Två år sedan han svors till ämbetet den 20 januari 2021, har Joe Biden satt ihop en rad lagvinster som är redo att pumpa in miljarder dollar i den amerikanska ekonomin och, åtminstone indirekt, gynna den kommersiella fastighetsbranschen i processen.
Det inkluderar Infrastructure Investment and Jobs Act, Inflation Reduction Act och CHIPS Act, som tillsammans kommer att injicera biljoner dollar i federala utgifter i den amerikanska ekonomin genom att förbättra transportinfrastrukturen, finansiera grönare bostäder till rimliga priser och skapa nya industrianläggningar.
Men sju månader efter utgivningen av administrationens bostadshandlingsplan säger experter att det krävs mer arbete för att ta itu med bostadsförsörjningsfrågor över hela landet som många nu kallar en kris.
“Bostäder till rimliga priser är ett område som verkligen måste komma till toppen av allas agenda”, säger Spencer Levy, senior ekonomisk rådgivare för CBRE.
President Joe Biden avgår efter att ha framfört kommentarer om Building a Better America 28 januari 2022, vid Mill 19 i Pittsburgh.
Biden-administrationens bostadshandlingsplan tog sikte på en mängd olika faktorer som bromsade produktionen av billiga bostäder runt om i landet. Bland dem är föreslagna ändringar av låginkomstskatteavdraget för att möjliggöra en genomsnittlig inkomst mellan överkomliga enheter, ett nytt finansieringsprogram för byggandet av tillbehörsbostäder och en föreslagen kontantinfusion för lokala bostadsmyndigheter som kan användas för att skapa nya prisvärda bostäder.
Administrationen sa också att den skulle hitta sätt att uppmuntra förändringar av lokala zonindelningskoder för att dra tillbaka enfamiljszonindelning på vissa platser och ta itu med arvet från rasrestriktiva zonindelning.
Sekreterare för bostads- och stadsutvecklingsdepartementet Marcia Fudge tillkännagav på onsdagen en ny ansträngning för att ta itu med den sistnämnda frågan, genom att introducera en ny version av regeln om Affirmatively Furthering Fair Housing – som inte avstår från Trump-administrationen – som skulle kräva att kommuner skapa egna kapitalplaner för att stödja avsegregering eller riskera att förlora federal finansiering.
Administrationens arbete med zonindelning har i synnerhet hjälpt till att förbättra profilen och förmögenheterna för kommersiella utvecklare som vill bli mer involverade i att bygga bostäder till överkomliga priser, säger Sharon Wilson Géno, tillträdande president för National Multifamily Housing Council.
“Det här är första gången jag någonsin har hört en förvaltning verkligen satsa på bostadsförsörjning, och det är definitivt musik i våra medlemmars öron”, sa Géno. “Det är svaret på många av de kamper som vi ser idag.”
Den ansträngningen sker efter en år lång nedgång i utbudet av nya bostäder till den prispunkt, konfiguration och plats som invånarna vill ha, sa Géno. Under 2010-talet startade småhus avsevärt jämfört med föregående årtionde, och Census Bureau-data visar att det totala antalet bostäder ökade med hälften så mycket från 2010 till 2020 som det gjorde från 2000 till 2010.
“Jag tror inte att det har haft någon meningsfull inverkan,” sa Peebles Corps vd Don Peebles om Biden-administrationens bostadsinsatser under de senaste två åren. “Jag älskar Joe Biden. Jag har känt honom i ett antal år, och jag har alltid stöttat hans ledarskap. Men hans administration tar inte upp några av dessa mycket viktiga frågor.”
Bisnow/Miriam Hall
Peebles Corp. Ordförande Don Peebles
Peebles sa att administrationen måste ta igen förlorad tid, men den agerar inte tillräckligt snabbt för att mildra effekterna av snabbt stigande räntor på produktionen av nya bostäder.
“De har inte gjort något för att utöka det federala skattelättnadsprogrammet och ytterligare resurser för att producera mer på bostäder till rimliga priser, och de har inte gjort något för arbetskraftsbostäder när det är medelklassen som röstade på honom, i stort sett,” sa han .
Peebles vill se flera lösningar för att bredda möjligheterna att producera enheter i dessa kategorier, inklusive att utöka LIHTC-programmet och ändra taket för HUD-försäkrade bolåneprogram så att de indexeras till marknaden.
Han vill också se en förändring av skattepolitiken, något som sannolikt kommer att kräva en lagstiftningsfix. Speciellt sa Peebles att skattesatsen för att förvärva en redan utvecklad fastighet, sänka kostnaderna genom personalminskningar och sälja den är i praktiken hälften av den skattesats som en handelsutvecklare skulle debiteras för att bygga en ny blandad använd fastighet och sedan sälja den.
“Du betalar dubbelt din skatt, dubbla nivån för att skapa betydande ekonomisk aktivitet jämfört med att få en förmånlig skattesats för att minska ekonomisk aktivitet,” sa Peebles. “Jag menar, det är en absurditet.”
En sådan förändring skulle sannolikt kräva stöd från kongressen, som Peebles och andra hoppas kommer att vara mer mottaglig för tvåpartiskhet nu när republikanerna kontrollerar representanthuset.
CBREs Levy sa att han hoppas att den nya splittrade regeringen kommer att kunna nå kompromisser i nyckelfrågor och sa att Biden-administrationen är på rätt spår när det gäller att rikta in zonindelning som en viktig del av bostadsförsörjningspolitiken, och han skulle vilja se Biden förbli aggressiv på den fronten.
“Det finns vissa saker som de kan göra för att inte bara uppmuntra byggarna utan lokala samhällen att minska några av dessa hinder,” sa Levy. “Jag tror inte att det finns en kapitalfråga när det gäller byggnad. Jag tror att det finns ett problem med tillgången på mark, helt ärligt. Och utbudet begränsas väldigt ofta av exkluderande zonindelning.”
De första två åren av Bidens mandatperiod slutade med att presidenten skrev under ett omnibuspaket på 1,7 T $ i slutet av december. Hans mandatperiod började också med undertecknandet av ett stimulanspaket på 1,9 T $ för att hjälpa pandemins återhämtning. Däremellan undertecknade han en infrastrukturproposition i november 2021 som lade till $550 miljarder i nya utgifter, 430 miljarder dollar inflationsreduktionslagen i augusti och $280 miljarder CHIPS Act för att stimulera halvledartillverkning samma månad.
Särskilt infrastruktur- och CHIPS-räkningarna förväntas stimulera mer kommersiell fastighetsutveckling, även om vissa branschexperter har sagt att det kan ta lång tid innan de nya projekten förverkligas. Även om dessa lagstiftningsframgångar kan stimulera tillväxt i vissa sektorer, sa NMHC:s Géno att hon vill se den federala regeringen spendera mer för att tackla bostadskrisen.
“Vi har investerat väl i försvarsutgifter, vi har investerat väl i transportsystemet, vi har inte investerat lika bra i ett grundläggande mänskligt behov, som är att sätta tak över folks huvuden”, sa Géno. “Den bristen på investeringar … kommer nu hem för att hända.”
Géno sa att pandemin kastade frågorna relaterade till bostadsförsörjningen i stark lättnad under månaderna fram till Bidens val. Hon ser positivt på de två första åren av hans administration men sa att om Biden vill ta itu med den kommersiella fastighetsbranschens oro, måste han hålla löften om att öppna upp mer av USA för utveckling.
“Det skulle vara häftigt, enligt min mening, och spelförändrande,” sa Géno. “Det är så många politiska frågor som tas upp i det samtalet, men vi måste göra något för att skapa fler bostäder.”
