De senaste månaderna har gett upphov till en av de mest flyktiga perioderna i kommersiella fastigheters historia: pennorna är nere, byggstarterna har avtagit till ett dropp, och det som en gång var en guldrush av aktivitet har förvandlats till en malström av kaos.
Man skulle förvänta sig att dessa villkor skulle döda affärer, och i vissa fall har de gjort det. Men i andra är det tvärtom. Även om de är mindre optimistiska än vanligt, ser många CRE-proffs hindren som möjligheter och fortsätter att driva projekt över mållinjen.
“Nu är tiden då männen separeras från pojkarna”, säger Mike Bryant, vice ordförande och verkställande direktör för skuld och strukturerad finans på CBRE. “Erfarenhet är extremt viktigt idag eftersom det inte är lätt.”
Följande berättelser belyser gruset, beslutsamheten och innovationen som uppstår under perioder av ekonomiska svårigheter.
Mäklare, utvecklare och långivare har skapat osannolika partnerskap, utnyttjat kreativa finansieringslösningar och ödmjukat sig inför samhälleliga stigmatiseringar för att få affärer att fungera, även inför till synes oöverstigliga odds.
Vad alla dessa affärer har gemensamt är närvaron av ett engagerat team. Mitt i en nedgång är det det som skiljer affären som landar från en som faller isär, sa Danny Baker, vice ordförande och ledare för CBRE:s DFW flerfamiljsinvesteringssäljteam.
“Du kan inte göra någonting ensam i den här branschen, det är en felaktighet,” sa han. “Att ha rätt team, anställa rätt personer och ha enastående förtroende för dina lagkamrater, närma sig varje transaktion som ett team i motsats till en individ – det är nyckeln till framgång.”
Philadelphia Underdog landar Chubb för nytt kontorstorn
En återgivning av Parkways 18 våningar höga torn i Philadelphia
Oddsen var inte till förmån för Philadelphia-baserade Parkway Corp. när det satte sig för att få försäkringsjätten Chubb som enda hyresgäst av sitt nya 18 våningar höga, 438K SF kontorstorn i Center City.
Chubb kunde ha sparat miljontals dollar genom att välja en byggnad bara några kvarter bort, i ett område där företag tillfälligt är befriade från samväldets inkomstskatt. Under en tid konkurrerade Parkway med kontorsmästaren Brandywine Realty Trust, som enligt uppgift också rekryterade Chubb som ankarhyresgäst i dess utvecklingsdistrikt Schuylkill Yards.
Parkway var inte bara tvungen att övertyga Chubb om värdet av sin investering i Center City, utan den var också tvungen att hålla prisfluktuationer i schack – en till synes omöjlig uppgift när ekonomin gick mot en lågkonjunktur.
“När din affärsmiljö förändras måste du förbli konsekvent. Annars kommer de inte att lita på dig”, sa Parkway Commercial Properties president Brian Berson. “Med en fyraårscykel för att få den här affären gjord, eftersom vi tog av så mycket tid för Covid och med tanke på allt på vår marknad som förändrades, var det otroligt svårt att göra det.”
Parkway kunde upprätthålla Chubbs förtroende – och kämpa sig igenom ett försvagande kapitalmarknadslandskap – genom att hålla en konservativ budget, veta när man skulle använda torrt pulver och vara transparent om risker, sa Berson.
På grund av Chubbs höga kreditvärdighet kunde Parkway använda ett hyresavtal för hyresgäster, vilket sänkte det nominella värdet på hyran med cirka 30 % och bidrog till att säkra en fördelaktig ränta. Trots det, när räntorna steg, gjorde det också CTL-marknaden. Lyckligtvis hade Chubb förutseendet att ta sig före hoppet.
“De betalade för att låsa in en CTL-ränta ganska tidigt, vilket vi höll i några månader tills vi äntligen fick affären klar,” sa Berson. “Även om räntorna hade ökat ytterligare, trodde långivarna fortfarande att detta var en fenomenal affär och var glada över att avsluta finansieringen.”
Berson jämförde slutförandet av Chubb-affären med Phillies osannolika körning till World Series. Som ett äldre parkeringsföretag som fortfarande är relativt nytt inom kommersiell utveckling, kändes det som en omöjlig bedrift att tävla mot det enda kvarvarande kontoret REIT i Philadelphia.
Men Parkway hade inga betänkligheter om sin roll som underdog, och precis som Phillies triumferade den till slut.
“Vi gick bara på det här med allt vi hade,” sa Berson. ”Världen skrev av oss; Jag hade folk som sa att du aldrig kommer att få det [Chubb]. Jag kände mig riktigt stolt över att vi hade överraskat hela fastighetsbranschen i Philadelphia.”
Dallas-företaget blir kreativt för att finansiera utvecklingsförvärv
Med tillstånd av Younger Partners
Crockett Row i Fort Worth
Förvärvet av Crockett Row av Dallas-baserade företaget Younger Partners liknade att gå på lina. Ett enda felsteg kunde ha fått affären att falla, sa VD Micah Ashford.
282K SF-utvecklingen för blandad användning i Fort Worth omfattar kontors- och butikslokaler, och vid tidpunkten för Youngers köp var fastigheten uthyrd till 75 %. Genom omfattande kapitalreparationer och renoveringar trodde företaget att det kunde förbättra det antalet.
Att ingjuta samma tro hos långivare, sa Ashford, var målet.
“Du måste övertyga dem om varför du skulle kunna dra ut något som säljaren inte kunde,” sa hon. “Det finns mycket tilltro till den återkommande affären du har med mäklarna, långivarna och säljarna.”
För att stärka förtroendet och begränsa risken ökade företaget sin kapitalstapel för att betala för ett räntetak, som skyddar mot höjningar i tre år. Detta var viktigt, sade Ashford, eftersom Younger Partners planerar att sänka 11 miljoner dollar i kortsiktiga förbättringar på Crockett Row.
“Alla såg vart marknaden var på väg”, sa hon. “Vi fick sova på natten under den här affären med vetskapen om att vi skulle kunna betala våra investerare den avkastning vi ursprungligen hade garanterat.”
En kombination av rykte, plats och slumpmässig timing höll ihop projektet även när marknaden höll på att gräva efter. Younger Partners förseglade affären i augusti, 60 dagar efter lanseringen, som Ashford beskrev som “snabbt som fan” med tanke på dess komplexitet och marknadsturbulens.
“Allt måste gå ihop”, sa hon. “Hade det inte varit den säljaren, om det inte hade varit den långivaren, och om vi inte hade tagit risken att spendera miljontals dollar på cap rate lock, hade vi aldrig kunnat lyckas med det här.”
Utvecklare av prisvärda bostäder satsar på stigma för att hålla Wisconsin-projektet flytande
Med tillstånd av Hope Housing Foundation
En återgivning av Hope Housing Foundations projekt i Kaukauna, Wisconsin
När North Texas-baserade Hope Housing Foundation inledde ett projekt förra våren för att föra ett prisvärt komplex till Kaukauna, Wisconsin, visste president Alvin Hope Johnson att det skulle bli en stor order.
Att finansiera den här typen av projekt är komplex, även i de bästa tiderna. Lägg till Feds aggressiva plan för att tämja inflationen och få siffrorna att fungera kändes näst intill omöjliga.
Det vill säga tills Johnson bestämde sig för att avstå från konventionell finansiering och titta på skattebefriade obligationer istället.
På dess ansikte verkade det som det självklara valet. Programmet hjälper till att finansiera bostäder till överkomliga priser som avsätter 50 % av enheterna för familjer som gör mindre än 80 % av områdets medianinkomst, vilket också är Hope Housing Foundations mål.
Men det stigmat som är förknippat med en officiell beteckning för prisvärda/arbetskraftsbostäder hade tidigare avskräckt Johnson från att använda avsättningsprogrammet. Bättre att undvika höggafflarna som vanligtvis kommer ut när närboende hör orden “bostäder till rimliga priser”, sa han.
Men i den här ekonomin sa Johnson att han inte hade något val. Han använde sig antingen av programmet eller så skulle höga räntor stoppa affären och en gemenskap av invånare i desperat behov av uppnåbara bostäder skulle gå utan. Han valde att gå ogenerat vidare.
“Den största nyckeln var att komma till insikten att avsättningen var bra”, sa han. “Vi brinner för vårt uppdrag att tillhandahålla säkra, anständiga, sanitära bostäder för ekonomiskt utmanade och arbetskraftssamhällen i Amerika. Just nu är alla ekonomiskt utmanade.”
Strukturen är också fördelaktig för investerare eftersom 100 % av projektets avkastning är skattebefriad. Johnson sa att Kaukauna-projektet var en sådan framgång, han planerar att inte bara replikera det som ett sätt att fortsätta sitt arbete under en lågkonjunktur, utan att använda det som en mall för projekt som går framåt.
“Det här har gett mig ett nytt liv,” sa han. “Det här är den säkraste investeringen jag någonsin har satt ihop … Det här är ett bra sätt att hjälpa till att bygga upp andra samhällen runt om i landet och runt vårt område.”
CBRE tävlar mot klockan för att sälja stor flerfamiljsportfölj
Med tillstånd av CBRE
Ett lägenhetskomplex i CBRE:s portfölj
När CBRE:s säljteam för flerfamiljsinvesteringar i Dallas anlitades för att marknadsföra en portfölj med 2 766 enheter och åtta fastigheter i norra Texas, visste de att det hade sitt arbete för det.
Portföljens storlek innebar att poolen av potentiella köpare redan var liten. Men när våren övergick till sommar och Fed aggressivt pressade räntorna började skuldmarknaderna frysa och situationen blev mer svår.
“Marknaden föll isär på den finansiella sidan”, säger Mike Bryant, vice ordförande och verkställande direktör för CBREs avdelning för skuld och strukturerad finans, som ordnade lånet på uppdrag av köparen. “Kostnaderna ökade, långivare blev nervösa. Volatiliteten slog ungefär när [the deal] kom ut på marknaden, och varje vecka därefter var det bara inga goda nyheter.”
Teamet tvingades gå den extra milen för att övertyga säljare att detta var en portfölj värd att köpa, även när ekonomin försämrades, tillväxten av hyrespriserna avtog och rapporter om utbredd negativ hävstångseffekt dök upp.
Danny Baker, vice ordförande och ledare för teamet, sa att teamet kunde göra det genom att visa att portföljen var lönsam trots stigande skuldkostnader.
“Utan prestanda för att kompensera för ökningen av kostnaden för skulden, skulle ekonomin ha varit betydligt mer försämrad än de redan var,” sa han.
Säljaren av portföljen var ett globalt private equity-företag som krävs för att uppfylla vissa miljö-, sociala och styrningsriktlinjer, sa Baker. Även om det inte var högstbjudande, valde säljaren i slutändan en köpare som gick med på att bevara fastigheten som arbetskraftsbostäder, vilket uppfyllde ESG-kraven för båda parter och hjälpte säljaren att känna sig lugn.
“Det fanns en övertygelse om att i en turbulent ekonomisk miljö skulle köparen som investerade kapital av specifika skäl ha en högre sannolikhet för ett framgångsrikt resultat än en rent ekonomisk köpare,” sa Baker.
Köparen var lika engagerad i att säkerställa ett framgångsrikt resultat. Flera långivare trädde fram, men växande ekonomisk oro fick köparen att välja en enskild långivare med en relativt konservativ belåningsgrad.
“Vi hade några citat väsentligt över det vinnande citatet,” sa Bryant. “I slutet av dagen drevs de till en långivare med mindre låneintäkter men den högsta säkerheten för utförande.”
Affären stängdes i september, månader efter lanseringen, och efter att ha stått emot många räntehöjningar som kunde ha spårat ur projektet. Baker och Bryant slutade med att uttrycka lättnad; snarare sa de att de var stolta.
“Jag kände verkligen en känsla av stolthet över att vi fick något av den här storleken gjort i en miljö där ingenting av denna storlek över hela landet blev gjort,” sa Baker. “Jag visste inte exakt hur bitarna skulle falla i slutet av dagen, men jag visste att det skulle bli klart.”
