Sedan pandemin började har Amazon haft ett enormt inflytande över leasingmarknaden för distributionscenter – först genom sin historiska expansion, sedan genom försök att ångra en del av den tillväxten.
Framöver kan Amazon röra sig på ett mindre störande sätt eftersom det reder ut sitt överdimensionerade fastighetsavtryck.
Företaget meddelade den 10 januari att det nu kommer att erbjuda användningen av sitt logistiknätverk till alla återförsäljare som registrerar sig för att använda sin Köp med Prime-tjänst. Beroende på hur populärt det erbjudandet blir, kan det tidigare endast inbjudningsprogrammet göra en lönsam användning av lagerutrymme som det ansågs vara överdrivet.
Insidan av ett Amazon-lager
”Inventariet för [Buy With Prime] produkterna måste nu sitta i ett Amazon-lager, och det betyder också att Amazon har möjlighet att komma åt den informationen för att se vad som säljer och inte säljer, säger Marc Wulfraat, grundare och VD för logistikkonsultföretaget MWPVL.
“Det verkliga målet är att driva mer intäkter genom Amazons uppfyllelsecenternätverk för att hjälpa till att kompensera för det röda bläcket på Amazons resultaträkning.”
Medan Amazon säljer varor från andra företag är en central funktion i dess detaljhandelsverksamhet, erbjuder Buy With Prime i princip samma tjänst som tredjepartslogistikleverantörer, såväl som support för försäljningsställen som populärt är av startups som Shopify. Det stödet kommer genom knappen Köp med Prime som visas som ett kassaalternativ på en deltagande återförsäljares webbplats för Amazon Prime-medlemmar att använda.
Kombinationen av Amazon Primes bekvämlighet med den direkta interaktion en återförsäljare får från shoppare på sin egen webbplats ledde till en 25% ökning av köpen bland besökare på webbplatser som deltog i Buy With Prime-piloten, sa Amazon i ett uttalande med den breda lanseringens tillkännagivande . En talesperson för Amazon riktade frågor till företagets sida med vanliga frågor om tjänsten och avböjde att kommentera ytterligare.
Amazons logistikreträtt påverkade 30 miljoner SF, eller 8 % av dess operativa eller planerade lageryta 2022, enligt data från MWPVL och analysföretaget Green Street. Den takt med vilken Amazon ändrade sina planer avtog avsevärt under fjärde kvartalet, berättade Green Street-analytiker Jessica Zheng Bisnow i en e-postintervju.
Kanske på grund av den nedgången under fjärde kvartalet, eller kanske på grund av den stora storleken på dess återstående portfölj, går åsikterna isär om vad man ska göra med den takt i vilken Amazon justerar sin portfölj.
“Jag skulle säga att de gjorde det här ganska snabbt,” sa Zheng om Amazons tillbakadragande.
“Jag blev förvånad över bristen på brådska [Amazon] visade på att bli av med utrymme, säger Wendy Berger, VD och koncernchef för industriutvecklaren WBS Equities.
En av de många Amazons distributionscenter som har dykt upp i större städer över hela USA
Amazon har använt två primära metoder för att förena sitt extra utrymme: att avbryta eller skjuta upp projekt som ännu inte är i drift var som helst från planeringsstadiet till kvällen innan man öppnar och lämnar äldre, mindre lager på vältäckta stadsmarknader. Båda strategierna har ett begränsat antal tillämpningar, medan minskningar inom andra områden kan vara mer kostsamma eller mindre genomförbara.
“Största delen av Amazons nuvarande planerade nedskärningar kan till stor del ha gjorts,” sa Zheng.
Det lämnar Amazon med upp till 20 % överkapacitet i sitt nätverk av amerikanska lager, enligt MWPVL-data. Att använda den kapaciteten genom att låta konkurrenter betala avgifter och lämna över sina data skulle vara en win-win, så länge de andra komponenterna i dess logistiknätverk – främst transportflotta och arbetskraft – kan hänga med.
“Jag slår vad om att [Amazon CEO] Andy Jassy säger: ‘Gör allt du kan för att använda det utrymmet och generera mer intäkter genom systemet’, sa Wulfraat.
Amazons ursprungliga motivering för att expandera så snabbt var en kombination av dess prognoser för konsumentefterfrågan och dess strävan att garantera två dagars leveranstider för så många av dessa konsumenter som möjligt. En tvådagars tidslinje är fortfarande praktiskt taget omöjlig för de allra flesta återförsäljare och tredjepartslogistikleverantörer, av vilka ingen har ett logistikfastighetsnätverk i närheten av storleken på Amazons, sa Zheng, Wulfraat och Berger.
“Amazon har alla stora städer täckta för nästa dag och två dagar [shipping]”, sa Wulfraat. “Ingen annan har den täckningen, inte ens de stora företagen – förutom Walmart och Target. Men det krävs inte att du hamnar så långt ner på topp 10-listan innan du är nere på [a retailer with] tre centra över hela landet. Och utan kostnadskrävande flygfrakt kan du inte göra det bättre än tre till fem dagar med det.”
Graden till vilken Amazon kastade sin tyngd 2020 och 2021 hade betydelsefulla effekter på alla delar av industrisektorn, från rå tillgänglighet till begärda hyror – det störde till och med byggförsörjningskedjan. Amazons skugga dök upp så stor att den industriella efterfrågan i kölvattnet av dess tillbakadragande har förbättrats genom vissa åtgärder, delvis stöttad av att andra återförsäljare äntligen känner att de har en chans till önskvärt utrymme, sa Zheng.
Prologis, den största industriella hyresvärden i världen, räknar fortfarande Amazon som sin överlägset största hyresgäst, där återförsäljaren betalade 5 % av sina totala hyresintäkter i slutet av förra året, enligt sina anmälningar till Securities and Exchange Commission. Även om nyheterna om att Amazon ändrade sin industriella strategi tog en bit av Prologis börsvärde, räknar företaget fortfarande med att kunna uppnå 60 % till 70 % högre hyror på sina lager med utgående hyresavtal i år, säger Prologis finanschef Tim Arndt. sa under sitt resultatsamtal för fjärde kvartalet den 18 januari.
Köp med Prime kommer sannolikt inte att ändra beslutskalkylen för återförsäljare på jakt efter eget lagerutrymme på grund av de enorma skillnaderna mellan att driva sitt eget logistiknätverk och att använda en 3PL av något slag, sa Zheng.
Men det kan ta marknadsandelar från andra 3PLs på grund av dess nätverk och leveranstider – om dessa fördelar är tillräckliga för att övervinna detaljhandelns oroliga relation med Amazon.
Bisnow/Jarred Schenke
Ett Amazon-uppfyllelsecenter utanför Atlanta
“Med onlinehandel, [it takes] en dålig upplevelse, och kunderna går vidare, säger Berger. “Så kanske de ger upp vissa saker genom att ge Amazon deras data, men Amazon kanske redan kan få det om de vill. Och Amazon ger en sådan fördel med sitt nätverk. För många säljare skulle avvägningarna vara värt det.”
Återförsäljarnas kamp för att effektivt skala upp sina logistiknätverk har uppmärksammats av mer än bara Amazon. Prologis har erbjudit en tjänst för att hjälpa sådana nätverk som kallas Essentials sedan slutet av 2020 och har utökat erbjudandena under Essentials-bannern under det senaste året, sa Arndt på företagets Q4-samtal.
“[Essentials] är något som de försöker expandera, verkligen, och som potentiellt kan sätta dem head-to-head med Amazon, säger Kyle Sanders, som spårar Prologis som analytiker för finansiella tjänster för Edward Jones.
Prologis kommer att spendera för att fortsätta växa Essentials i år, och prognostiserar en intäktsökning på 70 % 2023 från vad programmet inbringade förra året. Mellan 15 % och 20 % av Prologis hyresgäster använder Essentials tjänster i viss kapacitet, och vissa använder till och med Essentials i lager som de hyr från andra hyresvärdar än Prologis, sa Arndt.
Trots optimismen från Prologis när det gäller resultatet, kan det faktum att Essentials inte har blivit en större del av företaget under två år efter lanseringen vara ett tecken på att ett massivt fastighetsavtryck inte är tillräckligt för att bryta sig in i 3PL-branschen på ett stort sätt, sa Sanders.
“De har inte avslöjat många mätvärden, vilket betyder att en, det är förmodligen inte en stor del av deras intäkter, och två, det går förmodligen inte superbra,” sa Sanders.
Amazon har fördelar som Prologis inte har, särskilt när det gäller effektiviteten på sina lager och den data man har samlat på sig om detaljhandel och logistik under åren, sa Berger. Men Amazons historia, liksom de flesta teknikjättar, är fylld med nya idéer och affärslinjer som hyllas till en början, för att sedan kastas åt sidan.
“Det är ett smart drag,” sa Wulfraat. “Men skeptikern i mig säger: ‘Om det är så lätt att ha en liten widget på min sida och arbeta med Amazon, varför har jag inte gjort det än?”
Oavsett hur framgångsrik den i slutändan blir, är Buy With Prime redan en användbar tjänst som riktar sig till en bransch med verklig efterfrågan på den, vilket sätter den före spelet jämfört med andra stora tekniska knep. Men hur mycket det kommer att påverka Amazons lagerstrategi – och därmed den industriella fastighetsmarknaden – beror helt på hur brett den antas.
“Jag är inte säker på att det är ett raketfartyg för användningen av detta extra utrymme,” sa Wulfraat. “Vem vet vad framtiden har att erbjuda. Jag är skeptisk, [but] det finns så mycket positivt med programmet som potentiellt kan göra mig till en lögnare.”
RÄTTELSE, JAN. 25, 16:10 ET: En tidigare version av den här artikeln felaktiga Green Street-analytikern Jessica Zhengs namn. Den här artikeln har uppdaterats.
