På CREFC (Commercial Real Estate Finance Council) januarikonferens 2023 diskuterade intressenter på flerfamiljsmarknaden, bland annat, sina förväntningar för det kommande året. Trots den prognostiserade lågkonjunkturen verkade de flesta försiktigt optimistiska och prognoserna var långt ifrån hemska. Våra egna observationer av flerfamiljsmarknaden stämmer överens med detta perspektiv.
Det finns fortfarande kapital som vill investera i kommersiella fastigheter, och flerfamiljshus är fortfarande ett ledande investeringsval. De ökade ägandekostnaderna för småhus, tillsammans med en rikstäckande brist på bostäder, skapar medvind för flerfamiljsprodukter. Även när försäljningsaktiviteten avtog under 2022 fortsatte hyrespriserna att öka. Vi ser dock att hyrorna börjar minska under de senaste 90 dagarna, särskilt på marknader som Portland, San Francisco och Oakland. Investerare kan fortsätta att se en måttlig hyrestillväxt på marknader där kontorsutnyttjande och sysselsättning är fortsatt stark. Sådana marknader inkluderar storstadsområden i Florida och Texas, tillsammans med Raleigh/Durham, Charlotte, San Diego och Salt Lake City.
Flerfamiljsbyggnationerna, som ökade stadigt under 2022, har avtagit något och förväntas fortsätta att begränsas av höga byggkostnader, arbetskostnader och ökade kapitalkostnader. Byggförseningarna minskade något 2022, men en nyligen genomförd byggundersökning från National Multifamily Housing Council (NMHC) visade att 84 % av de tillfrågade fortfarande upplevde förseningar. Fannie Maes flerfamiljsmarknadskommentar för januari 2023 säger, “vi tror att det kommer att ske en blygsam ökning av nivån på nya enheter färdigställda 2023, även om en lågkonjunktur kan påverka detta.” Utan tillräckligt med nybyggnation för att mata utbudet kommer bristen på tillgängliga bostäder att fortsätta att driva på beläggning och hyresefterfrågan.
Eftersom Fed fortsätter att höja räntorna i ett försök att kontrollera inflationen, skiljer sig den nuvarande skuldmarknaden väldigt mycket från för ett år sedan, vilket påverkar prissättningen och gör det svårt att jämföra dagens transaktioner med dem under första halvåret 2022. Volatilitet på skuldmarknaderna gör det utmanande att värdera tillgångar, vilket i sin tur påverkar lånebeslut och negativt påverkar hastigheten på försäljningstransaktioner.
Med räntor som överstiger kapitaliseringsräntor och skuldavkastning, kan det hända att lån som förfaller på kort sikt inte uppfyller kraven på skuldavkastning. I det här scenariot kan ägarna ha svårt att refinansiera utan att tillföra ytterligare kapital till bordet.
Fannie Mae och Freddie Mac har utfärdat sina marknadsutsikter för flerfamiljer för 2023, båda förutspår en blygsam ökning av vakansgraden. Freddie Mac förutspår en långsam start på 2023 med måttlig acceleration under andra halvåret. Enligt deras 2023 Multifamily Outlook räknar Freddie Mac med en bruttoinkomstökning på 3,5 % och en ökning av vakansgraden till 5,1 %. Fannie Mae räknar med att vakansgraden kommer att öka till 6 %, men noterar, “på grund av förhöjda bolåneräntor och den totala nationella bristen på bostäder tror vi att många hyresgäster inte kommer att flytta in i bostadsägande på kort sikt, vilket håller flerfamiljsgrunderna dämpade men något stabil under andra halvåret.”
