Den största lägenhetsägaren i San Francisco har misslyckats med ett CMBS-lån på 448 miljoner dollar med säkerhet i 62 fastigheter som omfattar mer än 1 700 lägenheter i staden.
Ett joint venture mellan San Francisco-baserade Veritas Investments och hedgefonden Baupost Group, baserad i Boston, misslyckades med att återbetala lånet – ett korsskyddat SASB-paket känt som Veritas Multifamily Portfolio Pool – när det förföll den 15 november.
Lånet överfördes till specialservice och rapporterades i december som ett misslyckat förfallet ballonglån, enligt Fitch Ratings. Veritas avböjde att utnyttja en ettårig förlängningsoption på lånet, sa Fitch.
I ett uttalande sa Veritas att de skulle fortsätta att förvalta de 62 fastigheter som omfattas av det misslyckade CMBS-lånet medan ägargruppen försöker utarbeta ett nytt ekonomiskt arrangemang. Enligt Fitch har de ännu inte presenterat ett träningsförslag för specialservicen, men “uttryckt intresse för att hitta en partner för att rekapitalisera fastigheterna.”
Baupost sponsrade 90 % av det misslyckade lånet på 448 miljoner dollar och Veritas de andra 10 %, enligt en KBRA-rapport. Det tvååriga lånet med rörlig ränta var strukturerat med en betalningsreserv på 16,6 miljoner USD, motsvarande sex månaders betalning.
Enligt rapporten var reservkontot från och med november uttömt. En budget på 30 miljoner dollar som hade öronmärkts för renoveringar hade också nollställts, sa rapporten.
Veritas berättade för Fitch att 12 % av enheterna som stöder lånet är offline på grund av pågående renoveringar och förväntas erbjudas för uthyrning inom kort till marknadsmässiga hyrespriser.
I företagets uttalande tillskrev en talesperson för Veritas svårigheten med CMBS-lånet till den ökande kostnaden för skulder – och till den kämpande tunnelbanan i San Francisco, som aldrig riktigt har återhämtat sig från pandemins vakanser, först när tekniska spelare anammade distansarbete och mer nyligen eftersom teknikjättarna har minskat sina kontorsfotavtryck i staden.
“Mångfamiljsfastighetssektorn står inför många av samma finansiella utmaningar som har rapporterats om för andra tillgångsklasser, inklusive kontor, detaljhandel och hotellhotell just nu, inklusive de ökande kostnaderna för skuld,” sa Veritas.
“Medan vi alla har sett historierna om kontorsanvändning minska i kölvattnet av hybridarbete, måste flerfamiljsoperatörer i San Francisco brottas med ännu fler utmaningar, inklusive ökad stadsreglering, ökade skatter, fler pandemier och de stigande kostnaderna för gör affärer här”, fortsatte uttalandet.
Veritas sa att de fortfarande är engagerade i sin portfölj i San Francisco och sa att de tror “på den långsiktiga attraktionen att bo i staden och på våra karaktärsrika fastigheter.”
Veritas blev den största hyresvärden i San Francisco 2011 när de köpte Lembi-familjens CitiApartments med 2 000 enheter i en transaktion på 500 miljoner dollar i ett företag finansierat av Baupost.
I oktober gjorde Veritas det dyraste flerfamiljsförvärvet i San Francisco 2022, en fastighet med 42 enheter i Russian Hill som man köpte för mer än 33 miljoner dollar.
