En exponentiell ökning av kostnaderna för räntetak – försäkringar som CRE-låntagare med rörlig ränta köper för att säkra sig mot räntehöjningar – kan snart skapa en våg av fastighetsförsäljningar på en allt mer nödställd marknad.
Under 2019 uppskattade Mortgage Bankers Association att upp till en tredjedel av alla kommersiella fastighetsskulder var rörlig ränta, där de flesta långivare kräver att låntagare säkrar sig mot en ökning av lånekostnaderna.
När räntorna var låga kunde derivatkontrakt som erbjuder säkringar av bolån på flera miljoner dollar köpas för så lite som 10 000 USD. Nu – när lejonparten av dessa försäkringsavtal löper ut – är kostnaden för räntetakssäkringar så mycket som 10 gånger högre än för ett år sedan, enligt en rapport i Wall Street Journal.
Få köpare som valde lån med rörlig ränta när lånekostnaderna var låga förväntade sig att de skulle behöva köpa om ett tak samtidigt som räntorna toppar, sa rapporten.
Enligt Michael Gigliotti, co-head för JLL Capital Markets NYC kontor, kanske många fastighetsägare inte har likviditet för att betala de ökade försäkringskostnaderna. Gigliotti berättade WSJ han förväntar sig en ökning av fastighetsförsäljningen i år från ägare som valde att lossa sina tillgångar i stället för att spendera miljoner på ett nytt tak.
“Detta är marginalkravet på fastighetsbranschen,” sa Gigliotti och varnade för att en flod av fastigheter som går på blocket för att undvika ökade räntetakskostnader kan förvandlas till vad han kallade en “första trigger” som pressar ned fastighetsvärden.
Räntetak gör det vanligtvis möjligt för en låntagare att undvika att betala ytterligare räntor över en fast tröskel. Enligt WSJ rapport, spekulativa satsningar, där investerare förvärvar kortfristiga skulder med rörlig ränta för att finansiera byggnadsrenoveringar som syftar till att höja hyrorna har störst exponering för de ökade kostnaderna för räntetakssäkringar.
Lägenhetsägaren Investors Management Group nämndes som ett exempel på det räntetaksproblem som fastighetsägare står inför: 2020 tog företaget ett lån på 24,4 miljoner USD på en flerfamiljsbostad med 300 enheter i San Antonio. Företaget köpte en försäkring som begränsade räntan till 5%, med säkringskontraktet som kostade $22K.
Locket på San Antonio lägenhetscampus går ut i september. Företaget uppskattar att köpet av en ny tvåårig säkring kommer att kosta 1 M-40 % av fastighetens årliga nettoinkomst.
Bolån med rörlig ränta i flerbostadshus försäkrade av Fannie Mae eller Freddie Mac kan kräva att låntagare sätter in pengar på ett spärrat konto för att betala för ett nytt räntetak när det gamla löper ut.
En våg av fastighetsförsäljningar till följd av stigande räntetakskostnader skulle förstärka en redan intensifierad kreditkris inom kommersiella fastigheter. Enligt en ny rapport från Bloombergnästan 175 miljarder dollar i global fastighetsskuld är redan nödställd, fyra gånger mer än någon annan sektor i den globala ekonomin.
Stigande räntor och den åtföljande ekonomiska nedgången, som tycks vara början på en hotande lågkonjunktur, har skapat en växande pipeline av potentiellt förfallna lån i en miljö där fastighetsvärden och kassaflöden är under press på alla globala marknader, Bloomberg rapporterad.
