han. “Traditionellt sett som en fragmenterad marknad, tror vi att vi kommer att fortsätta att se den bli en av de viktigaste vertikalerna inom kommersiella fastigheter, särskilt under våren, traditionellt en stark tid för sektorn.”
Långivare lockade till segment för självlagring
Tom Dao, rektor för Gantry, säger till GlobeSt.com att self-storage “kontrollerar många rutor, och det bådar gott för denna tillgångstyp i den nuvarande marknadscykeln.
“Den kommersiella fastighetsinvesteringsmarknaden letar fortfarande efter relevanta värden som är förenliga med sunda fastighetsfundamentaler och diversifierade kassaflöden, kortsiktiga hyresavtal erbjuder möjligheter att tillföra värde,” sa Dao.
För Gantry, sa han, är nästan alla dess långivare attraherade av self-storage som en tillgångstyp.
“Vi fortsätter att se bra priser på permanenta och övergångslån på grund av marknadens starka fundament och prestanda,” sa Dao. “Livsföretag älskar självlagring, liksom banker, kreditföreningar och Wall Street. Men de bästa priserna kommer från försäkringsbolag.”
Antalet lagringsanvändare ökar
Branschen har fått många nya kunder under de senaste två åren som förväntas förbli ombord, sa Fiorilla.
“Under pandemin upptäckte många människor självlagring”, sa en annan KeyBanc-panelmedlem.
Den pandemirelaterade tillväxten av arbete hemifrån skapade en pågående efterfrågan på lagring från privatpersoner och företag, samtidigt som längden på befintliga kundvistelser ökar. Summan av kardemumman är att antalet lagringsanvändare ökar, och många operatörer tror att ökningen av efterfrågan kommer att vara långlivad, enligt Fiorilla.
Self-Storage Hitta tillagda medvindar
Sher Hafeez, verkställande direktör för JLL:s M&A och Corporate Advisory-team, säger till GlobeSt.com att self-storage var en av de största förmånstagarna från COVID-19, eftersom efterfrågemönster för sektorn förändrades något permanent till sektorns fördel.
“Vi ser en fortsatt positiv efterfrågan/utbudsdynamik som gynnar ägare och operatörer av self-storage under 2023,” sa Hafeez. “Faktum är att den senaste tidens avmattning av nytt utbud drivet av ökade kostnader är en extra medvind och vi förväntar oss att self-storage kommer att vara en av de bäst presterande sektorerna på lång sikt.”
Sektor ser återgång till normalitet
Cory Sylvester, rektor på DXD Capital, säger till GlobeSt.com att efter flera år av tillväxt över genomsnittet ser self-storage-sektorn en återgång till normalitet.
“Medan grunderna fortfarande är solida, har det varit ett förhöjt antal hyresgäster som har lämnat sina enheter som svar på aggressiva hyreshöjningar som tillämpades under pandemin,” sa Sylvester.
“För tillfället är den nya leveransledningen fortfarande i schack, eftersom högre byggkostnader och begränsade finansieringsmöjligheter har begränsat antalet nya anläggningar som utvecklarna eftersträvar. På förvärvsmarknaden har högre räntor gjort det svårare för marknaden att rensa, eftersom köpare och säljare blir alltmer osams vilket har minskat den totala volymen.”
Tillväxt kommer från höjningar av befintliga hyresgäster
Charles Byerly, VD för Westport Properties, säger till GlobeSt.com, “Intäkterna från Self Storage har nått en topp. När bostadsmarknaden avtog under andra halvåret 2022 fanns det ett direkt samband med en minskning av efterfrågan på lager. Med det ser vi begärda priser sjunka över hela landet.
“Fundamentals är fortfarande generellt sett positiva, och vi förväntar oss en positiv intäktstillväxt jämfört med föregående år, men avtar avsevärt från vad vi har sett de senaste åren.
“Utbudet ökar fortfarande på många marknader över hela landet, vilket kommer att sätta ytterligare press på att begära hyrespriser i år och nästa år. Vi räknar med att det mesta av tillväxten kommer från befintliga hyresgästhöjningar, i motsats till ny ökning av gatupriserna.”
