Två styrelseordförande för Federal Reserve den här veckan signalerade att de föredrar en räntehöjning med kvarts poäng vid nästa möte den 1 februari.
Det är en minskning från halvpoängshöjningen mötet innan dess och fyra på varandra följande höjningar med 0,75 punkter tidigare, vilket har översatts till en högre kostnad för skuldfinansiering, vilket får köpare att söka en högre avkastning, enligt en ny rapport från National Flerfamiljsbostadsrådet (NMHC).
Mark Obrinsky, SVP för forskning och chefsekonom, NMHC, sa i förberedda kommentarer att “med säljare som inte är villiga att vika mycket på prissättningen har lägenhetstransaktionsvolymen i stort sett torkat ut.”
NMHC:s kvartalsundersökning av lägenhetsmarknadens villkor för januari 2023, som mäter lägenhetsfinansiering baserat på en undersökning av dess medlemmar, såg att dess Market Tightness Index registrerade sig på 14 detta kvartal – långt under breakeven-nivån (50) – vilket indikerar lösare marknadsförhållanden för andra kvartalet i rad.
Över tre fjärdedelar av de tillfrågade (78 %) rapporterade att marknaderna var lösare än för tre månader sedan, medan endast 5 % tyckte att marknaderna har blivit stramare. Ytterligare 16 % av de tillfrågade ansåg att marknadsförhållandena varit oförändrade under de senaste tre månaderna.
“Vi har aldrig varit i telefon mer”
Kevin Crook, chef för förvärv och dispositioner på Investors Management Group, säger till GlobeSt.com att de flesta flerfamiljsköpare räknar med att priserna kommer att normaliseras 2023.
“Det finns intressanta affärer där ute som vi tittar på på vissa mikromarknader där hyror och värden kommer att överträffa,” sa han.
“Men räntevolatilitet skapar en utmanande miljö för att teckna affärer som kommer att ge förutsägbar avkastning.
“Som köpare sitter vi inte vid sidan av och väntar på att förhållandena ska förbättras efter Q1. Vi har aldrig pratat mer i telefon. Vi har aldrig varit så upptagna av att ta kontakt med branschens tungviktare och hänvisningspartners i vårt nätverk. Vi lägger ner arbetet med att veta att det finns stora möjligheter att fånga i denna marknadsförändring.”
Kostnaden för att köpa “Helt enkelt för hög”
Michael J. Romer, Managing Partner, Romer Debbas, säger till GlobeSt.com att inflationen är det tveeggade svärdet som fastighetsmarknaden inte behöver.
“För alldeles för många, särskilt de som kräver finansiering, är kostnaden för att köpa helt enkelt för hög”, sa han. “Det blåser upp huspriserna (och säljarens förväntningar) på konstgjord väg samtidigt som den devalverar dollarn i varje köpares ficka. Fastighetsmarknaden behöver desperat räntestabilitet.”
Säljare måste “Möta marknaden”
Thomas Olivetti, verkställande direktör, investeringsförsäljning på Northmarq, säger till GlobeSt.com att försäljningsvolymen för flerfamiljsinvesteringar har avtagit dramatiskt under de senaste sex månaderna.
“Kapitalkostnaden driver tillgångsprissättningen med högre räntor i kombination med lägre hävstångseffekt och övergripande ekonomisk osäkerhet,” sa Olivetti.
“Det finns gott om kapital som måste sättas in men affärer sker bara när säljare är villiga att möta marknaden. Vissa ägare fortsätter att internt värdera sina tillgångar utan hänsyn till rådande marknadsförhållanden, vilket skapar en stor skillnad mellan vad köpare är villiga att betala kontra priser som är vettiga för säljarna.”
Han sa att fastigheter som för närvarande marknadsförs erbjuder säljare en möjlighet till prisupptäckt, och medan många köpare fortsätter att aktivt garantera och erbjuda, måste säljarna bestämma om de ska gå vidare.
Värdena sjunker med 20 % till 30 % på vissa marknader där taket för inträde låg i det låga intervallet 3 % i början av 2022 och är nu 5 %+ i kombination med en långsammare hyrestillväxt och ökade vakanser.
“Vi förväntar oss att försäljningstransaktionsvolymen kommer att minska betydligt under åtminstone första halvåret 2023”, enligt Olivetti.
Räntor “inte så illa som köpare tror”
Lisa K. Lippman, agent på Brown Harris Stevens, säger till GlobeSt.com att även om hon är upptagen med att slutföra minst en affär varannan vecka, är marknadsvolymen nere.
“När köpare och säljare inte kommer överens om priser, händer ingenting, och marknaden står stilla,” sa Lippman. “Säljare bör se på marknaden med en köpares ögon; om priserna går upp en enda poäng måste prissättningen vara reflekterande. Kontantköpare kommer att förvänta sig en rabatt och de vill inte betala mer än någon som söker ett bolån.”
I samarbete med köpare, sa Lippman, “räntor är inte så dåliga som köpare tror att de kan vara, med många kunder som får räntor i de höga 4s till låga 5s.”
Långivare att agera med “betydande återhållsamhet”
Doug Ressler, affärschef, Yardi Matrix, säger till GlobeSt.com att tillgången på skulder kommer att begränsas 2023, med långivare som agerar med en betydande återhållsamhet.
“Långivare kommer att fokusera på lägre hävstångseffekter, med tonvikt på täckning av skuldtjänst,” sa Ressler. “Fannie Mae och Freddie Mac förblir aktiva, i linje med deras mandat att tillhandahålla likviditet till marknaden, men de har fått sina allokeringar minskade.”
Banker, livbolag, värdepapperiseringsprogram och private equity-fonder har alla begränsningar som kommer att begränsa aktiviteten jämfört med de senaste åren, sa han.
Starkare prisanpassning nu än fjärde kvartalet
Jon Morgan, medgrundare och verkställande rektor för Interra Realty, säger till GlobeSt.com att i flerfamiljsförsäljning på mellanmarknaden börjar han se en starkare överensstämmelse mellan köpare och säljare som kommer överens om bud kontra sälj än de var under fjärde kvartalet.
“Då förblev försäljningen mycket stark i vårt område,” sa Morgan. “Det har helt klart skett en viss justering i både köpares och säljares sinnen för att överbrygga tidigare klyftor i prissättning. Vi har fastigheter som vi tidigare haft på marknaden tidigare år som inte genomförts. Många av dessa kommer nu att kontraktera med förnyade säljartänkande och hyrespriser som var väsentligt starkare än de var under våra tidigare ansträngningar som har hjälpt till att kompensera för ränteförsämringar.
CA-baserade 1031 utbyteserbjudanden värda
Kimberly Stepp, rektor, Stepp Commercial, säger till GlobeSt.com att lägenhetstransaktioner på Santa Monica/West Los Angeles-marknaden definitivt har avtagit.
“Men investerare som handlar från en 1031-börs eller de som kan betala alla kontanter har en betydande fördel och kan förhandla om prissättning med säljare förutsatt att de är mer säkra på att stänga,” sa hon.
”Med ett snävt lager tittar fler av dessa köpare på färre fastigheter, så om en fastighet är väl belägen och uppfyller köparens kriterier får vi färre bud, men dessa bud är rimliga och kan skapa en gynnsam situation för både köparen och säljare.
“I år tror jag att vi kommer att börja se fler transaktioner ske med början under andra kvartalet eftersom potentiella säljare totalt sett är i ett innehavsmönster och väntar på att se vad som kommer att hända på kapitalmarknaderna innan de noterar en tillgång. ”
