Aktivistiska investerare ökade sitt spel 2022 när det gällde fastighetsbolag och ställde varierande krav i rask takt, inklusive styrelseplatser, försäljningar av tillgångar, fusioner och förvärv och – i en ny rynka – omprövning av ESG-positioner.
Och när ekonomin mjuknar och värderingarna minskar kan CRE-företag fortfarande vara mål för aktivistkampanjer 2023.
“Det fanns massor av uppdämd efterfrågan när året började, och vi såg faktiskt att den uppdämda efterfrågan släppte lös,” sa Lazards vd för Investment Banking Chris Couvelier. “Jag tror att ett fortsatt momentum inför vad alla skulle erkänna var försämrade marknadsförhållanden verkligen pekar på möjligheten att 2023 kommer att fortsätta att bevittna extremt robust aktivitet.”
Sammantaget tryckte de tidiga pandemidagarna ned aktieägaraktivismen något, men den studsade tillbaka 2022, sa Couvelier. Lazard spårar aktivistiska investerarkampanjer på offentliga företag med börsvärden på mer än 500 miljoner USD.
Både det första och det fjärde kvartalet 2022 var de mest trafikerade som företaget någonsin har spårat, sade han, och varje kvartal sågs fler aktivistiska kampanjer än samma kvartal året innan.
Sammanlagt under 2022 lanserade aktivistiska investerare 235 kampanjer, upp från 173 2021, enligt Lazard.
Det finns inget enskilt mål för aktivistiska investerare, även om de vanligtvis karakteriserar deras kampanjer som en push för att öka aktieägarvärdet eller företagets avkastning.
Ett stort antal kampanjer går ut på att förespråka någon form av M&A, antingen agitera för en försäljning av företaget eller för att försköna affären. Andra försöker stoppa en sammanslagning från att ske eller bryta ett företag i mer lönsamma delar, sa Lazard. På senare tid har det att ta ett företag på sig för dess miljö-, sociala och styrningspolicy, särskilt som en handfull delstatsregeringar – Florida, framför allt – har kritiserat företag på liknande sätt.
En sådan kampanj kom förra året för en av de största spelarna i spelet. Bluebell Capital Partners, en London-baserad hedgefond på 250 miljoner dollar, lanserade en kampanj mot BlackRock, som har cirka 8,5 t dollar i förvaltat kapital, över sina ESG-policyer.
“Som aktieägare i BlackRock är vi alltmer oroade över (i) ryktesriskerna (inklusive risken för greenwashing) som du orimligt har exponerat företaget för potentiellt underblåser ett gap mellan “pratet” och “walken” på ESG-investeringar; och (ii) bakslaget orsakat av BlackRocks ESG-strategi som har alienerat kunder och lockat till sig en oönskad nivå av negativ publicitet.”
BlackRock, som har 68 miljarder dollar i fastigheter och infrastrukturtillgångar, svarade med ett uttalande: “Under de senaste 18 månaderna har Bluebell genomfört ett antal kampanjer för att främja deras klimat- och styrelseagenda. BlackRock Investment Stewardship stödde inte deras kampanjer eftersom vi inte ansåg att de var i våra kunders bästa ekonomiska intresse.”
Att BlackRock var ett mål för en aktivistisk kampanj talar för aktivistinvesterarnas föränderliga natur i dagens miljö.
“En viktig utveckling är att aktivister riktar in sig på större företag än vi har sett på senare tid, inklusive BlackRock, Disney och Salesforce”, säger Afra Afsharipour, Martin Luther King, Jr. professor i juridik vid University of California Davis School of Lag.
Och de kommer allt mer för fastighetsbolag, även om den aktiviteten tjänar till att få CRE i takt med andra typer av offentliga företag, sa EY Americas Shareholder Activism Defense Leader David Hunker.
“Det kan tyckas som om aktivistiska investerare blir mer aggressiva i kommersiella fastigheter, men verkligheten är att branschen bara kommer ikapp,” sa Hunker. “Aktivister som har varit aggressiva mot andra branscher dyker nu upp och hittar möjligheter inom kommersiella fastigheter där de inte hade fokuserat tidigare.”
Dessutom kommer aktivister nu in i nischområden av fastigheter där värderingar har blivit förskjutna eller konsumenttrender har förändrats, sa Hunker.
“Självlagringsföretag, storförsäljare och distributionscenteroperatörer har alla varit mål på senare tid, med aktivister fokuserade på allt från att förbättra kundupplevelsen till att tjäna pengar på föräldralösa tillgångar som ett sätt att maximera aktieägarvärdet,” sa Hunker.
Ett antal aktivistkampanjer kom antingen till verklighet eller började på allvar under andra halvan av 2022 och fortsatte in i det nya året. Under tredje kvartalet övertalade Star Equity Fund till exempel Gyrodynes aktieägare att inte välja om två styrelseledamöter och att rösta emot bolagets ersättningsplan för chefer.
Inte långt efter nominerade Land & Buildings Capital Growth Fund – en av de mer aktiva aktivisterna inom fastigheter – två styrelseledamöter till styrelsen för den Colorado-baserade lägenhetsägaren Aimco, efter att den hade drivit på för en försäljning av företaget. Efter månader av ansträngning såg den Connecticut-baserade hedgefonden en av sina kandidater väljas av aktieägare till styrelsen.
Land & Buildings redogjorde för sitt resonemang i ett öppet brev, vilket ofta är fallet för aktivistiska investerare, oavsett deras slutmål.
“Företaget har underpresterat i flera år … Aimco har fortsatt att handla med en djup rabatt till sina egna uttalanden [net asset value]men fullföljer en storskalig förvärvs- och utvecklingstillväxtplan som kräver en effektiv kapitalkostnad som företaget inte har, säger Land & Buildings.
Land & Buildings, ledd av erfarne aktivisten Jonathan Litt, startade också en kampanj i slutet av förra året för att pressa Six Flags Entertainment Corp. att sälja sig själv eller på annat sätt tjäna pengar på sina fastighetsinnehav.
Under fjärde kvartalet riktade Blackwells Capital sig mot två REITs som förvaltas av AR Global: Global Net Lease och Necessity Retail REIT, med det uttalade målet att modifiera eller ta bort förvaltningskontrakt med AR Global och utforska en försäljning av företagen.
Och i fallet Kushner Cos.’ kampanj inriktad på Veris Residential, är målet att förvärva målet. Från och med januari har försöket varit misslyckat, och Kushner klagade offentligt över att “vi har höjt vårt erbjudandepris vid flera tillfällen, men inte vid något tillfälle har Veris lämnat något motförslag eller angett en rad värden för vilka de skulle vara beredda att handla .”
“Vi fortsätter att se betydande nivåer av aktivism, även om fokus är annorlunda,” sa Osler-partnern Andrew MacDougall. “Under pandemin ackumulerade många företag betydande tillgångar, vilket matade en mycket framgångsrik M&A-marknad när de använde kapital för att göra förvärv.”
Men den senaste tidens räntehöjningar, inflation och hotet om en möjlig lågkonjunktur har resulterat i en nedgång i M&A-aktiviteten, sa MacDougall.
“De företag med betydande outnyttjade tillgångar är attraktiva mål för aktivister, och spänningen idag är mellan att återföra kapital till investerare, kontra att behålla balansräkningens styrka för att klara potentiella utmaningar framöver,” sa MacDougall.
